Kryteria ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie (art. 130 ust. 1 u.g.n.)

Rzeczoznawca, stosując się do wymogu art. 130 ust. 1 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonał analizy wartości przedmiotowej części nieruchomości w zakresie możliwości zastosowania tzw. zasady korzyści. 

określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oraz według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Uzasadniając wybrane podejście i metodę szacowania przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca powołał się na treść art. 152 ust 3 i art. 153 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operaty szacunkowego, a także podkreślił, że uwzględnił: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości i dostęp do danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca uwzględnił, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca uwzględnił także, że zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1).

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3).

Z kolei przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Rzeczoznawca uwzględnił także, że zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych rzeczoznawca określił wskazując: lokalizację, sąsiedztwo i kształt działki. 

Obliczając wartość przedmiotowej nieruchomości według przeznaczenia zgodnego z celem zwartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, rzeczoznawca przedstawił zbiór 6 nieruchomości podobnych przeznaczonych pod tereny obsługi komunikacyjne. Cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, wielkość ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych rzeczoznawca określił wskazując: lokalizację i sąsiedztwo. Charakteryzując wycenianą nieruchomość według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości rzeczoznawca określił jej lokalizację jako średnia a sąsiedztwo jako bardzo dobre. Dokonując powyższej analizy rzeczoznawca określił wartość 1 m2 przedmiotowej części nieruchomości na kwotę 50,27 zł a wartość przedmiotowej części nieruchomości na kwotę 38 557 zł.

Rzeczoznawca objął analizą rynek lokalny obejmujący teren Gminy. Przyjęcie takiego rynku analizowanego nie budzi wątpliwości Sądu. Zgodnie bowiem z treścią § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy czym, jak ustalono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (zob. wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2014 r., I OSK 1460/12). Ponadto, jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lutego 2017 r., I OSK 920/15, w przepisie § 26 ust. 3 rozporządzenia wskazano, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków. Dlatego też wycena nieruchomości prowadzona w oparciu o przepis § 36 rozporządzenia nie wyłącza możliwości doboru rynku w taki sam sposób.

Na podstawie przeprowadzonych analiz rzeczoznawca stwierdził, że wartość przedmiotowej części nieruchomości według przeznaczenia z dnia wydania decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości jest wyższa od wartości według przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości. W związku z tym przyjął ją jako wartość przedmiotowej nieruchomości.

Jeżeli w procesie wyceny rzeczoznawca ustali, że większa jest wartość nieruchomości o przeznaczeniu określonym w decyzji wywłaszczeniowej (o przejęciu), aniżeli jej wartość według aktualnego sposobu użytkowania, to powinno się korzystnie dla osoby, której pozbawia się nieruchomości, określić jej wartość według sposobu użytkowania wynikającego z planowanego (w decyzji o wywłaszczeniu/przejęciu) sposobu użytkowania.

Wyrok WSA z dnia 22 listopada 2017 r., II SA/Gd 501/17

Standard: 47412 (pełna treść orzeczenia)