Odpowiedzialność pośrednika obrotu nieruchomości w tytułu nienależytego wykonania umowy pośrednictwa

Ustalając prawdopodobieństwo wystąpienia u powoda szkody w postaci utraconych korzyści, spowodowanej nienależytym wykonaniem umowy pośrednictwa przez pozwanego, w wyniku czego powód nie nabył określonej nieruchomości, nie sposób pominąć celu dla jakiego powód nieruchomość tę zamierzał kupić.

Subiektywne czynniki w postaci zamiaru czy woli wykorzystania nieruchomości przez przyszłego właściciela, są dla wyceny jej wartości rynkowej prawnie obojętne, jednak nie sposób ich pominąć przy ustaleniu zakresu szkody w postaci utraconych korzyści. Nie chodzi wszak o ustalenie szkody abstrakcyjnej, a więc takiej jaką mogłaby ponieść każda inna osoba, której udaremniono nabycie danej działki, ale o szkodę poniesioną przez powoda w rzeczywiście zaistniałych okolicznościach. W takim przypadku szkoda ta ustalana jest w realiach konkretnej sprawy przez przeprowadzenie rozumowania, opartego na analizie dostępnych faktów, mającego odtworzyć sytuację jaka najprawdopodobniej wystąpiłaby, gdyby nie doszło do zdarzenia wywołującego szkodę (por. z uzasadnienia wyroku SN z dnia 16 kwietnia 2008 r., V CSK 515/07, wyrok z dnia 27 listopada 2002 r., I CKN 1215/00).

Przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb określenia szkody w postaci utraconych korzyści, powstałej w związku z niedojściem do skutku transakcji kupna tej nieruchomości w wyniku nienależytego wykonania przez pozwanego umowy pośrednictwa, zasady szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami mają znaczenie tylko posiłkowe, a sąd orzekający o odszkodowaniu jest uprawniony do ingerowania w metody i techniki stosowane przy wycenie sporządzonej przez biegłego sądowego, w szczególności gdy chodzi o związanie biegłego celem wyceny i wskazaniem sposobu korzystania z nieruchomości. Takie postępowanie sądu nie narusza przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W przypadku szkody w postaci utraty spodziewanych korzyści z uwagi na hipotetyczny charakter, wymagane jest wykazanie jej realności z tak dużym prawdopodobieństwem, które uzasadnia przyjęcie wniosku, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła i że jest to typowe następstwo nienależytego wykonania umowy przez pozwanego (por. orzeczenia SN z dnia 28 kwietnia 2004 r., III CK 495/02, z dnia 28 stycznia 1999 r., III CKN 133/98, z dnia 3 października 1979 r., II CR 304/79). 

Wyrok SN z dnia 27 stycznia 2010 r., II CSK 388/09

Standard: 71327 (pełna treść orzeczenia)