Wyrok z dnia 2018-11-08 sygn. I OSK 32/17

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Maciej Dybowski Sędziowie NSA Jolanta Sikorska (spr.) del. WSA Mirosław Wincenciak Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Kopania po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej G. Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 29 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 356/16 w sprawie ze skargi G. Z. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty M. z dnia [...] września 2015 r., Nr [...]; 2. zasądza od Wojewody Śląskiego na rzecz G. Z. kwotę 9397 (dziewięć tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 29 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/GL 356/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę G. Z. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] marca 2016 r., nr [...], w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wnioskiem z 13 lutego 2012 r. G. Z. zwrócił się do Starosty M. o ustalenie odszkodowania m.in. za działki położone w Z., oznaczone geodezyjnie jako nr [...]. i nr [...]. Na potrzeby sprawy D. P., rzeczoznawca majątkowy, sporządziła operat szacunkowy z 13 grudnia 2012 r., wyceniając wartość powyższych działek na kwotę 265 663 zł. Powyższe postępowanie zostało zawieszone z urzędu w dniu [...] czerwca 2013 r., a następnie podjęte w dniu [...] lutego 2015 r.

Decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...], działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 i art. 132 ust. 1a, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), Starosta M. ustalił na rzecz G. Z. odszkodowanie w wysokości 182 019 zł za nieruchomość położoną w Z., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0267 ha i nr [...]. o pow. 0,8199 ha, k.m. 18, wydzielone pod drogi (ulice) na mocy decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w M. z dnia [...] lipca 1993 r. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę Z. w terminie 14 dni od ostateczności decyzji.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że przedmiotowe działki stanowiły własność G. Z. w dacie wydania decyzji podziałowej na jego wniosek i przeszły z mocy prawa na własność Gminy Z. W sprawie nie doszło do ustalenia odszkodowania w wyniku rokowań, zatem spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego.

W tym celu Starosta zlecił opracowanie operatu, który ponownie sporządziła D. P. – rzeczoznawca majątkowy, bowiem poprzedni operat utracił aktualność. Wartość rynkową gruntów ustalono wg stanu na dzień wydania decyzji podziałowej, a na poziomie cen z 9 kwietnia 2015 r. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną o pow. powyżej 5000 m2, analizowano transakcje na obszarze Gminy Z. i gmin Powiatu M. w okresie od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2015 r. Do bezpośrednich porównań rzeczoznawca majątkowy wybrał nieruchomości zlokalizowane w obrębie D., P. i Z.

Zgodnie z przyjętą metodologią, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami, z uwagi na cechy różniące nieruchomość wycenianą od nieruchomości przyjętych do porównań, biegły dokonał korekty cen transakcyjnych jako różnicy między ceną minimalną a maksymalną w próbie. Oszacowania nieruchomości dokonano z uwzględnieniem atutów lokalizacji i otoczenia, dojazdu, uzbrojenia oraz kształtu jako cech najbardziej różnicujących poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości. W ocenie Starosty operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powołanego rozporządzenia i nie ma podstaw do negowania jego wartości dowodowej.

Biegły odrębnymi pismami odniósł się do uwag i zastrzeżeń wnioskodawcy, który w szczególności zarzucił rzeczoznawcy, że przyjął jako porównawcze nieruchomości z odległych wsi, gdzie działki powyżej 5 000 m2 są sprzedawane jako nieruchomości rolne i nie mają wiele wspólnego z działkami budowlanymi, nadto niektóre nieruchomości przyjęte przez biegłego jako podobne znacząco odbiegają powierzchnią od przedmiotowych działek i nie można ich uznać za podobne. Przede wszystkim zaś wnioskodawca zakwestionował nazwanie przedmiotowych działek drogami wewnętrznymi.

Organ podzielił stanowisko rzeczoznawcy i uznał uwagi wnioskodawcy za nieuzasadnione. Przedmiot wyceny określono jako drogi wewnętrzne, wskazując jedynie na przeznaczenie w świetle obowiązującego obecnie planu miejscowego. Różnice w zakresie powierzchni zostały zaś w operacie skorygowane z tytułu podobieństwa. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i technik szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako posiadający wiedzę specjalistyczną.

