Ocena roszczeń pieniężnych z punktu wymogu ochrony wspólnego prawa przewidzianego w art. 209 k.c.

Problem oceny roszczeń pieniężnych z punktu widzenia art. 209 k.c. jest skomplikowany i wymaga pogłębionej analizy oraz usystematyzowania i uwzględnienia celów poszczególnych instytucji właściwych dla stosunku współwłasności.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego jest w tej materii niejednolite.

W orzeczeniu z dnia 7 czerwca 1960 r., 2 CR 113/59, Sąd Najwyższy, na gruncie art. 89 (odpowiednika art. 209 k.c.) dekretu z dnia 11 października 1946 r. - prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319), wyjaśnił, że nie można uważać za wspólne roszczenie o należność z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, albo z tytułu dochodzonego na innej podstawie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność, skoro tego rodzaju należność wyrażona w pieniądzu, ze swej istoty, ma charakter świadczenia podzielnego, wobec czego wierzytelność dzieli się na niezależne od siebie części. Dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli należności innego współwłaściciela może się zatem opierać albo na pełnomocnictwie, albo na ustanowieniu zarządu rzeczą wspólną. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w wyroku z dnia 20 czerwca 1975 r., I CR 353/75, stwierdzając, że dochodzenie przez współuprawnionego całej należności pieniężnej dotyczącej wspólnego prawa nie stanowi czynności zachowawczej, skoro świadczenie z tego tytułu jest podzielna i nie ma żadnych szczególnych racji gospodarczych, które uzasadniałyby traktowanie jej jako całości (zob. też postanowienie SN z dnia 22 stycznia 2015 r., I CZ 117/14).

W innych judykatach, za czynność zachowawczą nie zostały uznane wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej tylko przez jednego ze współużytkowników wieczystych (zob. postanowienie SN z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11) oraz roszczenie odszkodowawcze wynikające z bezzasadnego wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu rzeczy wspólnej (zob. wyrok SN z dnia 10 lutego 2017 r., V CSK 270/16), a także żądanie zasądzenia odszkodowania z tytułu ubezpieczonego mienia stanowiącego majątek wspólników spółki cywilnej, która ulegała rozwiązaniu (zob. wyrok SN z dnia 11 lutego 2009 r. V CSK 325/08).

Przeciwne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu uchwały (7) z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65, stwierdzając, że należność z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy, nie stanowi wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają - obok aktywów - także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne przychody, które rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadająca kilku osobom związanych węzłem współwłasności i powstają ze względu na tę współwłasność.

W uchwale z dnia 3 grudnia 2014 r., III CZP 92/14, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego (art. 209 k.c. w zw. z art. 417 k.c. i art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz. U. z 2018 r., poz. 1234 ze zm.). Uniemożliwienie współwłaścicielom lokalu władania nim - wskutek wstrzymania wykonywania orzeczenia eksmisyjnego do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego stanowi istotne naruszenie uprawnień właścicielskich i przynosi im wymierną szkodę przez pozbawienie dochodu, który mogliby uzyskać z tytułu należności czynszowych, przy jednoczesnej konieczności ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania lokalu. Współwłaściciele nie mają przy tym możliwości - do czasu wykonania przez gminę wskazanego obowiązku - podjęcia działań przywracających im pełne władztwo nad przedmiotem wspólnego prawa. W takiej sytuacji roszczenie odszkodowawcze pozostaje dla nich praktycznie jedynym żelaznym środkiem ochrony wspólnego prawa.

W uchwale z dnia 16 maja 2012 r., III CZP 12/12 Sąd Najwyższy uznał, że w skład odszkodowania przysługującego właścicielowi lokalu od gminy mogą wchodzić także należności związane z korzystaniem z lokalu, w postaci opłat za media i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.

Uchwała SN z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 50/18

Standard: 70036 (pełna treść orzeczenia)