Nadużycie zaufania prz zakup nieruchomości po cenie wyższej niż rynkowa

Należy zgodzić się z poglądem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu wyrażonym w wyroku z dnia 1 grudnia 2010r. sygn. akt II AKa 326/10 OSAW 2011/3/223, że ,,regulatorem zachowań w prywatnym obrocie gospodarczym są w pierwszym rzędzie normy prawa cywilnego określające m.in. zasadę autonomii woli stron czynności prawnej oraz zasadę swobody umów (wolności kontraktowej), a w dalszej kolejności normy administracyjne, dotyczące m.in. wykonywania regulowanej (reglamentowanej) działalności gospodarczej, posiadania przez przedsiębiorcę określonych kwalifikacji zawodowych.

Prawo karne spełnia j rolę subsydiarną, wchodząc z represją dopiero i wyłącznie wtedy, gdy zachowanie sprawcy stanowi zamach na obrót gospodarczy w postaci przewidzianej w Rozdziale XXXVI Kodeksu karnego bądź w przepisach karnych innych ustaw. Uznanie, że przepisy prawa karnego mogą "samodzielnie" wyznaczać sferę dozwolonego i zabronionego zachowania w prywatnym obrocie gospodarczym mogłoby doprowadzić do rozmijania się zakresów bezprawności zachowania sprawcy wyznaczonych normami prawa karnego i cywilnego.

Niedopuszczalne jest dyktowanie i decydowanie przez organy ścigania i sąd jakie zachowania i czynności w prywatnym obrocie gospodarczym posiadają uzasadnienie, a jakie są tego pozbawione.(…) Przede wszystkim stwierdzić należy, że w cywilnoprawnych stosunkach, a zatem również w prywatnym obrocie gospodarczym istotne znaczenie ma zasada ekwiwalentności świadczeń zawarta w art. 487 § 2 k.c. stanowiącym, że umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Cechę umów wzajemnych stanowi więc to, że każda ze stron wg treści umowy jest zobowiązana do świadczenia wobec drugiej, uznanego za odpowiednik (równoważnik, ekwiwalent) tego, co sama otrzymuje. W umowach wzajemnych istnieje zatem równowaga, inaczej mówiąc ekwiwalentność świadczeń.”

Zauważyć należy, że żadne przepisy o charakterze ius cogens zawarte w Kodeksie cywilnym czy Prawie Spółdzielczym, a także żadne postanowienia statutu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) ani inne przepisy wewnątrzspółdzielcze nie zobowiązywały władz spółdzielni do nabycia nieruchomości po cenie rynkowej, ani też dokonywania wyceny tej nieruchomości przed podjęciem decyzji przez radę nadzorczą w formie uchwały wyrażającej zgodę dla zarządu na nabycie nieruchomości ani też zarządu przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości. Jeśli więc to nie wynika z żadnych przepisów ustawy ani uregulowań wewnątrzspółdzielczych w prywatnym obrocie gospodarczym nie ma nakazu nabycia nieruchomości po cenie rynkowej. Cenę sprzedaży nieruchomości strony ustalają według ekwiwalentności świadczeń. Oceny zaś czy wzajemne świadczenia stron umowy są ekwiwalentne, w pierwszym rzędzie powinny dokonywać organy podmiotów korporacyjnych, a więc zarząd, rada nadzorcza i walne zgromadzenie członków spółdzielni.

Zarzuty postawione oskarżonym sprowadzają się do podjęcia niekorzystnej decyzji wyrażającej się w zakupie działki za cenę przekraczającą jej wartość rynkową. Do dokonania przestępstwa z art. 296 kk niezbędne są trzy elementy tj formalna szczególna powinność określonego zachowania sprawcy na rzecz pokrzywdzonego, nadużycie przez sprawcę uprawnień lub niedopełnienie obowiązków i skutek w postaci powstania u pokrzywdzonego szkody. Dla dokonania przestępstwa wszystkie te elementy muszą wystąpić łącznie i muszą mieć odzwierciedlenie w opisie czynu zarzucanego oskarżonemu. Oskarżyciel tym czasem w przypadku członków rady nadzorczej w ogóle nie wskazał znamion czynnościowych, a w przypadku członków zarządu jedynie przywołał brzmienie ustawowe nie określając na czym owo nadużycie uprawnień miałoby polegać. Biorąc pod uwagę wysokość ustalonej przez oskarżyciela szkody należy uznać, że przestępczego działania upatruje on w przypadku członków zarządu w nabyciu nieruchomości za cenę przekraczająca wartość rynkową, w przypadku członków rady nadzorczej na wyrażeniu zgody na tę czynność. Trudno jednak takie rozumowanie zaakceptować. Oznaczałoby to, że spółdzielnia podejmując się działań inwestycyjnych zawsze musiałby kierować się wyłącznie wartością rynkową nieruchomości nie zważając na inne walory inwestycyjne, a przecież mające znaczenie dla nabywcy mieszkań w takiej inwestycji. Oczywistym jest, że podejmując się zarządzania sprawami majątkowymi spółdzielni osoby powinny działać racjonalnie. Nie wskazuje to jednak na obowiązek nabycia nieruchomości po cenie rynkowej. Tego rodzaju ocena musi być powiązana z oceną opłacalności całej inwestycji, której jednym z elementów jest cena zakupionego gruntu. Niewątpliwie zaś cena za m2 w nowo powstającej inwestycji, nawet przy uwzględnieniu ceny zakupu gruntu, była atrakcyjna i akceptowalna dla nabywających mieszkania i przystępujących do spółdzielni członków. Jak wynika z operatu szacunkowego określającego wartość inwestycyjną nieruchomości inwestycja byłaby opłacalna nawet gdyby spółdzielnia zapłaciła za grunt nieco wyższą kwotę niż w rzeczywistości wydała.

Wyrok SR m. st. Warszawy z dnia 15 lipca 2015 r., III K 1013/06

Standard: 6120 (pełna treść orzeczenia)