W odwołaniu od decyzji G. Z. podtrzymał zastrzeżenia do operatu wniesione pismami z dnia 1 i 5 czerwca 2015 r. oraz 16 lipca 2015 r., kwestionując sposób ustalenia przez rzeczoznawcę ceny m2 na kwotę 21,50 zł. Jego zdaniem było to spowodowane przyjęciem do porównań nieruchomości położonych w dwóch sąsiednich gminach, zamiast z miasta Z., w tym m.in. nieruchomości rolnych o pow. 0,5 ha. Podtrzymał też zarzuty, że operat został opracowany niesamodzielnie, gdyż zachodzi podejrzenie, że działki porównawcze mógł wskazać pełnomocnik gminy. Taki stan rzeczy dyskwalifikuje biegłą i jej operat. Podniósł także, że w sporządzonym poprzednio operacie tej samej biegłej, działki oszacowano na kwotę 265,663 zł i nie jest prawdą, że uległy zmianie przepisy.

Decyzją z dnia [...] marca 2016 r. Wojewoda Śląski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, wskazując w uzasadnieniu, że operat szacunkowy z 9 kwietnia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P., spełnia wymogi prawa, jest kompletny, logiczny i spójny. Zgodnie z planem miejscowym, zatwierdzonym uchwałą Miasta i Gminy Z. z dnia [...] września 1986 r. (obowiązującym w dacie wydania decyzji podziałowej) nieruchomość znajdowała się wówczas na terenie przeznaczonym pod mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. Zatem prawidłowo dokonano wyceny w oparciu o transakcje gruntami o takim przeznaczeniu oraz pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Przyjęto także przeciętne położenie w strefie pośredniej miasta (na obrzeżach zabudowy), gdyż bezpośrednie otoczenie stanowiły wówczas tereny leśne. Do porównań przyjęto więc działki o podobnej lokalizacji, a nie położone w centrum miasta. Stan nieruchomości określa się bowiem zgodnie z art. 130 ustawy na dzień wydania decyzji podziałowej.

Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnych cen w obrocie (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stąd też nie podważa wiarygodności operatu fakt, że w poprzednim operacie z 2012 r. cenę średnią ustalono na poziomie 32,52 zł. Analizą objęto wówczas okres od grudnia 2010 r. do lipca 2012 r., w którym odnotowano 25 transakcji gruntami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, których ceny mieściły się w przedziale od 13,21 zł do 56,39 zł (średnio 32,52 zł). Tymczasem w operacie stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania analizowano okres od kwietnia 2013 r. do lipca 2014 r., w którym odnotowano ceny od 10,16 zł do 36 zł. Zatem różnice w wartości nieruchomości wynikają z odstępu czasowego i zmiany warunków rynkowych.

Wojewoda podzielił stanowisko Starosty w zakresie uprawnień rzeczoznawcy co do wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Stąd też odwołania nie uwzględnił.

W skardze na powyższą decyzję do wojewódzkiego sądu administracyjnego G. Z. wniósł o uchylenie decyzji organu odwoławczego jako wydanej z naruszeniem prawa materialnego, a w szczególności art. 98 ust. 3 oraz art. 151 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony niezgodnie z przepisami, przez co wysokość odszkodowania odbiega od rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości.

Skarżący zarzucił, że wbrew § 36 rozporządzenia, nakazującego określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne wg przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych oraz uwzględnienia zasady bliskości sąsiedztwa, przyjęto do porównań grunty z odległych wsi powiatu M., zamiast z terenu miasta Z., gdzie nieruchomość jest położona. Inna jest też cena gruntów o pow. 0,1 do 0,2 ha, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne niż cena działki o pow. 0,5 ha pod działalność usługową. Zarzucił nadto, że stan nieruchomości nie uległ zmianie od wydania decyzji podziałowej, gdyż nieruchomość nadal położona jest na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne i w obrębie miasta Z., w niewielkiej odległości od centrum i jest wyposażona w te same urządzenia techniczne.

Zdaniem skarżącego rozbieżność pomiędzy wartością nieruchomości w obu operatach nie jest wynikiem zmiany wartości rynkowej, lecz prawidłowym doborem nieruchomości w 2012 r., od czego obecnie biegła odstąpiła.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podkreślając że w operacie z 2012 r. do porównań przyjęto działki o pow. od 565 do 1888 m2, a zatem znacznie odbiegające od działki wycenionej (8466 m2).

W toku rozprawy sądowej pełnomocnik skarżącego zaakcentował, że organy administracji obydwu instancji nie dokonały należytej kontroli operatu szacunkowego,

Gmina Z. wniosła o oddalenie skargi, bowiem jej zdaniem operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo.

Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wskazał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też organy administracji nie uchybiły regułom procedury administracyjnej w stopniu skutkującym wznowieniem tego postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie tego Sądu brak jest podstaw do przyjęcia, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ("u.g.n.").

Sąd pierwszej instancji podniósł, że z mocy art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości i przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Definicję nieruchomości podobnej oraz stanu nieruchomości, zawiera przepis art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. W niniejszej sprawie istotny jest stan wycenionych działek na dzień wydania decyzji podziałowej oraz ceny nieruchomości z daty ustalenia odszkodowania.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji zasadnie organy administracji, dokonując oceny operatu z 2015 r. w zakresie formalnym i jego merytorycznej zawartości, nie dopatrzyły się wad dyskwalifikujących jego wartość dowodową jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. Ocena wiarygodności operatu nie może obejmować kwestii wymagających wiadomości specjalistycznych. Zatem organ administracji nie może samodzielnie dokonać wyceny wartości szacowanej nieruchomości i wnikać w merytoryczną zawartość operatu w takim zakresie, w jakim wymagana jest wiedza fachowa. Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Sąd ten zauważył, że skarżący o dokonanie takiej oceny nie wystąpił. Wskazał także, iż zarzut pod adresem rzeczoznawcy D. P. w zakresie niesamodzielnego opracowania operatu poprzez dobór do porównań nieruchomości wskazanych przez inną osobę, jest całkowicie nieuzasadniony, na co trafnie wskazał organ odwoławczy.

W toku postępowania administracyjnego biegła na żądanie organów obydwu instancji odniosła się do uwag i zarzutów skarżącego, które co do istoty sprowadzają się do kwestionowania doboru nieruchomości do porównań i wyceny. Wyjaśnienia rzeczoznawcy były też przedmiotem rozważań i oceny organów administracji, co wynika z obszernych i wnikliwych motywów obu decyzji.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji brak podstaw do negowania stanowiska organów administracji, które oparły się na operacie z 2015 r. Podstawą wyceny powinno być sąsiedztwo i powierzchnia, przy czym sąsiedztwo należy rozumieć nie terytorialnie, lecz urbanistycznie i na takich cechach oparł się rzeczoznawca majątkowy, obejmując analizą rynek powiatu M. (gmin sąsiednich – przyległych). Istotny jest bowiem stan wycenianych działek w dacie wydania decyzji podziałowej jako położonych wówczas w bezpośrednim otoczeniu terenów leśnych, w strefie pośredniej miasta. W dacie wyceny, czyli aktualnie jest to strefa rozwiniętej i rozwijającej się strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (str. 6 operatu). Biegła dla uzasadnienia stanowiska o poszerzeniu rynku powołała się też na dużą powierzchnię wymienionych działek. Stąd też do porównań wybrała 12 transakcji nieruchomości o pow. powyżej 5000 m2 z obszaru P., M., N. i Z., zaś do bezpośredniej wyceny nieruchomości P. i Z., obręby P. i Z. Istotne zdaniem Wojewódzkiego Sądu jest, że nieruchomość C (obręb Z.) w dniu 22 stycznia 2014 r. została zbyta za cenę 25,90 zł, zaś wg planu, stanowi tereny mieszkaniowo-usługowe.

Biegła wyjaśniła na wezwanie Wojewody, że nieruchomości o takim przeznaczeniu w obrocie rynkowym nie wykazują różnic w cenach jednostkowych w porównaniu z terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Brak jest zatem podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego z punktu widzenia doboru nieruchomości do wyceny z uwagi na sąsiedztwo i powierzchnię. Istotny jest bowiem stan wycenionych działek w dacie wydania decyzji podziałowej i ich położenie w strefie pośredniej miasta Z. – na obrzeżach zabudowy. Bardziej urbanistycznie zbliżone są tereny przyległych gmin, niż położone w centrum miasta. Oczywiście inna jest cena 1 m2 działki przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne o pow. 1000 – 2000 m2, tyle że przedmiotowe działki mają powyżej 8000 m2 powierzchni, w tym jedna z nich zaledwie 267 m2 i sama w sobie nie miała waloru budowlanego.

