Dochodzenie należności czynszowych przez współwłaściciela zarządzającego

Zgodnie z treścią art. 200 i 201 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany do zarządu nieruchomością wspólną, ale do czynności zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda większości współwłaścicieli.

Podzielić należy stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65, wpisanej do księgi zasad prawnych, a także w orzeczeniu z dnia 9 czerwca 1998 r. II CKN 792/97, zgodnie z którym współwłaściciel zarządzający rzeczą wspólną jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwi albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres. Przepisy art. 611-616 k.p.c. regulujące zarząd rzeczą wspólną odnoszą się także do sytuacji ustanowienia, zgodnie z art. 203 k.c., jednego zarządcy rzeczą wspólną spośród współwłaścicieli rzeczy. Zarządca taki obowiązany jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą (art. 615 k.p.c.) i uprawniony jest do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę (art. 613 k.p.c.) W sprawach wynikających z zarządu zarządca może pozywać i być pozwany (art. 934 k.p.c. i art. 935 k.p.c. w zw. z art. 612, 613 i 615 k.p.c.).

Umowa współwłaścicieli powierzająca jednemu z nich wykonywanie zarządu wyłącza uprawnienia pozostałych do wykonywania zarządu, określone w art. 199 -202 k.c. Na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela. Do takiego zarządu mają także zastosowanie wszystkie wyżej wskazane zasady. Współwłaściciel wykonujący taki zarząd jest zatem uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel się temu sprzeciwi lub sam wytoczy powództwo o czynsz za ten okres. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynność zwykłego zarządu tą rzeczą (art. 201 k.c.), wobec czego należy do osób, które zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd umowny, sądowy, czy wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy.

Jeśli o czynsz występuje współwłaściciel mający większość udziałów, jego legitymacja do żądania całego czynszu wynika z art. 204 k.c., a jeśli nie ma on większości udziałów, zgodę pozostałych współwłaścicieli wywodzi się z ich milczącej aprobaty. Nie jest zatem konieczne powoływanie się na przepis art. 209 k.c. jako na podstawę uzasadniającą prawo zarządzającego współwłaściciela do dochodzenia całego czynszu. Jednakże, jak wskazał Sąd Najwyższy w powołanych na wstępie orzeczeniach, dochodzenie czynszu najmu należy także uznać za czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.

Wyrok SO w Sieradzu z dnia 19 lutego 2014 r., I Ca 32/14

Standard: 8038 (pełna treść orzeczenia)