Odpowiednie stosowanie przepisów o przeniesieniu własności do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (art. 245 § 1 k.c.)

Na mocy art. 245 § 1 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

Do podstawowych zasad dotyczących przeniesienia własności należą: zasada podwójnego skutku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zasada konsensualności oraz zasada przyczynowości. Zasadę podwójnego skutku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności formułuje art. 155 § 1 k.c., według którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo gdy strony inaczej postanowiły. Oznacza to, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości jest jednocześnie umową zobowiązująco-rozporządzającą. Od zasady podwójnego skutku umowy zobowiązującej do przeniesienia własności mogą być przewidziane wyjątki, mianowicie, jeżeli przepis szczególny stanowi inaczej albo gdy strony tak postanowiły. Wówczas do przeniesienia własności będą potrzebne dwie umowy: zobowiązująca i rozporządzająca (o skutku rzeczowym) (zob. szerzej J.St. Piątowski (w:) System prawa cywilnego, t. II, 1977, s. 227 i n

Oznacza to, że umowa zobowiązująca do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego wywoła równocześnie skutki rzeczowe (rozporządzające), czyli w wyniku zawarcia umowy obligacyjnej dojdzie do powstania ograniczonego prawa rzeczowego. Jednocześnie do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie będzie miał zastosowania art. 158 zdanie pierwsze k.c., który określa zarówno formę umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zgodnie z powołanym przepisem umowa zobowiązująca do przeniesienia własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Z treści art. 245 § 2 k.c. wynika bowiem, że wymóg aktu notarialnego dotyczy tylko samego oświadczenia woli właściciela, który dane ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości ustanawia, natomiast oświadczenie woli drugiej strony może być złożone w formie dowolnej, także w sposób dorozumiany (art. 60 k.c.). Ratio legis komentowanej regulacji jest uchronienie właściciela nieruchomości przed nieprzemyślanymi decyzjami (zob. J. Szachułowicz (w:) K. Pietrzykowski (red.), Komentarz, t. I, 2008, s. 775). Zatem w formie aktu notarialnego, zastrzeżonej przez art. 245 § 2 zd. 2 k.c., powinno być złożone nie tylko samo oświadczenie o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości, ale także oświadczenie o zobowiązaniu się do ustanowienia tego prawa na nieruchomości (por. wyrok SN z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 30/00).

Wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2016 r., II FSK 1209/14

Standard: 87071 (pełna treść orzeczenia)