Sąd pierwszej instancji, rozważając czy rzeczoznawca majątkowy podlegał wyłączeniu w niniejszej sprawie, wskazał, że poprzednio sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę operat z 2012 r. nie stanowił podstawy do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nigdy nie był też objęty oceną organu administracji i zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. po upływie 12 miesięcy nie mógł być już wykorzystany dla określenia wartości nieruchomości. Skoro zaś nie był wykorzystany w postępowaniu, brak jest przesłanek do wyłączenia rzeczoznawcy z mocy art. 24 § 1 pkt 4 i 5 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. oraz art. 176 u.g.n. Przeciwko rzeczoznawcy nie toczyło się też postępowanie dyscyplinarne.

Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego organy administracji dokonały należytej kontroli operatu szacunkowego i na jego podstawie prawidłowo określono wartość przedmiotowej nieruchomości. W związku z powyższym skarga podlegała oddaleniu.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł G. Z., reprezentowany przez adwokata, domagając się uchylenia zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku i rozpoznania skargi. Wyrokowi zarzucił: "naruszenie prawa materialnego, a w szczególności przepisów art. 98 ust. 3 oraz art. 151 i 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przepisów § 36 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego".

W uzasadnieniu wskazał, że przedmiotowe działki wydzielone zostały z terenu budowlanego zabudowy niskiej jednorodzinnych domów i tak winny być oszacowane działki wydzielone pod drogi. Błędne jest zatem ustalenie Sądu pierwszej instancji, że prawidłowy jest operat szacunkowy, w którym jako nieruchomości porównawcze przyjęto m.in. nieruchomości rolne położone w dwóch sąsiednich gminach na terenach wiejskich. W niniejszej sprawie ta sama biegła sporządziła dwa operaty: w 2012 r. na kwotę 265 663 zł i 2015 r. na kwotę 182 019 zł. Różnica ta zdaniem skarżącego wynika z innego materiału porównawczego przyjętego przez biegłą, a wobec takich sprzeczności organ administracji obowiązany był zwrócić się o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu w trybie art. 157 u.g.n.

W piśmie procesowym z 10 sierpnia 2017 r. Gmina Z. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302), dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny kontroluje więc zgodność zaskarżonego orzeczenia z prawem materialnym i procesowym w granicach skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna jest uzasadniona.

Z akt sprawy wynika, że wnioskiem z 13 lutego 2012 r. skarżący G. Z. zwrócił się do Starosty M. o ustalenie odszkodowania m.in. za działki położone w Z., oznaczone geodezyjnie jako nr [...]. i nr [...].. Na potrzeby sprawy D. P., rzeczoznawca majątkowy, sporządziła operat szacunkowy z 13 grudnia 2012 r., wyceniając wartość powyższych działek na kwotę 265 663 zł. Powyższe postępowanie zostało zawieszone z urzędu w dniu [...] czerwca 2013 r., a następnie podjęte w dniu [...] lutego 2015 r.

Decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...], działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 i art. 132 ust. 1a, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.), Starosta M. ustalił na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 182 019 zł za nieruchomość położoną w Z., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0267 ha i nr [...]. o pow. 0,8199 ha, k.m. 18, wydzielone pod drogi (ulice) na mocy decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w M. z dnia [...] lipca 1993 r. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę Z. w terminie 14 dni od ostateczności decyzji.

Organ I instancji wskazał, że przedmiotowe działki stanowiły własność skarżącego w dacie wydania decyzji podziałowej na jego wniosek i przeszły z mocy prawa na własność Gminy Z. Nie doszło też do ustalenia odszkodowania w wyniku rokowań. W związku z tym spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Rozpoznając wniosek organ I instancji zlecił opracowanie operatu Grupie Konsultingowej "A" Sp. z o.o. w K. W operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 9 kwietnia 2015 r. autor operatu – D. P. wskazała, że stosownie do treści § 36 ust. 6 pkt 2 rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wartość rynkową gruntów ustalono wg stanu na dzień wydania decyzji podziałowej, a na poziomie cen na dzień 9 kwietnia 2015 r. Dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę jednorodzinną o pow. powyżej 5000 m2, analizowano transakcje na obszarze Gminy Z. i gmin Powiatu M. w okresie od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2015 r. Do bezpośrednich porównań rzeczoznawca majątkowy wybrała nieruchomości zlokalizowane w obrębie D., P. i Z.. Zgodnie z przyjętą metodologią, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami, z uwagi na cechy różniące nieruchomość wycenianą od nieruchomości przyjętych do porównań, biegła dokonała korekty cen transakcyjnych jako różnicy między ceną minimalną a maksymalną w próbie. Oszacowania nieruchomości dokonano z uwzględnieniem atutów lokalizacji i otoczenia, dojazdu, uzbrojenia oraz kształtu jako cech najbardziej różnicujących poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości. Wielkość odszkodowania została ustalona na kwotę 182 019 zł.

