Przedawnienia roszczeń stron umowy dzierżawy (art. 694 w zw. z art. 677 k.c.)

Przepis art. 677 w związku z art. 694 k.c. nie obejmuje przewidzianego w umowie dzierżawy roszczenia dzierżawcy o zwrot kosztów poniesionych w związku z inwestycją prowadzoną na wydzierżawionej nieruchomości, które nie mają charakteru nakładów.

Inaczej niż inne przepisy (por. art. 390 § 3, 554, 624, 646, 731, 778 i 792, 803, 819 § 1, 859[9] k.c.) art. 677 w związku z art. 694 k.c. nie stanowi ogólnie o przedawnieniu wszelkich roszczeń z umowy dzierżawy, lecz obejmuje swą hipotezą roszczenia ściśle określone: jego regulacji podlegają, jeżeli chodzi o roszczenia dzierżawcy, roszczenie o zwrot nakładów na rzecz oraz nieistotne w tym miejscu roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu.

Wydatki na zapłatę kar umownych w ogóle nie mogą być traktowane - co trafnie eksponuje skarżąca - jako nakłady na rzecz, także przy trafnym założeniu, iż zakres zastosowania art. 677 k.c. obejmuje zarówno nakłady zapewniające możliwość korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem (nakłady konieczne), jak i dokonane przez najemcę (dzierżawcę) ulepszenia (por. wyrok SN z dnia 4 listopada 1980 r., II CR 394/80; wyrok SN z dnia 30 listopada 2000 r., I CKN 924/98; wyrok SN z dnia 15 października 2009 r., I CSK 84/09).

Wydatki poniesione przez powódkę nie należą do żadnej z tych kategorii, są to bowiem wydatki z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przedwstępnej zawartej przez dzierżawcę. Nie ma znaczenia, że źródłem tych wydatków jest umowa, która w założeniu miała doprowadzić do inwestycji na nieruchomości i tym samym do ulepszenia rzeczy. Ryzyko związane z dokonaniem takich wydatków, nie przekładających się na zwiększenie wartości rzeczy, obciąża co do zasady najemcę (dzierżawcę).

Nawet jeżeli umowa przewiduje obowiązek pokrycia przez wynajmującego (wydzierżawiającego) tego rodzaju wydatków, nie mogą być one zrównane z roszczeniem o zwrot nakładów na płaszczyźnie przedawnienia, co dotyczy zarówno postanowień umowy (por. art. 119 k.c.), jak i wykładni samego art. 677 k.c. Niezależnie od formułowanych w orzecznictwie i doktrynie ogólniejszych zastrzeżeń co do dopuszczalności wykładni rozszerzającej art. 677 k.c. (por. wyrok SN z dnia 16 stycznia 1991 r., I CR 776/90).

Nie ma żadnych podstaw do rozszerzania jego zakresu zastosowania na roszczenie sporne w niniejszej sprawie. Należy uwzględnić, że skrócenie terminu przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów odpowiada ogólniejszej tendencji do czasowego ograniczania rozliczeń związanych ze zwrotem rzeczy, zależnych od jej stanu w chwili zwrotu (por. np. art. 229, 263, 719 k.c.); w odniesieniu do rozliczenia ulepszeń - ten rodzaj nakładów ma praktyczne znaczenie w przypadku umowy dzierżawy (por. art. 697 k.c.) - wynika to przede wszystkim z założenia, że stan rzeczy w chwili zwrotu, decydujący o wysokości roszczeń (por. art. 676 k.c.), z biegiem czasu jest coraz trudniejszy do odtworzenia pod względem dowodowym. 

Wyrok SN z dnia 14 czerwca 2017 r., IV CSK 479/16

Standard: 37894 (pełna treść orzeczenia)

Z art. 694 k.c. wynika, że do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów działu dotyczącego umowy dzierżawy. W przepisach o dzierżawie ustawodawca nie uregulował kwestii przedawnienia roszczeń stron umowy dzierżawy, ale w art. 677 k.c. postanowił, że roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Przepis ten, na podstawie art. 684 k.c., ma zastosowanie także do roszczeń ze stosunku dzierżawy. 

Wyrok SN z dnia 8 kwietnia 2011 r., II CSK 434/10

Standard: 37459 (pełna treść orzeczenia)