Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego co do części gruntu

Dopuszczalne jest rozwiązanie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste w odniesieniu do części gruntu będącego przedmiotem umowy, jeżeli określone w art. 240 k.c. przesłanki rozwiązania umowy są spełnione tylko co do części gruntu, dającego się wyodrębnić w drodze podziału nieruchomości.

W piśmiennictwie prawniczym przeciwnicy dopuszczalności rozwiązania umowy użytkowania wieczystego co do części gruntu podnoszą, że nie ma przepisu prawa przewidującego taką możliwość. Zdaniem zwolenników tego rozwiązania, nie ma przeszkód do częściowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, gdy przepis dopuszcza jej całkowite rozwiązanie (argument a maiori ad minus).

Jednolitego poglądu w omawianej kwestii nie ma także w orzecznictwie. W wyroku z dnia 24 września 1997 r., III RN 40/97 Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli na mocy decyzji właściwego organu administracji państwowej oddano konkretnemu podmiotowi w drodze umowy użytkowania wieczystego większą ilość działek, dopuszczalne jest częściowe rozwiązanie tej umowy w odniesieniu do tych działek, które użytkowane są niezgodnie z treścią umowy. Za takim rozwiązaniem opowiedział się także Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale siedmiu sędziów z dnia 16 marca 1998 r., OPS 7/97. Rozstrzygając zagadnienie prawne dotyczące wspomnianej kwestii, orzekł, że rozwiązanie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127) może nastąpić w odniesieniu do części gruntu będącego przedmiotem użytkowania wieczystego, jeżeli określone w art. 240 k.c. przesłanki rozwiązania umowy są spełnione tylko co do części gruntu, dającego się wyodrębnić w drodze podziału nieruchomości. W uzasadnieniu uchwały podkreślił, że jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonuje określonych w umowie obowiązków, powinien ponieść odpowiedzialność za ich niewykonanie w zakresie adekwatnym do niedopełnienia warunków umowy. Z tytułu niewykonania umownego obowiązku zabudowy gruntu oddanego w tym celu w użytkowanie wieczyste użytkownik powinien ponosić odpowiedzialność w takim zakresie, jakim obowiązek ten nie został wykonany. Niewykonanie obowiązku zabudowy części działki lub niektórych działek stwarza uprawnienie do rozwiązania węzła obligacyjnego łączącego wierzyciela i użytkownika wieczystego w takim zakresie, w jakim oddany w użytkowanie wieczyste grunt nie został wykorzystany do realizacji zobowiązań użytkownika wieczystego. Mając na względzie podwójny charakter użytkowania wieczystego jako stosunku i obligacyjnego i rzeczowego, należy przyjąć, że o możliwości i zakresie rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. decyduje sposób i zakres wywiązania się użytkownika wieczystego z obowiązków ciążących na nim z mocy węzła obligacyjnego. Prawnorzeczowy aspekt użytkowania wieczystego wpływa na rozwiązanie umowy w taki sposób, że warunkiem skutecznego rozwiązania umowy jest wyodrębnienie – zgodnie z obowiązującymi zasadami podziału nieruchomości – z przedmiotu użytkowania tej jego części, w stosunku do której użytkowanie wieczyste wygasa na skutek rozwiązania węzła obligacyjnego. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 listopada 2002 r., III CKN 1411/00).

Odmienny pogląd Sąd Najwyższy wyraził natomiast w uzasadnieniu wyroku z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00. Wykluczając możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego co do części gruntu stanowiącego przedmiot tej umowy, Sąd Najwyższy podkreślił jednocześnie kontrowersyjność tego rozwiązania i brak w okolicznościach sprawy potrzeby szerszego odniesienia się do tego problemu.

Do spornej kwestii dopuszczalności częściowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, Sąd Najwyższy powrócił w wyroku z dnia 5 lipca 2007 r., II CSK 110/07. Mając na względzie przedstawione wyżej rozbieżności w doktrynie i judykaturze, opowiedział się za dopuszczalnością rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w odniesieniu do części gruntu będącego przedmiotem tej umowy. Sąd Najwyższy podkreślił, że ani art. 240 k.c., ani przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej – „u.g.n”) nie zawierają ograniczenia dopuszczalności rozwiązania umowy wieczystego użytkowania co do fizycznie wydzielonej części gruntu. Podzielił argument, że jeżeli można żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego w całości, to tym bardziej jest możliwe żądanie jej rozwiązania tylko co do części gruntu, użytkowanej niezgodnie z umową. Korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób sprzeczny z umową może bowiem odnosić się albo do całości, albo do części gruntu. Jeżeli dotyczy ono jedynie części gruntu, która może być wydzielona fizycznie, to rozwiązanie umowy w całości mogłoby się okazać sankcją zbyt dotkliwą dla użytkownika wieczystego. Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu stwierdził, że przyjętego stanowiska nie podważa pogląd zawarty w uzasadnieniu przytoczonego wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409, ponieważ został on wyrażony na marginesie rozważań poświęconych innej kwestii i związku z tym bez szerszego uzasadnienia.

Wyrok SN z dnia 11 marca 2011 r., II CSK 428/10

Standard: 58320 (pełna treść orzeczenia)

Umowa użytkowania wieczystego dotyczy pewnej nieruchomości stanowiącej określoną całość, a to wyklucza możliwość rozwiązania takiej umowy jedynie co do części przedmiotu prawa.

Wyrok SN z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/00

Standard: 71197 (pełna treść orzeczenia)