Głosowanie przez pełnomocnika we wspólnocie

Sąd Apelacyjny w pełni podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 15 stycznia 2016 r. I CSK 1047/14 (OSNC 2016/12/145), iż pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza (art. 99 § 1 k.c. w związku z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali).

Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a u.w.l.), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 ustawy z 1991 r. - Prawo o notariacie), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., VI ACa 595/16

Standard: 23004 (pełna treść orzeczenia)

Ustawa o własności lokali nie normuje odrębnie kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez właścicieli lokali. W tej sytuacji, stosownie do art. 1 ust. 2 u.w.l., sięgnąć należy do uregulowań kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 98 k.c., do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj (tzw. pełnomocnictwo rodzajowe), o ile ustawa nie wymaga do danej czynności pełnomocnictwa szczególnego. Uchwała zaskarżona przez powodów dotyczyła zmiany osoby zarządcy. Mimo niewymienienia takiej czynności w przepisie art. art. 22 ust. 3 u.w.l., przyjąć należy, że odwołanie zarządu i powołanie nowego (podobnie jak wybór administratora) stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (por. m.in. wyrok Sadu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 grudnia 2015 r, I ACa 476/15, lex nr 1962893). W innym wypadku należałoby przyjąć, że wybór nowego zarządu jest kompetencją ustępującego, co jest wnioskiem nie do przyjęcia.

W tej sytuacji do ważnego oddania głosu nad uchwałą przez pełnomocnika właściciela konieczne było udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., II CKN 1479/00, OSNC 2004/1/8). Przepisy kodeksu cywilnego nie definiują pojęcia pełnomocnictwa rodzajowego, oczywistym jednak jest, że powinno ono określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 10 maja 2016 r., I ACa 75/16

Standard: 4997 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 23 pkt 2 ustawy o własności lokali, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Według powódki ważnie oddali głosy właściciele reprezentujący udziały w nieruchomości wspólnej w wysokości 25,96%, co wobec nie uzyskania większości udziałów sprawiło, że uchwała nie została w ogóle podjęta. W apelacji powódka sprostowała wynik w ten sposób, że za uchwałą głosowali właściciele, których suma udziałów w nieruchomości wspólnej wyniosła 18,82%. Sąd Apelacyjny wskazuje, że sprostowanie tego wyniku nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż podziela przekonanie Sądu pierwszej instancji i przyjmuje, że wynik głosowania wyliczony na poziomie 53,51% udziałów za uchwałą jest prawidłowo.

Powódka w podanym przez siebie wyniku na poziomie 18,82% uwzględniła udziały w nieruchomości wspólnej tylko właścicieli lokali mieszkalnych, wyłączyła zaś z prawa do głosowania wszystkich pełnomocników, którzy to legitymowali się pełnomocnictwami ogólnymi twierdząc, że dla głosowania nad tą uchwałą wymagane były pełnomocnictwa rodzajowe, gdyż uchwała wykraczała poza zarząd nieruchomością wspólną i przekraczała czynności zwykłego zarządu.

W zakresie głosów spornych Sąd Apelacyjny także podziela ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy przyjmując, że wszyscy pełnomocnicy, którzy oddali głos w imieniu właścicieli lokali, legitymowali się odpowiednimi pełnomocnictwami.

Nie ma racji skarżąca twierdząc, że zaskarżona uchwała przekracza zakres czynności zwykłego zarządu. Poszczególne pełnomocnictwa zostały szczegółowo omówione przez Sąd Okręgowy - są to pełnomocnictwa zwykłe, upoważniają do czynności zwykłego zarządu, którą to czynnością było głosowanie nad uchwałą, biorąc pod uwagę zakres rzeczowy nieduży w stosunku do całej wspólnoty. Dla ważności głosowania nie było wymagane pełnomocnictwo rodzajowe. Art. 22 pkt 3 ustawy o własności lokali wskazuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Zaskarżona przez powódkę uchwała nie dotyczy zakresu wymienionego w tym artykule, zatem nie jest wymagane pełnomocnictwo rodzajowe do poszczególnej czynności.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 5 lutego 2016 r., I ACa 856/15

Standard: 24107 (pełna treść orzeczenia)