Obalenie domniemania zgodności wpisu hipoteki z rzeczywistym stanem prawnym

Art. 71 u.k.w.h. został uchylony ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 131, poz. 1075), przy czym do hipotek powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy co do zasady stosować należy przepisy tej ustawy (zob. art. 10 tejże). W konsekwencji w odniesieniu do hipotek nowych, jak i tych, istniejących w dniu wejścia w życie nowelizacji z 2009 r., także w zakresie zaspokojenia z dobra obciążonego hipoteką nie znajduje zastosowania wynikające z art. 71 u.k.w.h. domniemanie. Jedynie na marginesie wypada wskazać, że nowelizacja uchyliła również art. 105 u.k.w.h., który stanowił, że wierzyciel nie może powoływać się na wpis hipoteki kaucyjnej w celu udowodnienia wierzytelności zabezpieczonej, zatem wykazanie jej istnienia i wysokości podlega regule ciężaru dowodu z art. 6 k.c.

Powyższe ma istotne znaczenie dla ustalenia treści art. 3 ust. 1 u.k.w.h. Zgodnie z tym przepisem, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W kontekście hipoteki oznacza to, iż wadliwość wpisu hipoteki powinna być wykazana przez tego, kto prawdziwość (zgodność z rzeczywistym stanem prawnym) wpisu prawa zastawniczego w księdze wieczystej kwestionuje. Nie oznacza to jednak, iż wierzyciel od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy hipotecznej z 2009 r. nie ma obowiązku wykazania na zasadach ogólnych istnienia i wysokości zabezpieczanej hipoteką wierzytelności. Domniemanie istnienia prawa jawnego według treści księgi wieczystej nie rozciąga się na zabezpieczaną tym prawem wierzytelność, która nie jest „prawem jawnym” objętym domniemaniem w świetle art. 3 u.k.w.h. Wierzyciel dochodzący zaspokojenia nie może powołać się tym samym na domniemanie wynikające z wpisu hipoteki dla wykazania istnienia zabezpieczonej wierzytelności. Jest to istotne, skoro wierzyciel hipoteczny nie dochodzi samej hipoteki, lecz istocie uzyskania należności zabezpieczonej prawem zastawniczym. Mimo bowiem istotnego ograniczenia zasady akcesoryjności hipoteki nie ulega wątpliwości, że także po wejściu w życie wskazanej nowelizacji prawo zastawnicze nie ma charakteru samoistnego i to nie ono jest ostatecznie zaspokajane w postępowaniu egzekucyjnym, lecz właśnie istniejąca, zabezpieczana nim wierzytelność.

Nie można także przyjąć, że z wpisu zmiany podmiotu uprawnionego z hipoteki kaucyjnej wynika domniemanie przejścia wierzytelności na nabywcę hipoteki. Tym niemniej z art. 3 u.k.w.h. wynika domniemanie istnienia hipoteki o określonej treści i jako prawa przysługującego określonemu podmiotowi (wierzycielowi hipotecznemu). To jednak nie przesądza, czy osobie tej przysługuje zabezpieczona hipoteką wierzytelność. Z kolei sukcesja uniwersalna powoduje wstąpienie w prawa poprzednika prawnego jedynie wówczas i w takim zakresie, w jakim prawa te po stronie poprzednika istniały.

Sąd Najwyższy w niniejszym składzie podziela stanowisko, iż wzruszenie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym nie jest wykluczone także w innym postępowaniu niż o uzgodnienie treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 u.k.w.h. Zgodnie z art. 10 ust. 1 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Może ono polegać bądź na wpisaniu nowego prawa, bądź na wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu nowego prawa, jak też na sprostowaniu treści istniejącego prawa.

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 u.k.w.h., także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h., zob. uchwałę SN z 8 września 2021 r., III CZP 28/21).

Wyrok SN z dnia 6 grudnia 2023 r., II CSKP 824/22

Standard: 83500 (pełna treść orzeczenia)

Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2204 ze zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).

Uchwała SN z dnia 8 września 2021 r., III CZP 28/21

Standard: 54009 (pełna treść orzeczenia)