Użytkowanie na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

Dopuszczalne jest obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego prawem użytkowania.

Jak stanowi art. 265 § 1 k.c., przedmiotem użytkowania mogą być także prawa. Z zawartego w art. 265 § 3 k.c. odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów o przeniesieniu danego prawa wywodzi się zasadnie, że prawo użytkowania może być ustanowione wyłącznie na prawie zbywalnym. Zgodnie z art. 172 ust. 1 u.s.m. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne.

Dopuszczalność ustanowienia użytkowania na wskazanym prawie nie wymaga potwierdzenia jej w odrębnym przepisie prawa, innym niż art. 265 k.c. Przeciwnie, przepis taki byłby niezbędny w celu wykluczenia możliwości ustanowienia prawa użytkowania. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako prawo zbywalne, spełnia bowiem przesłankę określoną w art. 265 k.c., a na przeszkodzie do ustanowienia na tym prawie użytkowania nie stoi normatywnie określona treść uprawnień użytkownika. Możliwe jest bowiem zarówno samodzielne korzystanie z tego prawa spółdzielczego, jak i pobieranie z niego pożytków, np. w razie zawarcia przez uprawnionego umowy najmu lokalu; pobierany wówczas czynsz najmu będzie bowiem pożytkiem prawa, a nie pożytkiem rzeczy.

Za odmiennym stanowiskiem co do konieczności wskazania odrębnej, wyraźnej podstawy prawnej ustanowienia użytkowania nie przemawia także okoliczność, że w art. 65 ust. 2 pkt 2 u.k.w.h. wymieniono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako jeden z przedmiotów hipoteki. Potrzeba taka wynikała, po pierwsze, z tego, przedmiotem hipoteki są co do zasady nieruchomości, toteż możliwość ustanowienia hipoteki na prawie wymagała odrębnej regulacji. Po drugie, gdyby nie nastąpiło wskazanie tego prawa spółdzielczego jako przedmiotu hipoteki, to, jako prawo zbywalne, byłoby ono uznawane za zdatne do ustanowienia zastawu na prawach (art. 327 i nast. k.c.).

Obciążenie użytkowaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie prowadzi do uszczuplenia praw spółdzielni jako właścicielki nieruchomości oraz nie stwarza ryzyka utraty przez nią kontroli nad sposobem korzystania z lokalu. Przedmiotem tego prawa nie jest rzecz (nieruchomość), lecz prawo: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ustanowienie takiego użytkowania nie może także ingerować w prawa właściciela nieruchomości (spółdzielni mieszkaniowej), gdyż zakres uprawnień użytkownika, wyznaczający dopuszczalne sposoby korzystania z prawa spółdzielczego, w sposób oczywisty nie może być szerszy od zakresu uprawnień składających się na treść obciążonego prawa spółdzielczego. W szczególności, skoro sam uprawniony z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest uprawniony do zmiany sposobu korzystania z lokalu lub zmiany jego przeznaczenia, to zmian takich nie mógłby wprowadzać również użytkownik tego prawa.

Środkiem zabezpieczenia interesów spółdzielni przed ryzykiem wskazanych wyżej zmian jest art. 17[16] ust. 1 u.s.m.

Przeciwko możliwości ustanowienia użytkowania w omawianym przypadku nie świadczy okoliczność, że prawo to wygasłoby w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu. Wygaśnięcie takie jest zwykłą, znaną użytkownikowi konsekwencją utraty bytu przedmiotu obciążonego użytkowaniem, w tym wygaśnięcia prawa, na którym ustanowiono użytkowanie. Sama możliwość takiego wygaśnięcia nie może jednak przeczyć dopuszczalności ustanowienia użytkowania. Takie samo ryzyko może wszak wiązać się z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego, co do którego nie podważa się dopuszczalności obciążenia go użytkowaniem. 

Wyrok SN z dnia 21 czerwca 2023 r., II CNPP 25/22

Standard: 73677 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć użytkowaniem.

Obciążenie użytkowaniem własnościowego prawa spółdzielczego obciążałoby w istocie w sposób nieuprawniony nieruchomość spółdzielczą, z naruszeniem przepisu art. 17[16] u.s.m.

W rozpoznawanej sprawie problem dotyczy obciążalności użytkowaniem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, będącego również ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 § 1 k.c.), unormowanym odrębnie (por. art. 244 § 2 k.c.). Jest to prawo przenaszalne (art. 17[2] ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej „u.s.m.”), ale będące prawem na rzeczy cudzej (na nieruchomości spółdzielczej). 

Należy podzielić pogląd, że przenaszalność tego prawa nie decyduje o możliwości jego obciążenia (według reguły „a maiori ad minus”). W wyniku przeniesienia powyższego prawa spółdzielczego zmienia się tylko jego dysponent, bez innych obciążeń własności spółdzielczej. Ustanowienie użytkowania oznaczałoby natomiast obciążenie własności nieruchomości spółdzielczej dodatkowo prawem osoby niebędącej członkiem spółdzielni. Wówczas mogłoby dochodzić do zmiany sposobu korzystania z lokalu oraz do zmiany w sferze wysokości opłat na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Zmiana sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego polega m.in. na przeznaczeniu go na inne cele, w tym - chociażby częściowo - na cele użytkowe.

Art. 17[16] ust. 1 u.s.m. stanowi, że wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, całego lub części lokalu wymaga zgody spółdzielni, jeżeli jest to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Kontrolą są ponadto objęte zmiany mające wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni. Przepis ten potwierdza kolizje związane z udostępnianiem własnościowego lokalu spółdzielczego osobom trzecim, wyznacza granice uprawnień dysponenta tego lokalu oraz określa sposób zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości. Na tym tle widoczne jest oddziaływanie wobec spółdzielni mieszkaniowej obciążeń własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu jako prawa niesamoistnego na rzeczy cudzej. W omawianej konfiguracji należną ochroną musi być objęte prawo własności. 

Nie istnieje przepis ustawy uprawniający do obciążenia użytkowaniem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, taki jak przy obciążeniu tego prawa hipoteką (art. 65 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Art. 265 k.c. nie wymienia praw obciążanych użytkowaniem; decydują o tym przepisy szczególne dotyczące ich charakteru. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest unormowane w przepisach szczególnych, a mianowicie w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, mającej tu podstawowe znaczenie (zob. art. 244 § 2 k.c.).

Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy powodujących eliminację uprawnień właściciela przewidzianych w art. 17[16] u.s.m. Ustawodawcy nie można przypisać intencji nieracjonalnych. Gdyby więc uznał za celowe ustanowienie prawnorzeczowego korzystania z własnościowego lokalu spółdzielczego, dopuściłby obciążenie go służebnością mieszkania (art. 301 k.c.), jako ograniczonym prawem rzeczowym gwarantującym najlepiej osobiste korzystanie z lokalu. Cechą istotną użytkowania jest pobieranie pożytków z rzeczy (art. 252 k.c.), niewystępujące zazwyczaj przy osobistym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji uprawnienie do korzystania z rzeczy (z lokalu) bez gwarancji uzyskiwania pożytków nie byłoby użytkowaniem w rozumieniu art. 244 § 1 k.c. i art. 252 k.c. (zasada numerus clausus praw rzeczowych).

Postanowienie SN z dnia 24 stycznia 2013 r., V CSK 549/11

Standard: 28274 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy