Odpowiedzialność z tytułu utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami prawa budowlanego

Zaniechanie bądź nienależyte wykonanie przez właściciela budynku obowiązku określonego w art. 61 ust. 1 pr. budowlanego może być źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec osób trzecich na podstawie przepisów art. 415 i art. 416 k.c.

Bezwzględnie obowiązujące przepisy pr. budowlanego zawierają normy nakładające na właścicieli budynków określone obowiązki. W szczególności z art. 61 pkt 1 pr. budowlanego wynika obowiązek właściciela obiektu budowlanego utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 pr. budowlanego, według którego obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie   związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. 

Właściciel obiektu budowlanego, wykonując obowiązki określone w art. 61 ust. 1 pr. budowlanego, powinien w sposób stały monitorować stan techniczny budynku, w tym sprawność zamontowanych w nim ciągów wentylacyjnych i urządzeń z nimi związanych, w tym poprzez przeprowadzanie okresowych kontroli ich sprawności, oraz podejmować niezwłocznie odpowiednie działania sanacyjne w razie stwierdzenia złego stanu technicznego budynku lub niesprawności zamontowanych w nim urządzeń. Czynności takie powinny być podejmowane także w razie zawiadomienia o potrzebie ich podjęcia przez osoby trzecie, w tym użytkowników lokali znajdujących się w tym budynku. Z żadnych przepisów nie wynika obowiązek monitowania właściciela budynku o stwierdzonym złym stanie budynku lub funkcjonujących w nim urządzeń w specjalnej formie, w szczególności w formie pisemnej. Zaniechanie prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z art. 61 ust. 1 pr. budowlanego przez właściciela obiektu budowlanego jest sankcjonowanie w art.

66 ust. 1 pr. budowlanego, według którego w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowisku (pkt 1) albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (pkt 2), albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia (pkt 4) – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Wydanie decyzji, o której mowa w art. 66 ust. 1 pr. budowlanego, określającej termin wykonania przez właściciela wymienionego w nim obowiązku nie oznacza, że dopiero z chwilą wydania bądź powstania stanu wymagalności określonego w niej obowiązku, właściciela obciąża ciężar wykonania obowiązku wynikającego z art. 61 ust. 1 pr. budowlanego. Decyzja bowiem potwierdza zazwyczaj nienależyte wykonywanie przez właściciela budynku w okresie poprzedzającym jej wydanie. Jak to bowiem wyjaśniono w orzecznictwie sądów administracyjnych, przepis ten obejmuje sytuacje związane z nieprawidłową eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania obowiązków określonych w art. 61 oraz dalszych przepisach tego rozdziału ustawy. Oznacza to, że usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art.

66 ust. 1 ustawy może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10).

Decyzja administracyjna wydana na podstawie art. 66 pr. budowlanego nie przesądza, czy zły stan budynku został wywołany z winy właściciela budynku, czy też innymi przyczynami niezależnymi od właściciela.

Niezależne od przyczyn powstania stanu budynku niezgodnego z przepisami pr. budowlanego, na właścicielu budynku spoczywa obowiązek podjęcia odpowiednich i niezwłocznych działań zmierzających do doprowadzenia substancji budynku i zamontowanych w nim urządzeń do stanu zgodnego z przepisami pr. budowlanego. Obowiązku tego nie uchyla ewentualny obowiązek podjęcia również stosownych, odpowiednich działań przez samych użytkowników poszczególnych lokalu znajdujących się w budynku

Wyrok SN z dnia 6 marca 2014 r., V CSK 224/13

Standard: 47737 (pełna treść orzeczenia)