Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości; pojęcie szkody dla celów ustawy Prawo ochrony środowiska (art. 129 ust. 2 u.p.o.ś.)

Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 Prawa ochrony środowiska, chociażby zmniejszenie to nie miało związku z ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a tej ustawy.

Odmienna, zawężająca wykładnia art. 129 ust. 2 p.o.ś., ograniczająca prawo do odszkodowania tylko do przypadków, gdy z włączeniem konkretnej nieruchomości do OOU łączyłoby się z nałożeniem na właściciela takiej nieruchomości określonych nakazów i zakazów, nie byłaby zgodna z Konstytucją. Oceny tej nie zmienia ewentualne podkreślanie, że w tym przypadku chodzi o odpowiedzialność za szkodę legalną, która ma charakter wyjątkowy. Trzeba bowiem zauważyć, że szczególna odpowiedzialność za szkodę legalną uregulowana w art. 417[2] k.c. dotyczy odpowiedzialności sprawczej. Tymczasem odpowiedzialność na podstawie art. 129 ust. 2 p.o.ś. jest ponoszona za szkodę wynikającą z aktu normatywnego tworzącego OOU. Jest to zatem przypadek szczególnej postaci „wywłaszczenia” właściciela nieruchomości z części jego praw, przejawiający się w ograniczeniu praw właściciela nieruchomości i pozbawieniu go wartości odpowiadającej spadkowi wartości jego nieruchomości w związku z objęciem jej OOU. W konsekwencji powinny do niego znaleźć zastosowanie zasady dotyczące wywłaszczenia, w tym w szczególności uprawnienie do słusznego odszkodowania.

Podsumowując, w świetle przeprowadzonej wykładni systemowej zarówno wewnętrznej, jak i zewnętrznej, należy sformułować wniosek, że właścicielowi nieruchomości objętej OOU przysługuje odszkodowanie już z samego faktu objęcia jego nieruchomości takim obszarem, jeśli tylko wykaże doznanie szkody, pozostającej w adekwatnym związku przyczynowym z utworzeniem OOU (art. 361 § 1 k.c.), choćby w postaci obniżenia wartości jego nieruchomości.

Jeśli nawet wraz z objęciem nieruchomości OOU nie nałożono na właściciela konkretnych nakazów czy zakazów, które ograniczałyby jego prawo własności, nie oznacza to, że nie doznał on w związku z tym zdarzeniem szkody. Z art. 129 ust. 2 p.o.ś. wynika jednoznacznie, że szkodą jest już samo obniżenie wartości nieruchomości. Doświadczenie życiowe uczy, iż objęcie nieruchomości OOU nie pozostaje bez znaczenia dla jej ewentualnych nabywców, a w rezultacie nie jest też bez znaczenia dla jej wartości. Wysokość szkody w postaci obniżenia wartości nieruchomości będzie równa różnicy między hipotetyczną wartością, jaką nieruchomość na danym terenie miałaby w razie nieobjęcia tego terenu OOU, a rzeczywistą wartością nieruchomości położonej w strefie. W praktyce trudno sobie wyobrazić określenie wysokości takiej szkody bez udziału biegłego, którego opinia nie może być jednak przyjmowana na zasadzie automatyzmu, a za każdym razem powinna podlegać starannej weryfikacji sądu.

Uchwała SN z dnia 6 listopada 2024 r., III CZP 27/24

Standard: 85010 (pełna treść orzeczenia)

Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, o którym mowa w art. 135 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (jedn. tekst: Dz. U. z 2024 r. poz. 54), jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a ustawy - Prawo ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy.

Wobec braku definicji szkody dla celów ustawy - Prawo ochrony środowiska, pojęcie to na gruncie art. 129 ust. 2 in initio p.o.ś. należy rozumieć w znaczeniu, którym posługuje się kodeks cywilny, tj. zarówno jako stratę, jak i utracone korzyści (art. 361 § 2 k.c.). Odszkodowanie z art. 129 ust. 2 in initio p.o.ś. będzie się aktualizowało także wówczas, gdy korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem nie będzie niemożliwe lub ograniczone, ale nie w sposób istotny, a zatem gdy nie powstanie roszczenie z art. 129 ust. 1 tej ustawy. Oczywistym jest też, że z uwagi na przyjętą technikę legislacyjną i zawarty w art. 129 ust. 2 p.o.ś. po znaku interpunkcyjnym (średniku), zapis, iż szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości, to tego rodzaju zmniejszenie wartości nieruchomości musi pozostawać w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z niej, na co wskazuje art. 129 ust. 2 in initio p.o.ś. (por. też art. 136 ust. 3 tej ustawy).

Realizacja słusznego interesu publicznego nie może odbywać się kosztem części jednostek. O tym, czy doszło do zmniejszenie wartości nieruchomości w znaczeniu, o którym mowa w art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś. decydują realia rynkowe. Wykładnia prawa nie może być dokonywana w tym zakresie w opozycji do mechanizmów rynkowych, zwłaszcza w sytuacji, gdy z art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś nie wynika, aby konieczną przesłanką powstania roszczenia odszkodowawczego z tego tytułu, było wprowadzenie szczególnych ograniczeń, niezależnie od objęcia nieruchomości o.o.u. w znaczeniu, o którym stanowi art. 135 ust. 3a p.o.ś. Potwierdzeniem prawidłowości takiej wykładni jest wyraźne normatywne podkreślenie, że szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. W przeciwnym razie zapis ten byłby zbędny, skoro art. 129 ust. 2 w pierwszej części stanowi ogólnie o szkodzie, która - jak wspomniano wyżej - obejmuje zarówno stratę, jak i utracone korzyści. Zmniejszenie wartości nieruchomości stanowi stratę.

Co więcej, art. 129 ust. 2 p.o.ś. nie posługuje się pojęciem szczególnych ograniczeń, których dopiero wystąpienie warunkowałoby powstanie roszczenia odszkodowawczego, w tym z powodu zmniejszenia wartości nieruchomości. Dlatego też wykładnia prawa, która uzależnia powstanie roszczenia odszkodowawczego z art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś od wprowadzenia „szczególnych ograniczeń” nie ma jurydycznego uzasadnienia. Rzecz jasna, chodzi w tym przypadku o zmniejszenie wartości nieruchomości w stosunku do wartości sprzed objęcia jej o.o.u., w związku z którym jest dochodzone roszczenie odszkodowawcze. Nie jest bowiem wykluczone, że położenie danej nieruchomości przed objęciem jej o.o.u. (w związku z racjonalnie możliwymi wówczas przewidywaniami potencjalnych nabywców, że istniejące granice o.o.u. mogą być w przyszłości rozszerzone) miało również wpływ na jej ówczesną wartość w porównaniu z wartością nieruchomości położonych w dalszej odległości od granicy wcześniejszego o.o.u. Trudno natomiast mówić o powstaniu szkody po stronie właściciela, który nabył nieruchomość już po objęciu jej o.o.u., gdyż na cenę nabycia miała wpływ okoliczność, że nieruchomość leży już w granicach o.o.u.

Konstruowanie przesłanki „szczególnych ograniczeń” mogłoby mieć miejsce ewentualnie na gruncie art. 129 ust. 1 p.o.ś., ale przepis ten - jak wspomniano już wyżej - przewiduje dalej idące roszczenie niż to, o którym mowa w art. 129 ust. 2 in fine p.o.ś 

Uchwała SN z dnia 12 kwietnia 2024 r., III CZP 56/23

Standard: 81485 (pełna treść orzeczenia)