W ocenie organu I instancji ww. operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz powołanego rozporządzenia w związku z czym nie ma podstaw do negowania jego wartości dowodowej. Organ ten dodał, że biegła odniosła się odrębnym pismem do uwag i zastrzeżeń wnioskodawcy. Podzielił stanowisko rzeczoznawcy i uznał uwagi wnioskodawcy do ww. operatu za nieuzasadnione. Wskazał, że przedmiot wyceny określono jako drogi wewnętrzne, wskazując jedynie na przeznaczenie w świetle obowiązującego obecnie planu miejscowego. Różnice w zakresie powierzchni zostały w operacie skorygowane z tytułu podobieństwa. Organu I instancji wskazał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i technik szacowania nieruchomości, dokonuje zaś rzeczoznawca majątkowy jako posiadający wiedzę specjalistyczną.

W odwołaniu od powyżej decyzji skarżący podtrzymał zastrzeżenia do ww. operatu wniesione pismami z dnia 1 i 5 czerwca 2015 r. oraz z dnia 16 lipca 2015 r., kwestionując sposób ustalenia przez rzeczoznawcę ceny m2 na kwotę 21,50 zł. Jego zdaniem, było to spowodowane przyjęciem do porównań nieruchomości położonych w dwóch sąsiednich gminach, zamiast z miasta Z., w tym m.in. nieruchomości rolnych o pow. 0,5 ha. Skarżący dodatkowo podniósł, że w sporządzonym poprzednio przez tą samą biegłą operacie z dnia 13 grudnia 2012 r. przedmiotowe działki oszacowano na kwotę 265 663 zł i nie jest prawdą, że uległy zmianie przepisy, co miałoby być powodem różnicy w wysokości ustalonego odszkodowania.

Rozpatrując powyższe odwołanie, Wojewoda Śląski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy po ponownej analizie akt sprawy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 9 kwietnia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. spełnia wymogi prawa, jest kompletny, logiczny i spójny. Wskazał, że zgodnie z planem miejscowym, zatwierdzonym uchwałą Miasta i Gminy Z. z dnia [...] września 1985 r., obowiązującym w dacie wydania decyzji podziałowej, nieruchomość znajdowała się wówczas na terenie przeznaczonym pod mieszkalnictwo o niskiej intensywności zabudowy. Prawidłowo zatem zdaniem tego organu dokonano wyceny w oparciu o transakcje gruntami o takim przeznaczeniu oraz pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Przyjęto także przeciętne położenie w strefie pośredniej miasta (na obrzeżach zabudowy), gdyż bezpośrednie otoczenie stanowiły wówczas tereny leśne. Do porównań przyjęto więc działki o podobnej lokalizacji, a nie położone w centrum miasta. Stan nieruchomości określa się bowiem zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami na dzień wydania decyzji podziałowej. Organ ten wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnych cen w obrocie (art. 134 ust. 2 ustawy). Nie podważa więc wiarygodności operatu fakt, że w poprzednim operacie z 13 grudnia 2012 r. cenę średnią ustalono na poziomie 32,52 zł. Organ zaznaczył, że analizą objęto wówczas okres od grudnia 2010 r. do lipca 2012 r., w którym odnotowano 25 transakcji gruntami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, których ceny mieściły się w przedziale od 13,21 zł do 56,39 zł (średnio 32,52 zł). Tymczasem w operacie, stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania, analizowano okres od kwietnia 2013 r. do lipca 2014 r., w którym odnotowano ceny od 10,16 zł do 36 zł. Zatem różnice w wartości nieruchomości wynikają z odstępu czasowego i zmiany warunków rynkowych.

