Zakres zakazu zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 zd. 2 u.w.l.)

Elementy składające się na nieruchomość wspólną mogą mieć zróżnicowany status, niektóre z nich są bezwzględnie konieczne do korzystania z lokali (klatka schodowa, korytarze konieczne do komunikacji, ściany zewnętrzne, wejście do budynku), inne mogą jedynie rzutować na jakość korzystania z nich, nie są jednak do tego niezbędne (strychy, komórki, garaże, ogólnodostępne pomieszczenia poprawiające jakość zamieszkiwania).

W związku z tym, w utrwalonej judykaturze, przy aprobacie literatury, przyjmuje się, że wynikający z art. 3 ust. 1 u.w.l. zakaz zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko tych jej elementów, które są nieodzowne do korzystania z lokali, tworząc składniki konieczne nieruchomości wspólnej. W pozostałym zakresie są dopuszczalne korekty granic nieruchomości wspólnej oraz poszczególnych lokali (por. uchwały SN z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03 i z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05, postanowienie SN z dnia 27 sierpnia 2015 r., III CSK 383/14 i wyrok SN z dnia 31 marca 2016 r., IV CNP 33/15, niepubl.).

Postanowienie SN z dnia 16 listopada 2018 r., I CSK 646/17

Standard: 46407 (pełna treść orzeczenia)

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, w skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości wspólnej, określanej w doktrynie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej.

Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne, zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż (art. 2 ust. 4 u.w.l.). Pomieszczenia tego typu ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych, bez istnienia współwłasności w takim zakresie nie byłoby bowiem możliwe funkcjonowanie odrębnych własności lokali (zob. uchwałę SN z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, a także wyroki SN z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97 lub z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00).

Uchwała SN z dnia 14 lipca 2005 r., III CZP 43/05

Standard: 46811 (pełna treść orzeczenia)