Czynsz regulowany w orzecznictwie trybubalskim

Europejski Trybunał Praw Człowieka kilkakrotnie zajmował się problematyką "najmu regulowanego". W większości wypadków zarzuty dotyczyły przepisów ograniczających możliwość rozwiązania stosunku najmu, nawet wtedy gdy lokal był potrzebny właścicielowi. Jak wskazano w orzeczeniu z 28 września 1995 r. (nr 12868/87, Spadea i Scalabrino przeciwko Włochom), ustawy ograniczające prawo własności "są szczególnie powszechne w zakresie mieszkalnictwa, które w społeczeństwach współczesnych stanowi podstawowy przedmiot troski polityki socjalnej i ekonomicznej. Dla realizowania tej polityki, ustawodawcy musi przysługiwać szeroki margines oceny, tak co do samego istnienia problemów troski publicznej, uzasadniających wprowadzanie środków kontroli (własności), jak i co do wyboru konkretnych regulacji służących realizacji tych środków.

Trybunał respektuje oceny ustawodawcy odnośnie interesu publicznego, chyba że okażą się one w sposób oczywisty pozbawione racjonalnej podstawy". Wszelka ingerencja w prawo własności musi "wyrażać uczciwą równowagę pomiędzy wymogami interesu publicznego i nakazem ochrony praw podstawowych jednostki". Nie można też uważać, że doszło do pozbawienia własności w rozumieniu art. 1 zdanie drugie protokołu nr 1, bo "skarżący zachowali możliwość zbycia swej własności i regularnie otrzymywali czynsz". Podobne stanowisko Trybunał zajął w orzeczeniach: Scollo przeciwko Włochom (nr 19133/91 z 28 września 1995 r.) i Velosa Barreto przeciwko Portugalii (nr 18072/91 z 21 listopada 1995 r.). We wszystkich tych orzeczeniach zarzuty dotyczyły jednak ograniczeń dopuszczalności rozwiązania umowy najmu i usunięcia lokatora.

Należy podkreślić, że zdaniem Europejskiego Trybunału Praw Człowieka wyrażonym w wyroku z 19 czerwca 2006 r., nr 35014/97, w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce, w obliczu szczególnie ciężkiej sytuacji mieszkaniowej w Polsce oraz przemian ustrojowych i ekonomicznych z początku lat dziewięćdziesiątych, trudnym zadaniem było utrzymanie równowagi między prawami właścicieli i najemców. Właściciele lokali mieszkalnych nie mogą być, jak podkreślił Trybunał, jedyną grupą społeczną ponoszącą ciężar przemian w tej dziedzinie, a wprowadzenie rozwiązań ograniczających pobieranie pożytków z nieruchomości i prawo rozporządzania nimi, bez jakichkolwiek mechanizmów kompensacyjnych niwelujących obciążenia właścicieli, stanowi naruszenie art. 1 protokołu nr 1.

Wyrok TK z dnia 9 lipca 2007 r., P 30/06, OTK-A 2007/7/74, Dz.U.2007/128/902

Standard: 4692 (pełna treść orzeczenia)

Analiza orzecznictwa Europejskiego Trybunału Praw Człowieka wskazuje, że punktem odniesienia dla rozważań istotnych z punktu widzenia kwestii czynszu regulowanego może być przede wszystkim sprawa Mellacher i inni przeciwko Austria (wyrok z 23 listopada 1989 r.). Jak wykazał to już Trybunał Konstytucyjny w sprawie sygn. P. 11/98, orzeczenie Mellacher w sposób bezsporny przesądza jedynie, że czynsz regulowany, jako taki, może być uznany za dopuszczalny - na tle Konwencji Europejskiej - jako ograniczenie prawa własności. Zarazem jednak z orzeczenia tego wynika, że czynsz nie może się ograniczać do urzędowo ustalonej stawki od metra kwadratowego, ale musi też uwzględniać inne szczególne wydatki ponoszone przez właściciela.

Szczególną uwagę Trybunał Konstytucyjny poświęcił analizie orzeczenia Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z 22 lutego 2005 r. w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce. W uzasadnieniu wyroku ETPC stwierdził między innymi: "Trudna sytuacja mieszkaniowa w Polsce, w szczególności dotkliwy deficyt mieszkaniowy oraz wysokie koszty nabycia mieszkań na wolnym rynku, a ponadto potrzeba przekształcenia wyjątkowo sztywnego systemu przydziału mieszkań będącego pozostałością systemu komunistycznego, uzasadniały nie tylko wprowadzenie regulacji prawnych celem ochrony najemców w okresie transformacji systemu politycznego, ekonomicznego i prawnego państwa polskiego, ale także ustalenie wysokości czynszu poniżej wartości rynkowej. Trybunał nie znalazł jednakże uzasadnienia dla ciągłego zaniechania przez władze polskie zapewnienia skarżącej oraz innym właścicielom domów czynszowych w trakcie całego okresu będącego przedmiotem rozważań Trybunału niezbędnych środków na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, nie mówiąc już o zapewnieniu minimalnego dochodu z najmu mieszkań" (ustęp 186).

Ponadto Trybunał uznał, że "zasada legalności zawarta w art. 1 Protokołu nr 1 oraz wynikająca z niej zasada przewidywalności prawa, nakładała na państwo polskie obowiązek uchylenia przepisów o czynszu regulowanym, co w żaden sposób nie wykluczało wprowadzenia innych mechanizmów chroniących najemców" (ustęp 187). A w konkluzji Trybunał uznał, że Polska, poprzez podjęcie stosownych środków prawnych i/lub innych środków winna przede wszystkim zapewnić skarżącej oraz pozostałym osobom dotkniętym podobną sytuacją rozsądny poziom czynszu albo zapewnić im mechanizm łagodzący skutki, jakie kontrola państwa w przedmiocie wzrostu czynszu ma dla wykonywania ich prawa własności" (ustęp 191).

Wyrok TK z dnia 19 kwietnia 2005 r., K 4/05, OTK-A 2005/4/37, Dz.U.2005/69/626

Standard: 4693 (pełna treść orzeczenia)