Z akt sprawy wynika, że w skardze do sądu administracyjnego skarżący, domagając się uchylenia wydanych w sprawie decyzji, podniósł, że zostały one wydane z naruszeniem prawa materialnego, w szczególności art. 98 ust. 3 oraz art. 151 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony niezgodnie z przepisami, przez co wysokość odszkodowania odbiega od rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości. Skarżący zarzucił, że wbrew treści § 36 rozp., nakazującego określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne wg przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych oraz uwzględnienia zasady bliskości sąsiedztwa, przyjęto do porównań grunty z powiatu M. z odległych wsi, zamiast z terenu miasta Z., gdzie nieruchomość jest położona. Inna jest też cena gruntów o pow. 0,1 do 0,2 ha, przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne niż cena działki o pow. 0,5 ha pod działalność usługową. Zarzucił nadto, że stan nieruchomości nie uległ zmianie od wydania decyzji podziałowej, gdyż nieruchomość nadal położona jest na terenie przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne i w obrębie miasta Z. w niewielkiej odległości od centrum i jest wyposażona w te same urządzenia techniczne. Podniósł też, że jego zdaniem rozbieżność pomiędzy wartością nieruchomości w obu operatach nie jest wynikiem zmiany wartości rynkowej, lecz prawidłowym doborem nieruchomości w 2012 r., od czego obecnie biegła odstąpiła.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podkreślając, że w operacie z 2012 r. do porównań przyjęto działki o pow. od 565 do 1888 m2, a zatem znacznie odbiegające od działki wycenionej (8466 m2).

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że nie jest ona zasadna. W ocenie tego Sądu brak podstaw do przyjęcia, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania za działki gruntu wydzielone na wniosek skarżącego pod drogi publiczne z mocy przywołanej wyżej decyzji podziałowej, naruszał przepisy art. 98 ust. 3 oraz art. 151 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozp., przywołanego w motywach zaskarżonej decyzji.

Powołując się na art. 154 ust. 1 ustawy Sąd ten wskazał, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości i przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Definicję nieruchomości podobnej oraz stanu nieruchomości, zawiera przepis art. 4 pkt 16 i 17 ustawy. W szczególności, przez stan nieruchomości, należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Wskazał, że istotny jest stan wycenionych działek na dzień wydania decyzji podziałowej oraz ceny nieruchomości z daty ustalenia odszkodowania (art. 134 ust. 2 ustawy w zw. z § 36 ust. 6 pkt 2 i ust. 1 rozp., w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r., wynikającym z rozp. nowelizującego z dnia 14 lipca 2011 r., opubl. z Dz. U. Nr 165, poz. 985).

Zdaniem tego Sądu zasadnie organy administracji, dokonując oceny operatu z dnia 9 kwietnia 2012 r. w zakresie formalnym i jego merytorycznej zawartości, nie dopatrzyły się wad, dyskwalifikujących jego wartość dowodową jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa. Podkreślił, że ocena wiarygodności operatu nie może obejmować kwestii wymagających wiadomości specjalistycznych. Organ administracji nie może samodzielnie dokonać wyceny wartości szacowanej nieruchomości i wnikać w merytoryczną zawartość operatu w takim zakresie, w jakim wymagana jest wiedza fachowa, potwierdzona nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców w trybie art. 157 ust. 1 ustawy. Skarżący o dokonanie takiej oceny nie wystąpił. Sąd ten wskazał, że w toku postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy na żądanie organów obydwu instancji odniósł się do uwag i zarzutów skarżącego, które co do istoty sprowadzają się do kwestionowania doboru nieruchomości do porównań i wyceny. Wyjaśnienia rzeczoznawcy były też przedmiotem rozważań i oceny organów administracji, co wynika z obszernych i wnikliwych motywów obu decyzji.

W ocenie tego Sądu brak podstaw do negowania stanowiska organów administracji, które oparły się na operacie z 9 kwietnia 2015 r. Podstawą wyceny powinno być sąsiedztwo i powierzchnia, przy czym sąsiedztwo należy rozumieć nie terytorialnie, lecz urbanistycznie. Na takich cechach oparła się rzeczoznawca majątkowy, obejmując analiza rynek powiatu M. (gmin sąsiednich – przyległych). Istotny jest bowiem stan wycenianych działek w dacie wydania decyzji podziałowej jako położonych wówczas w bezpośrednim otoczeniu terenów leśnych, w strefie pośredniej miasta. W dacie wyceny, czyli aktualnie, jest to strefa rozwiniętej i rozwijającej się strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (vide: opis nieruchomości na str. 6 operatu). Sąd I instancji wskazał, że biegła dla uzasadnienia stanowiska o poszerzeniu rynku powołała się też na dużą powierzchnię wymienionych działek. Stąd też do porównań wybrała 12 transakcji nieruchomości o pow. powyżej 5000 m2 z obszaru P., M., N. i Z., zaś do bezpośredniej wyceny nieruchomości P. i Z., obręby P. i Z. Istotne jest, że nieruchomość C (obręb Z.), w dniu 22 stycznia 2014 r. została zbyta za cenę 25,90 zł, zaś wg planu, stanowi tereny mieszkaniowo-usługowe.

