Zasiedzenie własności nieruchomości wyłączonych z obrotu (rei extra commercium)

W uchwałe z dnia 26 października 2007 r., III CZP 30/07 Sąd Najwyższy stwierdził, że wyłączenie nieruchomości z obrotu co do zasady może być dokonane tylko na mocy ustawy, jednakże może wynikać także ze szczególnego rodzaju nieruchomości.

Orzeczenia, w których Sąd Najwyższy opowiedział się przeciwko możliwości zasiedzenia własności nieruchomości wyłączonych z obrotu odnosiły się do przypadków, w których ocena o szczególnym rodzaju nieruchomości, stanowiącym przeszkodę do ich zasiedzenia, była wynikiem stwierdzenia wystąpienia zespołu określonych przesłanek. Obejmowały one rodzaj własności nieruchomości (przedmiot własności publicznej) oraz sposób wykorzystania nieruchomości (przeznaczenie do publicznego korzystania). W powołanej wyżej uchwale z dnia 26 października 2007 r. Sąd Najwyższy wyraził stanowisko w odniesieniu do możliwości zasiedzenia drogi publicznej przez osoby korzystające z tego rodzaju dróg. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 r. (III CSK 323/14) wskazano natomiast, że ustawowe wyłączenie nieruchomości przeznaczonej na drogę publiczną z obrotu oznacza niedopuszczalność zmiany jej właściciela na inny podmiot prywatny. W orzeczeniu tym podkreślono, że szczególny charakter nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną wynika z odrębnej regulacji ustawowej (zawartej w ustawie z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych), która przewiduje, że nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

W judykaturze wyraźnie opowiedziano się jednocześnie za możliwością nabycia przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości objętych we władanie przez podmioty publiczne w celu wybudowania na nich drogi publicznej (postanowienia SN z dnia 25 lutego 2010 r., I CSK 359/09 i z dnia 24 czerwca 2010 r., IV CSK 40/10). Przyjęto również, że publiczny charakter obiektów należących do Skarbu Państwa lub samorządowych osób prawnych i przeznaczenie ich do ogólnego użytku np. w przypadku parków miejskich, dróg, placów, nie ma wpływu na przysługujący do nich Skarbowi Państwa lub Gminie tytuł własności, a więc i możliwość zasiedzenia tego prawa przez takie podmioty, jeżeli zostaną spełnione przesłanki wymagane ustawą (postanowienie SN z dnia 21 maja 2014 r., II CSK 458/13).

W świetle przedstawionych wyżej poglądów judykatury nie można przyjąć, aby szczególny charakter nieruchomości przeznaczonych na cele obronności Państwa np. terenu przeznaczonego pod lotnisko wojskowe, który może pozostawać wyłącznie we władaniu Skarbu Państwa, uniemożliwiał zasiedzenie prawa własności nieruchomości włączonej do takiego obszaru przez Skarb Państwa, który jest jej samoistnym posiadaczem.

Postanowienie SN z dnia 6 kwietnia 2023 r., II CSKP 740/22

Standard: 72829 (pełna treść orzeczenia)

Prawo cywilne dopuszcza kategorię nieruchomości wyłączonych spod obrotu (rei extra commercium), a tym samym nie mogących być przedmiotem zasiedzenia w ogóle lub przez oznaczone podmioty. Przyjmuje się, że skoro zasiedzenie jest sposobem pierwotnego nabycia własności na skutek upływu oznaczonego terminu, to wyłączenie go ze względów podmiotowych lub przedmiotowych także powinno mieć postawę ustawową (por. art. 172 § 3 k.c.). Dopuszczono ponadto wyłączenie pośrednio poprzez odwołanie do istoty konstrukcji prawnych, m.in. w odniesieniu do części składowej rzeczy, nie mogącej być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.).

Mimo braku jednoznacznej normatywnej regulacji, z uwagi na ograniczenie osób mogących być ich właścicielami i status tzw. dobra publicznego (rei publico usuidestinatae), opowiedziano się w zasadzie za niedopuszczalnością zasiedzenia dróg publicznych (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 2010 r., IV CSK 40/10, OSNC 2011, nr 2, poz. 17 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2019 r., III CSK 73/17, nie publ. i powołane w jego uzasadnieniu orzecznictwo). W odniesieniu do wód i gruntów pokrytych wodami powierzchniowymi sytuacja jest złożona. Kodeks cywilny nie zalicza wody do kategorii rzeczy w rozumieniu art. 45 tej ustawy i wyłącza możliwość samodzielnego obrotu nią, a własność wody jest samodzielnym pojęciem prawnym, do którego nie ma zastosowania art. 140 k.c. (por. uz. uchwały SN (7) z dnia 18 listopada 1971 r., III CZP 28/71, która zachowała aktualność, wyrok SN z dnia 19 listopada 2004 r., II CK 146/04).

Akty prawne o charakterze szczególnym - prawo wodne z 1962 r., z 1974 r. i z 2001 r. wprost odróżniają pojęcie własności wód i własności gruntów nimi pokrytych. W związku z tym, że kwalifikacja jeziora N. jako płynącej wody powierzchniowej pozostaje poza sporem zbędne jest odnoszenie się do stanu prawnego dotyczącego innych rodzajów wód. Wystarczające jest stwierdzenie, że w okresie obowiązywania wskazanych ustaw grunty pokryte płynącymi wodami powierzchniowymi, w granicach określonych liniami brzegów, stanowiły własność Państwa. Przepis wprowadzający wprost w odniesieniu do takich gruntów zakaz obrotu cywilnoprawnego, z wyjątkiem przepisów wprowadzonych innej w ustawie, wprowadzono dopiero z dniem 1 stycznia 2002 r., tj. w dacie wejścia w życie Prawa wodnego z 2001 r., niemniej zgodnie przyjęto, że także wcześniejsze ustawy wyłączały zarówno taki obrót jak i zmiany podmiotowe następujące z mocy prawa, tj. zasiedzenie (por. postanowienie SN z dnia 12 maja 2011 r., III CSK 238/10).

Postanowienie SN z dnia 17 października 2019 r., IV CSK 314/18

Standard: 66550 (pełna treść orzeczenia)