Ocena sądu prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 ust. 3 u.g.n.)
Ustawa o gospodarce nieruchomościami Wycena nieruchomości; operat szacunkowy
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Operat nie ma cech dokumentu urzędowego ani opinii w rozumieniu art. 278 k.p.c., pozostając dokumentem prywatnym. W razie jego przedłożenia nie jest zatem co do zasady wykluczony przeciwdowód w postaci przedłożenia przez stronę kwestionującą jego prawidłowość innego operatu wskazującego inną wartość oszacowania, bądź też przez złożenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego (zob. wyrok SN z 7 lipca 2016 r., III CSK 317/15). Przeprowadzenie przeciwdowodu jest jednak ograniczone w sytuacji, gdy operat został sporządzony na podstawie art. 157 u.g.n. przez biegłego wskazanego przez sąd. W takim przypadku możliwe jest poddanie weryfikacji na podstawie art. 157 ust. 3 ustawy.
Art. 157 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania i zachowania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, a zatem rzetelności jego sporządzenia. W świetle art. 157 ust. 3 u.g.n. możliwość weryfikacji, tj. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, przez sąd poprzez zwrócenie się do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych umożliwia sądowi rozstrzygnięcie uzasadnionych wątpliwości w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu w ramach oceny zgromadzonych w sprawie dowodów. Impulsem dla powzięcia przez sąd wątpliwości może być kwestionowanie prawidłowości sporządzenia operatu przez stronę.
Uzasadnione wątpliwości sądu co do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego mogą być związane z zarzutami wniesionymi przez stronę w toku postępowania. Za uzasadnione należy je uznać przede wszystkim wówczas, gdy strona formułuje zarzuty na podstawie opinii (operatów) sporządzonych przez innych biegłych, choćby nie zostali oni powołani przez sąd w celu sporządzenia operatu szacunkowego w danej sprawie.
Wyrok SN z dnia 6 czerwca 2019 r., II CSK 222/18
Standard: 64012 (pełna treść orzeczenia)
sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). Oznacza to, że w zakresie wiadomości specjalnych operat, jako dowód, podlega ocenie organu lub sądu ale w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym ocena czy w danej sprawie należy zastosować tryb z ww. przepisu prawa należy do organu lub – w związku z kontrolą wydanej decyzji administracyjnej – do sądu. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, to znaczy, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Dowód z operatu szacunkowego stanowi dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i na właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Wyrok NSA z dnia 8 listopada 2018 r., I OSK 32/17
Standard: 71314 (pełna treść orzeczenia)
Nie ulega wątpliwości, że to sąd orzekający jest uprawniony i obowiązany dokonać oceny dowodu opinii bez sięgania po tryb opisany w art. 157 ust. 1 u.g.n., bo to sąd zna prawo (a więc i ustawowe kryteria oszacowania nieruchomości) i go stosuje. Ponadto, czyni tak w sposób analogiczny jak w przypadku weryfikacji każdego innego dowodu z opinii biegłego na potrzeby postępowania sądowego. Opinia sądowa nie traci takiego charakteru tylko dlatego, że ma postać operatu szacunkowego w rozumieniu przepisów Działu IV Rozdziału 1 przepisów u.g.n. Wobec tego, sąd ma obowiązek zweryfikować ją z punktu widzenia jej rzetelności (czy, uwzględnia wszystkie właściwe podstawy prawne i faktyczne, które należało wziąć pod uwagę), zupełności (czy, odpowiada na wszystkie konieczne z punktu widzenia wiadomości specjalnych w konkretnej sprawie – z uwagi na przedmiot jej rozstrzygnięcia – zagadnienia), logiczności (czy, wyprowadzone wnioski nie budzą wątpliwości z punktu widzenia zasad poprawnego rozumowania), czytelności (czy jest zrozumiała). W drugiej z wyżej opisanych sytuacji, sąd rzeczywiście może nie mieć obiektywnych możliwości zweryfikowania zarzutów na tle tego, w jaki sposób biegły zidentyfikował cechy nieruchomości, czy też ich wagi i jakie znaczenie miało to dla ostatecznych wniosków w przedmiocie oszacowania nieruchomości. Dopiero w tego rodzaju sytuacjach zasadnym wydaje się sięgniecie po tryb weryfikacji opisany w art. 157 ust. 1 u.g.n.
Także w orzecznictwie przyjmuje się dość restryktywne podejście do korzystania z możliwości weryfikowania opinii sądowej przez organ zewnętrzny, podkreślając, że skorzystanie z takiej formuły winno następować tylko w sytuacjach wyjątkowych, np. gdy zostało wydane kilka opinii – rażąco sprzecznych, opartych na tej samej metodologii wyceny nieruchomości (m.in. Wyrok SA w Poznaniu z dnia 10.12.2015r. , I Aca 1074/15).
Wyrok SO w Kielcach z dnia 16 marca 2017 r., II Ca 909/16
Standard: 47677 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 71304 (pełna treść orzeczenia)