Sąd ten wskazał, że biegła wyjaśniła na wezwanie organu odwoławczego, że nieruchomości o takim przeznaczeniu w obrocie rynkowym nie wykazują różnic w cenach jednostkowych w porównaniu z terenami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Zatem brak podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego z punktu widzenia doboru nieruchomości do wyceny z uwagi na sąsiedztwo i powierzchnię. Istotny jest bowiem stan wycenionych działek w dacie wydania decyzji podziałowej i ich położenie w strefie pośredniej miasta Z. – na obrzeżach zabudowy. Bardziej urbanistycznie zbliżone są tereny przyległych gmin, niż położone w centrum miasta. Wskazał, że inna jest cena 1 m2 działki przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne o pow. 1000 – 2000 m2, tyle że przedmiotowe działki mają pow. powyżej 8000 m2, w tym jedna z nich zaledwie 267 m2 i sama w sobie nie miała waloru budowlanego. Położenie gmin sąsiednich względem wycenianych działek oraz ich odległości od centrum miasta Z. w obiektywny sposób przedstawia fragment mapy (wydruk z geoportalu krajowego, dołączony do pisma rzeczoznawcy z dnia 30 czerwca 2015 r.). Stąd też zdaniem Sądu I instancji organy administracji dokonały należytej kontroli operatu szacunkowego i na jego podstawie prawidłowo określono wartość przedmiotowej nieruchomości.

Powyższe argumenty legły u podstaw oddalenia skargi.

Przechodząc do merytorycznej oceny zarzutów skargi kasacyjnej należy stwierdzić, że są one usprawiedliwione.

Zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2015 r., poz. 782), dalej: u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. (ust. 1). Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. (ust. 2). Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. (ust. 3).

Ustawa ta w art. 153 ust. 1 stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Naruszenie ww. przepisów prawa przez Sąd I instancji w ocenie skarżącego kasacyjnie sprowadza się do błędnego przyjęcia jako podstawy ustalenia odszkodowania operatu szacunkowego z dnia 9 kwietnia 2015 r. sporządzonego niezgodnie z ww. przepisami prawa oraz przepisem § 36 ust. 1, 2 i 3 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wskazać należy, że zgodnie z ugruntowanym już w tej mierze orzecznictwem sądów administracyjnych, z dowodowego punktu widzenia opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca wartości danej nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego, stanowi opinię biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Dowód tego rodzaju podlega, jak każdy inny dowód zgromadzony przez organ administracji w postępowaniu administracyjnym, ocenie pod względem jego wiarygodności. W orzecznictwie sądowym obszernie analizowano zagadnienie dopuszczalnej kontroli operatu biegłego w kontekście braku dysponowania zarówno przez organy, jak i przez sądy specjalistyczną wiedzą z zakresu szacowania nieruchomości. Przyjąć należy, że przedstawiony problem dotyczy trzech aspektów takich kontroli: 1) formalnego, 2) merytorycznego w zakresie nie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych oraz 3) merytorycznego w zakresie wkraczającym w sferę wiadomości specjalnych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjęto, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani sądu. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). Oznacza to, że w zakresie wiadomości specjalnych operat, jako dowód, podlega ocenie organu lub sądu ale w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym ocena czy w danej sprawie należy zastosować tryb z ww. przepisu prawa należy do organu lub – w związku z kontrolą wydanej decyzji administracyjnej – do sądu. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, to znaczy, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Dowód z operatu szacunkowego stanowi dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i na właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy wskazać należy, że w operacie szacunkowym, będącym podstawą orzekania, sporządzonym przez biegłą D. P. w dniu 9 kwietnia 2015 r. podano, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość niezabudowana zlokalizowana w Z. (...) oznaczona w ewidencji gruntów numerami działek [...]. i [...] o łącznej powierzchni 0,8466 ha, zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości niezabudowanej, to jest działek nr [...]. i [...] o łącznej powierzchni 0,8466 ha, a celem wyceny jest określenie wartości przedmiotu wyceny dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, o którym mowa w art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W niniejszej wycenie, po przeprowadzeniu analizy lokalnego rynku nieruchomości, zastosowano § 36 ust. 1 rozporządzenia, przyjmując do porównania ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Lokalizacja, funkcja rozpatrywanej nieruchomości oraz cel wyceny pozwalają na wykorzystanie do obliczenia wartości rynkowej nieruchomości, podejścia porównawczego, metodę porównywania parami. Biegła wyjaśniła, na czym polega metoda porównywania parami. Dokonując wyceny wartości rynkowej nieruchomości, których postępowanie dotyczy, biegła wyjaśniła też, że różnice między przyjętymi do porównania nieruchomościami a nieruchomością wycenianą uwzględnia się w kwotowych poprawkach do różnicujących atrybutów (cech). Dokonując wyceny wartości prawa własności nieruchomości biegła przyjęła do porównań 12 transakcji nieruchomości o pow. powyżej 5000 m2 z obszaru P., M., N. i Z., zaś do bezpośredniej wyceny nieruchomości P. i Z., obręby P. i Z.. Mając na względzie wyjaśnienia biegłej, Sąd I instancji uznał, podobnie jak organy orzekające w sprawie, że brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego, mimo, co trafnie podnosi skarżący kasacyjnie, że biegła przyjęła do porównania wyłącznie nieruchomości o powierzchni powyżej 5000 m2. W swojej opinii nie uwzględniła, że przedmiotem wyceny jest także nieruchomość o powierzchni 0,0267 ha, to jest działka nr [...]. W opinii wskazała, że okres badań obejmuje czas od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2015 r. Ostatecznie w omawianym operacie szacunkowym określiła wartość rynkową przedmiotu wyceny na 182 019 zł.

Natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie w dniu 13 grudnia 2012 r., który to operat szacunkowy utracił aktualność, w związku z czym nie mógł być podstawą ustalenia odszkodowania, biegła ustaliła wartość przedmiotu wyceny opisanego w sposób tożsamy jak w operacie szacunkowym z dnia 9 kwietnia 2015 r., na kwotę 265 663 zł. W operacie tym podała, że dokonuje wyceny opisanych nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Okres badania cen obejmował czas od listopada 2010 do listopada 2012. Do wyceny przyjęła bazę cen transakcyjnych 25 nieruchomości, z których jedna miała powierzchnię powyżej 5000 m2, wszystkie położone w miejscowości Z. Ostatecznie w omawianym operacie szacunkowym określiła wartość rynkową przedmiotu wyceny na kwotę 265 663 zł. Powyższa rozbieżność wartości rynkowej przedmiotu wyceny stanowiła uzasadnioną podstawę do wyjaśnienia przez organy przyczyny tak znacznej rozbieżności w wysokości ustalonej wartości przedmiotu wyceny, jak również przyczyn, z powodu których w operacie szacunkowym z dnia 9 kwietnia 2015 r. biegła w ogóle nie brała pod uwagę do porównania nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 5000 m2. Organy nie wyjaśniły powyższej okoliczności, a Sąd I instancji z naruszeniem art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 u.g.n. powyższe uchybienie zaakceptował.

Wskazać należy, że istotą podejścia porównawczego (w tym metody porównywania parami, jak i metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Biegły powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Przyjęcie w tych okolicznościach sprawy, przez Sąd I instancji, że brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego z punktu doboru nieruchomości do wyceny z uwagi na sąsiedztwo i powierzchnię uznać należy za błędne.

W tej sytuacji za zasadne uznać należało podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego.

Mając na względzie wyżej zaprezentowaną argumentację, Naczelny Sąd Administracyjny - działając na podstawie art. 188 p.p.s.a. - uwzględnił skargę kasacyjną i uchylił zaskarżony wyrok, zaś uznając, że sprawa jest dostatecznie wyjaśniona, po rozpoznaniu skargi, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w zw. z art. 193 p.p.s.a., uchylił zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Rozpoznając ponownie sprawę organy winny ją wyjaśnić we wskazanym wyżej zakresie poprzez prawidłowe ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zajętą pod drogę publiczną i dopiero wówczas wydać właściwe rozstrzygnięcie w sprawie.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. oraz art. 200 w związku z art. 193 p.p.s.a.