Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

Uchwały właścicieli lokali - stanowiące czynności prawne w rozumieniu prawa cywilnego i jeden z podstawowych sposobów sprawowania zarządu nieruchomością wspólną - mogą dotyczyć funkcjonowania wspólnoty i gospodarowania jej środkami finansowymi (art. 22 ust. 3 pkt 1-3, 8, 10 u.w.l. i art. 12 ust. 3 u.w.l.), wyrażenia zgody na czynności odnoszące się bezpośrednio do rozporządzenia nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 3 pkt 4 -6a i 9 u.w.l.) oraz ingerencji w prawo własności innego właściciela wyodrębnionego lokalu.

Katalog spraw wymienionych w art. 22 u.w.l. jest przykładowy, przedmiotem uchwały właścicieli lokali może być zatem każda sprawa należąca do zakresu zarządu nieruchomością wspólną (por. wyrok SN z dnia 19 maja 2006r., III CZP 28/06)

Uchwały należące do ostatniej grupy nie stanowią w istocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz przewidują jedyne dopuszczalne ustawą przypadki ingerencji wspólnoty w prawo odrębnej własności lokalu, podyktowane dążeniem do ochrony interesu zbiorowego wspólnoty i mogące mieć wpływ na wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 7 i art. 22 ust. 4 u.w.l.). Dotyczy to wytoczenia powództwa z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu w trybie licytacji komorniczej, prowadzące do wyeliminowania właściciela lokalu z grona członków wspólnoty (art. 16 u.w.l.) oraz zgody na połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość (art. 22 ust. 4 u.w.l.). Jako ograniczające prawo własności nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1998 r., III CKN 393/97).

Wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu. Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się bowiem w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l. (por. wyroki SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07, postanowienie SN z dnia 20 listopada 2020 r., IV CSK 197/20, por. także wyrok NSA z dnia 23 lutego 2011 r., II OSK 369/10).

Uchwała wspólnoty - wyrażająca wolę większości właścicieli - musi być zgodna z przepisami prawa, nie może zatem dotyczyć prawa odrębnej własności lokalu, chyba że wynika to z wyraźnego upoważnienia ustawowego (art. 22 ust. 3 pkt 7 i art. 22 ust. 4 u.w.l.). Skoro celem powołania wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną, nie może ona wykraczać poza ustawowe uprawnienia właścicieli lokali i przypisywać sobie kompetencji do krępowania właściciela odrębnego lokalu i określania w jaki sposób - zdaniem większości - może on wykorzystywać swój lokal. Własność - będąca najsilniejszym prawem do rzeczy - może być bowiem ograniczona wyłącznie przez akty prawne w randze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 k.c.). Rozstrzyganie przez wspólnotę mieszkaniową konfliktów powstających na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego, nie może prowadzić do władczego kształtowania uchwałą przez większość właścicieli sfery wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu.

Właściciele lokali nie mogą uchwałą rozszerzać przedmiotowego charakteru współwłasności przymusowej, leżącej u podstaw każdej wspólnoty mieszkaniowej. Kompetencje właścicieli lokali są określone przepisami prawa, dopuszczalna jest zatem modyfikacja zasad zarządu, lecz nie zakresu współwłasności przymusowej (por. wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09).

Niedopuszczalne jest zatem wyłączenie możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku Wspólnoty na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego (hostele). Tego rodzaju uchwała wykraczająca poza cele i zadania wspólnoty mieszkaniowej i ingerująca - z naruszeniem kompetencji Wspólnoty - w sferę indywidualnej własności powoda, jako nieważna, prawidłowo została wyeliminowana z obrotu prawnego.

Wyrok SN z dnia 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21

Standard: 53111 (pełna treść orzeczenia)