Wymóg wykonania trwałych i widocznych urządzeń przez posiadacza a nie właściciela nieruchomości

Trwałe i widoczne urządzenia, z których korzysta posiadacz nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności gruntowej, powinny być przez niego wykonane, tylko bowiem wtedy korzystanie z takich urządzeń może stanowić zewnętrzną oznakę władania cudzą własnością we wskazanym zakresie.

Tylko urządzenie wzniesione przez posiadacza nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności stanowi widomy znak przestrzegający, iż istniejący na gruncie stan powstały na skutek działania osoby nieuprawnionej może doprowadzić do ograniczenia prawa własności.

Takie stanowisko prezentowane było przez dziesięciolecia w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a zatem można je uznać za ugruntowane (orzeczenie z dnia 7 lutego 1972 r., III CRN 418/71, wyroki z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74 i z dnia 8 maja 2001 r., IV CKN 235/00 oraz postanowienia z dnia 27 maja 1990 r., II CKN 366/98, z dnia 10 marca 1998 r., I CKN 543/97, z dnia 29 maja 2000 r., III CKN 742/98 i z dnia 9 marca 2004 r., I CK 434/03).

W powołanych orzeczeniach Sąd Najwyższy konsekwentnie stwierdzał, że służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez „samoistnego posiadacza”, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności. W przypadku służebności drogi koniecznej Sąd Najwyższy wskazywał, że samo korzystanie z drogi urządzonej na nieruchomości sąsiedniej przez jej właściciela w ogóle nie prowadzi do nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie.

Wykładnię art. 292 k.c., według której służebność gruntową drogi można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy posiadanie polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza, nie zaś przez właściciela nieruchomości obciążonej uznał za zasadną również Trybunał Konstytucyjny, odwołując się do argumentu, że założenie trwałego i widocznego urządzenia ma stanowić ostrzeżenie dla właściciela przed skutkami korzystania z jego nieruchomości przez osobę nieuprawnioną (uzasadnienie wyroku z dnia 25 maja 1999 r., SK 9/98 oraz wyrok z dnia 28 października 2003 r., P 3/03).

Przedstawiona wykładnia art. 292 k.c. znajduje mocne oparcie w dyrektywie interpretacyjnej przepisów o zasiedzeniu, uwzględniającej aspekt konstytucyjnie gwarantowanej ochrony własności. Zasadą konstytucyjnie określoną, od której ustawodawca wyjątkowo odstępuje, jest nienaruszalność prawa własności. Instytucja zasiedzenia, mająca daleko idące skutki w odniesieniu do prawa własności, jest przykładem takiego wyjątkowego odstępstwa, wszelkie zatem wątpliwości nasuwające się przy jej interpretowaniu powinny być tłumaczone – co podkreślają także przedstawiciele nauki prawa cywilnego – na rzecz ochrony własności. 

W postanowieniu z dnia 24 kwietnia 2002 r., V CKN 972/00 Sąd Najwyższy – odchodząc od tego nurtu wykładni – stwierdził, że trwałe i widoczne urządzenie wprawdzie nie może być wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej, ale niekoniecznie musi to uczynić korzystający z urządzenia właściciel nieruchomości władnącej (posiadacz nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności). Pogląd ten, na co należy zwrócić uwagę, został wyrażony na tle szczególnego stanu faktycznego, chodziło bowiem o korzystanie z widocznego na powierzchni ziemi osadnika wraz z dołączoną do niego rurą kanalizacyjną, znajdującą się pod powierzchnią gruntu. W jeszcze dalej idącym postanowieniu z dnia 27 stycznia 2006 r., III CSK 38/05, które spotkało się w piśmiennictwie zarówno z aprobatą, jak i z krytyką, Sąd Najwyższy uznał, że nabycie służebności przez zasiedzenie nie jest wyłączone z tego powodu, że urządzenie wykonane zostało przez właściciela nieruchomości obciążonej. Pogląd ten uzasadniony został jedynie stwierdzeniem, że „w treści art. 292 k.c. nie zawarto żadnych wymogów co do osoby dokonującej wzniesienia urządzenia, o którym mowa w tym przepisie, na co także zwracano uwagę w literaturze”.

Pogląd wyrażony w tych orzeczeniach, uzasadniony jedynie brakiem w treści art. 292 k.c. wymagań co do osoby, która ma urządzenie trwałe i widoczne wykonać, budzi istotne zastrzeżenia w świetle argumentów przytoczonych na uzasadnienie stanowiska przeciwnego. Nie przekonuje także powoływany w literaturze argument, że szanse właściciela nieruchomości potencjalnie służebnej na powzięcie wiadomości o fakcie korzystania z jego nieruchomości przez osobę trzecią w zakresie służebności gruntowej są zagwarantowane przez ustawowe wymaganie samego korzystania przez posiadacza nieruchomości władnącej z urządzenia trwałego i widocznego. Nie może budzić wątpliwości, że gdy urządzenie wzniósł właściciel nieruchomości służebnej, jego szanse na dostrzeżenie korzystania z urządzenia przez osobę nieuprawnioną, zwłaszcza gdy właściciel nie korzysta na co dzień ze swej nieruchomości, są znikome lub w ogóle nie istnieją, stają się natomiast duże, przez co pozwalają na podjęcie działań i zachowań chroniących własność, gdy urządzenie trwałe i widoczne zbuduje posiadacz nieruchomości władnącej. Tylko w sytuacjach wyjątkowych, gdy chodzi o korzystanie z urządzenia w sposób szczególny, zwracający w sposób oczywisty uwagę właściciela nieruchomości na charakter posiadania osoby korzystającej z urządzenia (np. oparcie budynku o mur postawiony przez właściciela nieruchomości służebnej albo korzystanie z wykonanego nie przez posiadacza nieruchomości władnącej osadnika widocznego na powierzchni ziemi wraz z dołączoną do niego rurą kanalizacyjną), okoliczność, że wzniósł je właściciel nieruchomości obciążonej lub inna osoba, może – w konkretnym przypadku – nie stanowić przeszkody do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.

Uchwała SN z dnia 9 sierpnia 2011 r., III CZP 10/11

Standard: 70907 (pełna treść orzeczenia)