Zastosowanie przepisów dyrektywy 93/13 do umowy najmu na cele mieszkalne

Artykuł 1 ust. 2 dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że dyrektywa ta nie znajduje zastosowania do warunków umowy najmu zawartej między koncesjonowanym towarzystwem socjalnego budownictwa mieszkaniowego a najemcą, które to warunki są ustalone przez uregulowanie krajowe takie jak art. 11 formularzowej umowy najmu stanowiącej załącznik do Besluit van de Vlaamse Regering tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode (rozporządzenia rządu flamandzkiego w sprawie uregulowania mieszkalnictwa socjalnego i wykonania tytułu VII flamandzkiej ustawy mieszkaniowej) z dnia 12 października 2007 r.

Postanowienie TSUE z dnia 7 grudnia 2017 r., C-446/17

Standard: 82548 (pełna treść orzeczenia)

 Dyrektywę Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich należy interpretować w ten sposób, że – z zastrzeżeniem warunków umownych odzwierciedlających bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe lub wykonawcze prawa krajowego, czego zbadanie jest zadaniem sądu krajowego – ma ona zastosowanie do umowy najmu na cele mieszkalne, zawartej między wynajmującym prowadzącym działalność gospodarczą w sektorze wynajmu a najemcą działającym w celach, które nie wchodzą w zakres jego działalności gospodarczej.

W treści dyrektywy żaden przepis nie wyjaśnia, do jakich rodzajów umów ma ona zastosowanie. Nawet jeśli jej liczne motywy – jak dziewiąty – podkreślają konieczność ochrony nabywców towarów i usług przed nadużyciami ze strony sprzedawców lub dostawców, to motyw dziesiąty dyrektywy ma szerszy zakres, jako że stanowi, iż jednolite normy prawne dotyczące nieuczciwych warunków powinny odnosić się do „wszelkich umów” zawieranych pomiędzy sprzedawcami lub dostawcami a konsumentami, zgodnie z definicją w art. 2 lit. b) i c) dyrektywy.

Ochrona konsumenta ustanowiona przez dyrektywę jest szczególnie ważna w wypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy nieprowadzącą działalności gospodarczej osobą fizyczną a przedsiębiorcą z branży nieruchomości. Konsekwencje istniejącej między stronami nierówności są bowiem pogłębione przez okoliczność, że z gospodarczego punktu widzenia taka umowa dotyczy zasadniczej potrzeby konsumenta, czyli zapewnienia sobie mieszkania, i obejmuje kwoty, które dla najemcy najczęściej reprezentują jedną z najistotniejszych pozycji w jego budżecie, podczas gdy z prawnego punktu widzenia chodzi o umowę, która generalnie wpisuje się w złożone uregulowania krajowe, często mało znane jednostkom.

Należy jednak stwierdzić, że zgodnie z art. 1 ust. 2 dyrektywy warunki umowy odzwierciedlające bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawowe lub wykonawcze prawa krajowego nie podlegają przepisom dyrektywy (zob. wyrok z dnia 21 marca 2013 r. w sprawie C-92/11 RWE Vertrieb, pkt 25). Zadaniem sądu krajowego jest zbadanie, czy dotyczy to warunków będących przedmiotem zawisłego przed nim sporu.

Wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r., C-488/11

Standard: 82542 (pełna treść orzeczenia)