Zawarcie i wypowiedzenie umowy o administrowanie

Wszystkie umowy określające zarząd rzeczą wspólną (zawarcie umowy, zmiana zarządcy) mają charakter zobowiązujący. Do ich treści nie należą jakiekolwiek rozporządzenia prawami majątkowymi. Mimo obligacyjnego charakteru tych umów ich skuteczność wykracza poza krąg współwłaścicieli. Należą one zatem do kategorii umów zobowiązujących o rozszerzonej skuteczności. Umowa o wykonywanie zarządu rzeczą wspólną zawarta między współwłaścicielami a osobą trzecią (zarządcą, administratorem) jest najczęściej umową nienazwaną łączącą w sobie elementy zlecenia (art. 734 k.c.) i świadczenia usług (art. 750 k.c.), gdy zarządca jest upoważniony i zobowiązany zarówno do dokonywania czynności prawnych, jak i faktycznych. Treść stosunku prawnego zależy od woli współwłaścicieli i ich kontrahenta. Umowy zawierane z profesjonalnymi zarządcami nieruchomości wymagają formy pisemnej ad solemnitatem (art. 185 ust. 2 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. 2015, 1774 tj.).

O ile czynność prawna polegająca na zawarciu umowy o administrowanie nieruchomością wspólną, choć nie wymieniona w katalogu art. 22 ust 3 u.w.l. może być uznana za czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, ponieważ niesie za sobą powstanie zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do okresowych płatności wynagrodzenia administratora, określa wysokość tego wynagrodzenia, wiąże się z wyborem osoby administratora, któremu mają być powierzone niektóre czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną oraz zmierza do przekazania tych czynności osobie trzeciej, do której właściciele lokali muszą mieć zaufanie, o tyle rozwiązanie umowy z administratorem nie niesie za sobą takich skutków, a jedynie powoduje, że powierzone administratorowi czynności zwykłego zarządu z chwilą rozwiązania umowy o administrowanie będą wykonywane przez ogół współwłaścicieli, których ustawowym zadaniem jest dokonywanie takich czynności, zgodnie z generalną zasadą art. 200 kc.

Należy zatem przyjąć, że czynność prawna złożenia przez właścicieli wspólnoty mieszkaniowej administratorowi oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o administrowanie nieruchomością wspólną jest czynnością zwykłego zarządu, którą mogą oni dokonać większością głosów, liczoną według przepisu art. 204 kc. Wypowiedzenie umowy o zarząd zawartej z osobą trzecią (art. 746 k.c. stosowany per analogiam), jeśli została zawarta na czas nieoznaczony, należy uznać za czynność zwykłego zarządu rzeczą, a zatem wymaga ono aprobaty jedynie większości współwłaścicieli (art. 201 k.c.).

Postanowienie SR w Kamieniu Pomorskim z dnia 25 maja 2016 r., I Ns 145/16

Standard: 4994 (pełna treść orzeczenia)