Status lokatora na podstawie tytułu prawnorodzinnego z art. 28[1] k.r.o.

Tytuł prawnorodzinny do korzystania z mieszkania (art. 28[1] k.r.o.) Słownik pojęć ustawowych (art. 2 u.o.p.l)

Wyświetl tylko: SNSO

Uprawnienie do korzystania z domu stanowiącego majątek osobisty małżonka oparte wyłącznie na przepisie art. 28[1] kro, co nie jest równoznaczne z posiadaniem przez nią tytułu prawnego do innego lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 3 ppkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Art. 11 Ustawy o ochronie lokatorów określa przypadki utraty przez najemcę prawa do lokalu przez wypowiedzenie umowy najmu. W związku z tym rozszerzająca interpretacja dotycząca art. 2 niekoniecznie powinna być przenoszona na grunt art. 11, a wręcz przeciwnie, z uwagi na odmienny cel tego przepisu powinien być on interpretowany ściśle.

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 3 ppkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, na który powołała się powódka wypowiadając pozwanej umowę najmu, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W powyższym przepisie użyto pojęcia „osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu”, zaś w art. 28 [1] kro „uprawnienie do korzystania z mieszkania, do którego prawo przysługuje drugiemu małżonkowi”. Zdaniem Sądu Okręgowego pojęcia te nie są tożsame. Według Sądu II instancji „tytuł prawny do lokalu” oznacza tytuł samodzielny wynikający ze stosunku cywilnegorzeczowego czy zobowiązaniowego, zaś „uprawnienie” z art. 28 [1] kro jest uprawnieniem prawnorodzinnym, pochodnym i zależnym od istnienia związku małżeńskiego oraz ograniczonym wyłącznie do prawa do korzystania z mieszkania, do którego prawo ma drugi małżonek.

Pozwanej przysługiwało jedynie uprawnienie do korzystania z domu stanowiącego majątek osobisty jej męża oparte wyłącznie na przepisie art. 28 [1] kro, co nie jest równoznaczne z posiadaniem przez nią tytułu prawnego do innego lokalu w rozumieniu art. 11 ust. 3 ppkt 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wyrok SO w Białymstoku z dnia 26 września 2014 r., II Ca 729/14

Standard: 30154 (pełna treść orzeczenia)

W literaturze w zasadzie został zaaprobowany pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 185/05, że małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny wynika z art. 28 [1] k.r.o. jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l. Trzeba także zauważyć, że wprawdzie w tamtej sprawie mężowi pozwanej przysługiwało prawo własności mieszkania, a nie lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu, niemniej w obydwu wypadkach sytuacja prawna uprawnionego do mieszkania tylko na postawie stosunku rodzinnego małżonków była identyczna z punktu widzenia unormowania zawartego w art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l.").

Jak trafnie podniesiono w literaturze, osoby są współlokatorami także wtedy, gdy uprawnienie jednej z nich do korzystania z lokalu wywodzi się z prawa drugiego. Poza tym, choć lokal jest przedmiotem przysługującego wyłącznie pozwanemu spółdzielczego prawa do lokalu, jednak do ochrony tego prawa na podstawie art. 9 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Z użycia czasu teraźniejszego w tezie wyroku z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 185/05, wynika, że Sąd Najwyższy oceniał status małżonka, któremu wobec nierozwiązania małżeństwa nadal przysługiwało uprawnienie wynikające z unormowania zawartego w art. 28 [1] k.r.o. Wynika to jednoznacznie z uzasadnienia tego wyroku, w którym status lokatora pozwanych powiązany został z rodzinnym uprawnieniem do korzystania z lokalu.

Skoro więc z chwilą orzeczenia rozwodu małżonek traci uprawnienie do korzystania z mieszkania wynikające z unormowania zawartego w art. 28 ]1] k.r.o., to tym samym traci status lokatora w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l. Wprawdzie w takim wypadku w razie żądania eksmisji powódki przez pozwanego przysługiwałaby jej ochrona związana z uprawnieniem do lokalu socjalnego oraz do tzw. moratorium zimowego (por. wyrok SN z dnia 26 marca 2003 r., II CK 91/02.), niemniej z chwilą rozwiązania małżeństwa przez rozwód i automatycznej utraty statusu współlokatora przestaje być uprawniona do żądania na podstawie art. 13 ust. 2 u.o.p.l. eksmisji byłego małżonka wyłącznie uprawnionego do lokalu.

Jak z tego wynika, "interwencyjne" działanie dla dobra rodziny tego unormowania nie idzie tak daleko, ażeby uprawniało do skutecznego żądania przez osobę nieuprawnioną, choć narażoną na naganne zachowania byłego małżonka, do eksmisji z jego mieszkania. Zresztą nie jest to wypadek jedyny, gdyż identyczna sytuacja wystąpi, gdyby z żądaniem eksmisji na podstawie na podstawie art. 13 ust. 2 u.w.l. wystąpił małżonek lub były małżonek przeciwko współmałżonkowi wyłącznemu właścicielowi mieszkania, albowiem taki uprawniony nie jest lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l.

Wprawdzie w sprawie rozwodowej małżonkowi przysługuje uprawnienie wynikające z art. 28 [1] k.r.o. i pozostaje on lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.p.l., a w konsekwencji jest podmiotem uprawnionym do wytoczenia powództwa na podstawie art. 13 ust. 2 u.o.p.l., niemniej rozpoznawane zagadnienie dotyczy orzeczenia eksmisji w wyroku rozwodowym.

Na podstawie określonej w art. 58 § 2 zdanie drugie k.r.o. eksmisja może być orzeczona tylko w razie rozwiązania małżeństwa, w następstwie czego rodzinne uprawnienie do mieszkania wygasa i małżonek staje się byłym współmałżonkiem małżonka wyłącznie uprawnionego, tracąc jednocześnie status współlokatora, a w konsekwencji staje się osobą, której nie przysługuje jakikolwiek - samoistny ani pochodny - tytuł prawny do mieszkania.

Uchwała SN z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 73/08

Standard: 47992 (pełna treść orzeczenia)

Komentarz składa z 150 słów. Wykup dostęp.

Standard: 47996

Zobacz glosy