Powództwo dzierżawcy o ustalenie nieważności sprzedaży nieruchomości

Wszystkie obowiązki stron umowy dzierżawy ustają z chwilą jej wygaśnięcia. Tytułem przykładu wskazać w tym miejscu chociażby należy przepisy art. 705 k.c. i art. 706 k.c. Tymczasem zbycie rzeczy wydzierżawionej, zgodnie z art. 678 §1 k.c. w zw. z art. 694 k.c., rodzi nie tylko skutek rzeczowy, ale również obligacyjny, albowiem nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy. Jak wynika z kolei z ugruntowanej w tej mierze linii orzeczniczej, w takiej sytuacji wszelkie roszczenia dzierżawcy, np. z tytułu poczynionych nakładów, kierowane być winny do nabywcy nieruchomości (por. uchwałę 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r., III CZP 50/05, OSNC 2006/3/40). Powód, nie wiedząc, z kim wiązała go umowa korzystania z nieruchomości rolnej, pozostaje w niepewności co do swojej sytuacji prawnej. Nie wiadomo przede wszystkim, komu ma zwrócić sporną nieruchomość, aby wywiązać się z obowiązku nałożonego nań przez art. 705 k.c. w zw. z art. 708 k.c. Brak ustalenia ważności umowy sprzedaży, a co za tym idzie wyjaśnienia, kto jest właścicielem nieruchomości oraz wydzierżawiającym, ogranicza powoda w zakresie dochodzenia ewentualnych roszczeń z tytułu poczynionych nakładów, a zarazem stwarza po jego stronie stan niepewności co do podmiotu legitymowanego do dochodzenia od niego roszczeń z tytułu nieterminowego zwrotu nieruchomości lub wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Powód nie ma także możliwości skorzystania z innego środka prawnego, który zapewniłby mu pełną ochronę jego praw wynikających z faktu korzystania z dzierżawionej uprzednio nieruchomości. Ewentualne powództwo o świadczenie przeciwko jednej ze stron spornej umowy sprzedaży, nie rozwiązywałoby kwestii zwrotu nieruchomości ani ewentualnych roszczeń wzajemnych wydzierżawiającego. Co więcej, w każdej z ewentualnych spraw odżywałoby zagadnienie legitymacji procesowej po stronie właściciela nieruchomości. Jakkolwiek bowiem formalnie w świetle wpisów w księdze wieczystej przymiot taki przysługuje pozwanej spółce, to wobec bezsprzecznej nieważności umowy przenoszącej własność, właścicielem pozostaje J. W.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 24 czerwca 2016 r., I ACa 317/16

Standard: 5284 (pełna treść orzeczenia)