Najem lokalu jako czynność prawna zwykłego zarządu

Poglądy doktryny w zakresie, czy oddanie lokalu w najem stanowi formę rozporządzenia rzeczą wspólną w rozumieniu art. 199 kc., są podzielone i część autorów uważa, iż zawarcie umowy najmu, jako czynności zobowiązującej odnoszącej się do całej rzeczy, jest rozporządzeniem rzeczą (vide: P.Księżak, komentarz do art. 199 kc [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. dr hab. Konrad Osajda, wyd. XV, Beck Online 2017). Z kolei inni wyrażają stanowisko, że umowa najmu, jako czynność o charakterze względnym, nie stanowi przejawu rozporządzania, zaliczając do tego pojęcia jedynie takie czynności jak przeniesienie własności, czy obciążenia własności ograniczonym prawem rzeczowym (vide: Górska, komentarz do art. 199 kc [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. E.Gniewiek, wyd. VII, Legalis 2016).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie opowiada się za drugim ze wskazanych stanowisk, ponieważ czynności rozporządzające - zgodnie z treścią art. 199 kc - zawsze przekraczają zwykły zarząd, natomiast najem, czy dzierżawa (jako „inna czynność” w rozumieniu przepisu art. 199 kc) w zależności od okoliczności mogą stanowić czynności przekraczające zwykły zarząd, lecz nie w każdym przypadku muszą.

Nie może budzić wątpliwości, iż lokal użytkowy winien przynosić dochód, który mógłby być następnie przeznaczony na bieżące utrzymanie kamienicy, czy na niezbędne remonty. Aby nieruchomość mogła generować pożytki cywilne, niezbędne jest wykreowanie stosunku prawnego. Uzyskiwanie dochodów z przedmiotowego najmu lokalu leżało więc w interesie wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko powoda. W kamienicy objętej współwłasnością znajdują się co najmniej dwa lokale, z których każdy był i jest wykorzystywany w sposób gospodarczy, poprzez czerpanie pożytków cywilnych z ich najmu, a zawarcie przez strony postępowania umowy najmu jednego z nich stanowiło jedynie kontynuację dotychczasowego, wieloletniego sposobu jego użytkowania. Czynność zawarcia umowy najmu lokalu, który był dotychczas traktowany wyłącznie gospodarczo, należy traktować jako czynność zwykłego zarządu, ponieważ mieści się w niej pełny cel gospodarczy korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli - pobieranie pożytków na podstawie stosunku prawnego. W doktrynie słusznie podnosi się więc, że do czynności zwykłego zarządu należą między innymi: w odniesieniu do nieruchomości miejskich - zawieranie umów najmu lokali, pobieranie czynszu, instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i przewodów wodociągowych na gruncie stanowiącym współwłasność (vide: T.A. Filipak, Komentarz do art. 199 kc, Lex).

Taka wykładnia art. 199 kc i 201 kc pozwala uwzględnić niezbędną elastyczność w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości miejskich, którzy nie zaspokajają w nich własnych potrzeb mieszkaniowych.

W konsekwencji sąd przyjął, że zawarcie przez powoda umowy najmu z dnia 18 lutego 2013r. lokalu stanowiło czynność zwykłego zarządu.

Do podjęcia czynności zwykłego zarządu, zgodnie z art. 201 kc, wymagana była zgoda większości współwłaścicieli. Warunek ten w niniejszej sprawie został spełniony, ponieważ powodowi przysługiwał większościowy udział w wysokości 13/24 części.

Zakres zwykłego zarządu zależy od rodzaju rzeczy i innych okoliczności, np. wpływu czynności na całokształt stosunków związanych z rzeczą. Dlatego ta sama czynność może mieścić się w granicach zarządu jedną rzeczą, a przekraczać je w odniesieniu do innej rzeczy, a nawet, w zależności od okoliczności, w odniesieniu do tej samej rzeczy, ale w różnym czasie (vide: K. Osajda, Kodeks cywilny. Komentarz, 2015).

Wyrok SR w Wąbrzeźnie z dnia 07 grudnia 2016 r., I C 332/16

Standard: 8040 (pełna treść orzeczenia)