Prawo pierwszeństwa najemcy w nabyciu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n)

Z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. nie wynika roszczenie najemcy o wykup lokalu mieszkalnego ani obowiązek Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego zawarcia stosownej umowy (zob. np. uchwała SN (7) z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92; wyrok SN z dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 180/00; wyrok SN z dnia 12 marca 2003 r., III CKN 857/00; wyrok SN z dnia 23 listopada 2005 r., II CK 248/2005). Jednakże obowiązek zawarcia umowy może mieć charakter nie tylko heteronomiczny, ale również autonomiczny. W szczególności Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego mogą skutecznie zobowiązać się do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego w czasie trwania negocjacji z najemcą, któremu przysługuje pierwszeństwo nabycia takiego lokalu (art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n.). Nie ma tu zasadniczego znaczenia kwestia uzgodnienia ceny sprzedaży, bo zasady jest ustalania zostały określone w ustawie (zob. art. 34 ust. 5 w związku z art. 67 i 68 u.g.n.). 

Wyrok SN z dnia 4 grudnia 2015 r., I CSK 928/14

Standard: 69479 (pełna treść orzeczenia)

Art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. stanowi ustawowe ograniczenie prawa własności przysługującej Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego, i z tego względu nie powinien być wykładany rozszerzająco przez przyjęcie, iż wbrew jego literalnej treści dotyczy on również następców prawnych najemcy, mimo wygaśnięcia najmu.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego przysługuje jedynie najemcy lokalu mieszkalnego. Treść tego przepisu wskazuje, że pierwszeństwo nabycia jest prawem związanym ze stosunkiem prawnym najmu lokalu mieszkalnego i pełni funkcję zabezpieczenia interesów socjalnych najemcy. Nie wynika z niego roszczenie o zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie ograniczenie swobody zbywcy w wyborze nabywcy i opiera się na zakazie rozporządzania nieruchomością w sposób naruszający pierwszeństwo (por. wyrok SN z dnia 23 listopada 2005 r., II CK 248/05 oraz uchwałę SN (7) z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92). Nie sposób uznać, aby tak ukształtowane pierwszeństwo mogło funkcjonować niezależnie od stosunku prawnego najmu, w tym również przechodzić na następców prawnych, niezależnie od uprawnień i obowiązków wynikających z tego stosunku.

Wyrok SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 302/10

Standard: 69476 (pełna treść orzeczenia)