Rozliczenie nakładów dokonanych na budynek, części składowe nieruchomości

Ustalając w sprawie o zniesienie współwłasności wartość nieruchomości sąd bierze pod uwagę także nakłady dokonane przez jednego ze współwłaścicieli na ich części składowe (por. uchwałę SN z dnia 5 maja 1978 r., III CZP 26/78, OSNCP 1979, nr 1, poz. 3). Budynek bowiem, na który zostały dokonane nakłady, nie może być traktowany jako odrębny od gruntu przedmiot majątkowy, gdyż stosownie do art. 46 k.c. i art. 48 k.c., współwłasność nieruchomości dotyczy także jej części składowych, niezależnie od źródeł pochodzenia środków na jego remont, czy budowę. Innym zagadnieniem jest wyłączenie z rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami nakładów na część składową nieruchomości, którą w wyniku działu otrzymuje podmiot, który ich dokonał.

Postanowienie SN z dnia 7 marca 2008 r., III CSK 328/07

Standard: 37092 (pełna treść orzeczenia)

Ustalając w sprawie o zniesienie współwłasności wartość nieruchomości, sąd bierze pod uwagę także nakłady dokonane przez jednego ze współwłaścicieli po wydaniu w trybie zabezpieczenia wniosku zakazu ich dokonywania, chyba że sąd przyznaje nieruchomość na własność innemu współwłaścicielowi, który zażądał zabrania przyłączonych do nieruchomości przedmiotów i przywrócenia jej do poprzedniego stanu.

Dokonując w sprawie o zniesienie współwłasności szacunku nieruchomości wspólnej, sąd bierze za podstawę jej wartość z chwili orzekania, a praktycznie z chwili dokonywania tego szacunku. Tym samym sąd uwzględnia także przyrost wartości nieruchomości, jaki wystąpił między chwilą powstania współwłasności a datą jej zniesienia, i to niezależnie od tego, jaka była przyczyna tego przyrostu. W szczególności dotyczy to także przyrostu wartości spowodowanego nakładami dokonanymi przez jednego ze współwłaścicieli z jego środków, z tym zastrzeżeniem, że w takim wypadku sąd uwzględnia te nakłady na jego korzyść przy ustalaniu ostatecznego rozliczenia między współwłaścicielami.

Powyższe dotyczy zarówno nakładów dokonanych za zgodą lub milczącą aprobatą pozostałych współwłaścicieli, jak i dokonanych wbrew ich woli, choćby w tej materii ich wola była w świetle prawa rozstrzygająca (art. 199 i 201 k.c.), a więc także dokonanych przez jednego ze współwłaścicieli w złej wierze, nawet w wypadku szczególnie rażącej złej wiary, gdy dokonuje on nakładów w toku postępowania o zniesienie współwłasności i wbrew zakazowi sądu wydanemu w trybie zabezpieczenia powództwa.

Nie dałaby się jednak pogodzić z elementarnym poczuciem sprawiedliwości taka wykładnia, która prowadziłaby do jednakowego traktowania z omawianego punktu widzenia posiadacza dokonującego nakładów w złej wierze z takim współwłaścicielem, który czyni to w zgodzie z uprawnieniami pozostałych współwłaścicieli. Brak jest jednak przepisu, który bezpośrednio wprowadzałby w tym zakresie niezbędne zróżnicowanie. Dlatego zachodzi konieczność sięgnięcia w drodze analogii do uregulowania normującego zbliżony stan faktyczny. Takie uregulowanie znajduje się w przepisach art. 227 k.c., normujących sposób zwrotu przez właściciela nakładów dokonanych na jego rzeczy przez samoistnego posiadacza. Z przepisów tych w szczególności wynika, że w razie złej wiary posiadacza nie jego wola, lecz wola właściciela (jeżeli on się w tym przedmiocie wypowiada) decyduje o tym, czy nakłady powinny być zwrócone in natura, tzn. przez ich zabranie z przywróceniem rzeczy do poprzedniego stanu, czy też w formie równowartości pieniężnej.

Stosując analogicznie ten przepis do współwłaściciela, który w złej wierze (w opisanym wyżej znaczeniu) dokonał nakładów, i do współwłaściciela, który stanie się w wyniku zniesienia współwłasności wyłącznym właścicielem rzeczy (części rzeczy, na której dokonano nakładów), należy przyjąć, że ten ostatni współwłaściciel decyduje o tym, czy zatrzyma nakłady i zwróci temu współwłaścicielowi, który ich dokonał, ich równowartość, czy też przejmie rzecz bez tych nakładów, żądając ich usunięcia. W tym ostatnim wypadku rzecz zostanie oszacowana bez uwzględnienia równowartości nakładów.

Należy jeszcze dodać, że w zasadzie ze względów gospodarczych bardziej celowe jest pozostawienie dokonanych nakładów, gdyż z reguły są one przydatne i mają obiektywną wartość ekonomiczną. Dlatego sposób ich rozliczenia, polegający na tym, że właściciel, który ich dokonał, powinien je zabrać, wchodzi w rachubę tylko na wniosek współwłaściciela, który domaga się przyznania mu rzeczy wspólnej (odpowiedniej jej części), postawiony w toku postępowania o zniesienie współwłasności przed wydaniem przez sąd orzeczenia w tym przedmiocie.

Uchwała SN z dnia 5 maja 1978 r., III CZP 26/78

Standard: 37093 (pełna treść orzeczenia)