Obciążenie hipoteczne w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości
Hipoteka łączna (art. 76 u.k.w.h.) Hipoteka (art. 65 u.k.s.h.) Zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c.) Współwłasność w częściach ułamkowych; współwłasność łączna (art. 196 k.c.)
Po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi.
Przy przyjęciu założenia, że hipoteka obciążająca udział współwłaściciela nieruchomości obciąża jednocześnie w określonym ułamku właśnie całą nieruchomość i utrzymuje się w niezmienionym stosunku na całej nieruchomości w jej pierwotnym kształcie, nasuwa się wniosek, iż de lege lata pod uwagę należy brać jednak przede wszystkim interes wierzyciela uzyskującego trwałe (stabilne przedmiotowo) zabezpieczenia hipoteczne. Rzecz jasna, kolizja interesów wierzyciela i wspomnianej kategorii osób (znajdujących się poza pierwotnie ukształtowanym stosunkiem hipotecznym) uzależniona pozostaje od sposobu zniesienia współwłasności nieruchomości (art. 211, 212 k.c.).
Należy podkreślić to, że współwłaściciele mają jednak zasadniczy wpływ na sposób dokonania zniesienia współwłasności i tym samym – na odpowiednie ułożenie ich wzajemnych stosunków po zniesieniu współwłasności. Jeżeli zatem współwłaściciele nieruchomości dokonują umownego zniesienia współwłasności w sytuacji, w której udział jednego ze współwłaścicieli był obciążony hipoteką, to można przyjąć, że godzą się tym samym na obciążenie ich nowo powstałych nieruchomości hipoteką w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi, a więc – na skutki dokonanego podziału określone w art. 76 ust. 1 u.k.w.h.
Uchwała SN z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/03
Standard: 49242 (pełna treść orzeczenia)
W razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości hipoteka ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela ciąży w dalszym ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona.
Hipoteka jest prawem bezwzględnym, którego treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia określonej sumy pieniężnej z nieruchomości obciążonej bez względu na to, kto w chwili realizacji tego uprawnienia jest jej właścicielem (art. 190 § 1 pr. rzecz.). Z tej przyczyny rozporządzenia nieruchomością nie mają wpływu na byt hipoteki oraz na zakres uprawnień wierzyciela hipotecznego. Wierzyciel hipoteczny nie jest zainteresowany ani w przeniesieniu własności nieruchomości obciążonej hipoteką, ani też w jej podziale. Czynności te bowiem nie mogą zmienić zakresu odpowiedzialności nieruchomości wobec wierzyciela hipotecznego.
Podział nieruchomości obciążonej hipoteką nie wymaga zgody wierzyciela hipotecznego. Nie jest on też zainteresowany w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości obciążonej jego hipoteką. Hipoteka ta w razie zniesienia współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny ciąży w dalszym ciągu na nowo utworzonych nieruchomościach jako hipoteka łączna (art. 210 w związku z art. 201 pr. rzecz.).
Tak samo ustanie współwłasności nie dotyka w niczym hipoteki obciążającej udział współwłaściciela (art. 190 § 2 pr. rzecz.). Jeżeli zatem jeden z dwóch współwłaścicieli obciążył hipoteką swoją idealną połowę, a następnie nabył udział drugiego współwłaściciela, to nieruchomość będzie nadal obciążona tylko w tej części idealnej, jakkolwiek stała się własnością jednej osoby.
Podobnie w postępowaniu o zniesienie współwłasności - w razie przyznania nieruchomości na własność jednego współwłaściciela hipoteka obciążająca dotychczas udział współwłaściciela ciąży w dalszym ciągu na tej idealnej części nieruchomości, która odpowiada wysokości obciążonego poprzednio udziału współwłaściciela. W razie dokonania działu nieruchomości na kilka odrębnych nieruchomości, na wszystkich tych nowo utworzonych nieruchomościach hipoteka obciążająca poprzednio udział współwłaściciela ciąży nadal na takich częściach idealnych, w jakiej była obciążona poprzednio nieruchomość podzielona, i to bez względu na to, komu w dziale poszczególne nieruchomości przypadły na własność. Jeżeli zatem np. hipoteka ciążyła na udziale współwłaściciela wynoszącym 1/4 idealną część nieruchomości, to w tej samej 1/4 części będzie ta hipoteka ciążyła - już jako łączna - na każdej nowo utworzonej nieruchomości. Gdyby jedną z tych nieruchomości otrzymał na wyłączną własność współwłaściciel, na którego udziale ciążyła poprzednio hipoteka, sytuacja nie ulegnie zmianie. Również ta nieruchomość będzie obciążona w 1/4 części hipoteką łączną z pozostałymi nieruchomościami.
Jeżeli przedmiotem zniesienia współwłasności i działu fizycznego są - jak w niniejszej sprawie - cztery nieruchomości, przy czym udział (1/4 idealna część) jednego współwłaściciela we wszystkich tych nieruchomościach obciążony jest hipoteką łączną, to hipoteka ta nadal ciąży łącznie na 1/4 części wszystkich pięciu powstałych na skutek podziału nieruchomościach bez względu na to, któremu z dotychczasowym współwłaścicieli każda z tych nieruchomości przypadła.
Konsekwencją podziału nieruchomości jest jedynie to, że hipoteka ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela zmienia się po dokonaniu działu na hipotekę ciążącą na idealnej części nieruchomości w takiej wysokości, w jakiej ciążyła poprzednio na udziale współwłaściciela.
Inne uregulowania odpowiedzialności nieruchomości obciążonej hipoteką możliwe jest (art. 125 pr. rzecz. i art. 21 pr. o ks. wiecz.) tylko za zgodą wierzyciela hipotecznego. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd może - wyłącznie za zgodą wierzyciela hipotecznego - orzec w inny sposób o obciążeniu nowo utworzonych nieruchomości hipoteką obciążającą poprzednio nieruchomość podzieloną bądź udział jej współwłaściciela. W tej sytuacji jeżeli sąd w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości przez jej podział fizyczny nie orzekł o hipotece ciążącej na udziale współwłaściciela, to Państwowe Biuro Notarialne przy wykonaniu tego orzeczenia wpisze w nowo utworzonych księgach wieczystych w ich dziale czwartym hipotekę łączną na częściach odpowiadających dotychczasowemu udziałowi współwłaściciela.
Uchwała SN z dnia 1 grudnia 1969 r., III CZP 51/69
Standard: 34338 (pełna treść orzeczenia)