Rękojmia wiary publicznej (art. 5 u.k.w.h.) - charakterystyka

Istotą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest to, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 u.k.w.h.). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może więc prowadzić do nabycia prawa mimo braku uprawnienia po stronie kontrahenta (w szczególności, gdy zbywca nieruchomości jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, podczas gdy faktycznie taki status mu nie przysługuje), natomiast nie sanuje nieważności czynności prawnej, która miałaby prowadzić do takiego nabycia. Badanie czy czynność prawna była dotknięta nieważnością, ma w związku z tym charakter uprzedni względem oceny spełnienia przesłanek działania rękojmi.

Celowość weryfikacji wystąpienia skutku właściwego dla danej czynności prawnej, a wywołanego dzięki zastosowaniu art. 5 u.k.w.h., zachodzi bowiem dopiero wówczas, gdy sama ta czynność prawna nie jest nieważna (wyrok SN z 15 kwietnia 2021 r., V CSKP 59/21). Powołany przepis nie ma zatem zastosowania w sytuacji, gdy z materialnoprawnego punktu widzenia czynność prawna jest nieważna.

Postanowienie SN z dnia 26 października 2023 r., II CSKP 2128/22

Standard: 76487 (pełna treść orzeczenia)

W orzecznictwie i doktrynie utrwalone jest stanowisko, że zastosowanie rękojmi nie może doprowadzić do nabycia prawa, które w ogóle ab initio nie mogłoby powstać w określonym kształcie prawnym. Rękojmia zakłada jedynie nabycie prawa od podmiotu nieuprawnionego, a nie chroni przed skutkami sprzeczności czynności prawnych z ustawą (np. wyrok SN z dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99). Pogląd ten podzielił, co do zasady Sąd Najwyższy również w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 15 lutego 2011 r. (sygn. akt III CZP 90/10).

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 71/17

Standard: 13604 (pełna treść orzeczenia)