Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy

Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.).

W świetle art. 224 § 2 i art. 225 k.c., zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy jest posiadacz samoistny; włada rzeczą faktycznie jak właściciel (art. 336 in principio), a więc może z niej korzystać – w szczególności pobierając pożytki i inne dochody - oraz rozporządzać nią. Z art. 230 k.c. wynika z kolei jednoznacznie, że adresatem roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być również posiadacz zależny. Przepisy te nie rozstrzygają wprost, jak kształtuje się odpowiedzialność posiadacza samoistnego z tytułu pozbawienia właściciela uprawnienia do korzystania z rzeczy w sytuacji, w której oddał rzecz w posiadanie zależne. W takim przypadku posiadacz samoistny nie traci przymiotu posiadacza (art. 337 k.c.); władztwo faktyczne nad rzeczą sprawuje bezpośrednio posiadacz zależny, pośrednio zaś - posiadacz samoistny. Niewątpliwie jednak w tej sytuacji zakres możliwości korzystania przez posiadacza samoistnego z rzeczy ulega ograniczeniu.

Korzystanie z rzeczy obejmuje wiele uprawnień trudnych, a nawet niemożliwych, do określenia w sposób wyczerpujący. W nauce prawa tradycyjnie podkreśla się jednak znaczenie uprawnień polegających na: używaniu rzeczy na własne potrzeby, a więc w sposób nie łączący się z pobieraniem pożytków i innych dochodów z rzeczy (ius utendi), a także na pobieraniu pożytków i innych dochodów z rzeczy (ius fruendi) oraz dokonywaniu czynności faktycznych prowadzących do przetworzenia rzeczy, jej zużycia, a nawet zniszczenia (ius abutendi). Jest oczywiste, że korzystanie przez posiadacza z nieruchomości oddanej przez niego w posiadanie zależne najemcy zostaje zredukowane do pobierania pożytków cywilnych; w takim przypadku posiadacz samoistny w zasadzie nie ma możliwości wykorzystywania w inny sposób wartości użytkowej rzeczy, chociaż pozostaje ona w jego pośrednim władaniu.

W razie uznania, że posiadacz samoistny, który oddał rzecz w najem, pozostaje zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, byłoby trudno zrozumieć przyczyny, dla których ustawodawca w art. 224 k.c. wyróżnił - obok tego roszczenia - roszczenie o zwrot pożytków lub ich wartości.

Obowiązek zwrotu pożytków lub ich wartości może powstać po stronie posiadacza samoistnego jedynie wtedy, gdy oddał on rzecz w posiadanie zależne w ramach stosunku prawnego przynoszącego takie korzyści. W tej sytuacji korzystanie przez posiadacza samoistnego z rzeczy polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych, co wyłącza możliwość dochodzenia od niego wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Stojąc na gruncie tego zapatrywania, nie można zaaprobować stanowiska wyrażonego w wyrokach: z dnia 9 lipca 2015 r., I CSK 505/14, z dnia 4 grudnia 2015 r. I CSK 1070/114 i z dnia 27 stycznia 2016 r., II CSK 95/15.

Niewątpliwie niemający tytułu prawnego samoistny posiadacz nieruchomości, oddając ją we władanie faktyczne najemcy, zachowuje status posiadacza samoistnego (art. 337 k.c.); zmienia się jednak - czego w motywach tych orzeczeń nie dostrzeżono - sposób korzystania przez posiadacza samoistnego z nieruchomości, a co za tym idzie - zakres jego odpowiedzialności.

Ustalenie obowiązku - posiadaczy zależnych zapłaty właścicielowi wynagrodzenie za korzystanie z zajmowanych lokali wymagałoby rozważenia wszystkich przewidzianych w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w związku z art. 230 k.c. przesłanek tego obowiązku - w szczególności stwierdzenia posiadania lokalu w złej wierze, jeżeli wynagrodzenie za korzystanie miałoby objąć okres wykraczający poza chwilę, w której posiadacz zależny dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu przez właściciela powództwa o wydanie lokalu - oraz uwzględnienia wzajemnych relacji między roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy a roszczeniem o zwrot pożytków lub ich wartości i dokonania oceny, czy ewentualnie próba realizacji obu tych roszczeń nie wykraczałaby poza ramy celu przypisanego im przez ustawodawcę.

Uchwała SN z dnia 19 kwietnia 2017 r., III CZP 84/16

Standard: 36153 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy