Umowa najmu lokalu socjalnego (art. 22 u.o.p.l.)
Umowa najmu lokalu socjalnego (art. 22 - 25 u.o.p.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
W art. 22 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. z dnia 6 czerwca 2019 roku, Dz.U. z 2019 r. poz. 1182) określone są wymagania techniczne i powierzchniowe, którym musi odpowiadać lokal, by mógł być przedmiotem najmu socjalnego. Lokal taki musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m 2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m 2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.
Oceny, czy lokal nadaje się do zamieszkiwania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, dokonuje się na podstawie przepisów ustawy prawa budowlanego, rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz norm polskich i unijnych (przykładowo, czy jest zaopatrzony w wodę do spożycia przez ludzi oraz do celów przeciwpożarowych, instalację ciepłej wody, odprowadzenie ścieków bytowo-gospodarczych, miejsca do czasowego gromadzenia odpadów i nieczystości, instalacje do ogrzewania pomieszczeń, przewody kominowe do odprowadzania dymu i spalin, wentylację lub klimatyzację, gaz z sieci gazowej, baterię butli lub zbiorników stałych gazu płynnego, wewnętrzną instalację elektryczną, oświetlenia budynków, urządzenia i wyposażenia kuchni i łazienki przeznaczone na pobyt ludzi).
Komentowany przepis nadto stanowi, że przedmiotem najmu socjalnego mogą być lokale o obniżonym standardzie. Nie pozwala to jednak na precyzyjne określenie, jaki powinien być standard takich lokali. Można jedynie stwierdzić, że lokal będący przedmiotem najmu socjalnego może mieć niższy standard niż lokal dotychczas zamieszkiwany przez uprawnionego do najmu socjalnego, a także, iż obniżony standard może dotyczyć mniejszej powierzchni niż lokal dotychczas zajmowany, mniejszej liczby pomieszczeń pomocniczych, uboższego, starszego lub gorszego jakościowo wyposażenia lokalu.
Powyższe nie oznacza wyłączenia zasady, że lokal musi nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Zgodzić się więc należy z Sądem Apelacyjnym w Łodzi, który w wyroku z dnia 13 maja 2014 r., I ACa 1470/13 stwierdził, że obniżony standard to nie „jakiekolwiek warunki”, ale warunki podstawowe, umożliwiające codzienną egzystencję, tj. dostęp do sanitariatu, bieżącej wody, światła dziennego, zapewnienie możliwości ogrzania lokalu przy prawidłowo działającej wentylacji. Nie może być przedmiotem najmu socjalnego pomieszczenie, którego stan techniczny zagraża zdrowiu i mieniu, przez co nie może być ono przeznaczone na stały pobyt ludzi).
Wymagany standard lokalu będącego przedmiotem najmu socjalnego można określić odwołując się do wymagań przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów dla tymczasowych pomieszczeń. Przepisy o tych pomieszczeniach można bowiem uznać za wyznaczające „absolutnie minimalny standard lokali nadających się do zamieszkania”.
Standard lokali oddawanych w najem socjalny nie może być więc niższy niż tymczasowych pomieszczeń. Dostateczny standard lokali będących przedmiotem najmu socjalnego można ustalać, biorąc pod uwagę przeciętny poziom lokali mieszkalnych w Polsce i poziom rozwoju cywilizacyjnego wyznaczający pewien stopień uzasadnionych oczekiwań co do standardu lokalu.
W przeciwieństwie do lokalu zamiennego (por. art. 2 ust. 1 pkt 6 OchrLokU) w odniesieniu do lokalu będącego przedmiotem najmu socjalnego przepisy nie wprowadzają wymogu, że musi się on znajdować w tej samej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwał uprawniony do najmu socjalnego. Z zasady, że obowiązek zapewnienia najmu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 14 ust. 1 zd. 2 OchrLokU) wynika, iż lokal będący przedmiotem najmu socjalnego z reguły będzie się znajdował na obszarze tej samej gminy. Do rzadkości będą należały przypadki, w których gmina będzie dysponowała tytułem prawnym do lokalu położonego poza jej granicami. Jeśli tak by się jednak zdarzyło, przepisy ustawy nie wykluczają możliwości zaoferowania przez gminę takiego lokalu jako lokalu będącego przedmiotem najmu socjalnego. Z ustawowego określenia wymagań stawianych takiemu lokalowi wynika, że jego lokalizacja może być dowolna; może on się nawet znajdować w innej miejscowości, choćby musiało to oznaczać konieczność dokonania poważnych zmian w życiu osoby zawierającej z gminą umowę najmu socjalnego.
Gmina zobowiązana jest do dostarczenia lokalu socjalnego, a nie lokalu zamiennego. Stąd też dla oceny, czy wskazany przez Gminę lokal spełnia wymagane przesłanki należało ocenę tą dokonać odnosząc się do ustawowej definicji lokali socjalnego. Natomiast nie mają prawnego znaczenia w sprawie podnoszone przez skarżącą argumenty dotyczące, czy to standardu proponowanego lokalu, czy też jego wielkości w porównaniu do lokalu dotychczas zajmowanego”
Wyrok SO w Suwałkach z dnia 18 lutego 2020 r., I Ca 460/19
Standard: 58161 (pełna treść orzeczenia)
Lokale socjalne są formą pomocy publicznej dla osób, których sytuacja materialna nie pozwala na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Takie zaspokojenie potrzeb to nie tylko możliwość posiadania prawa własności lokalu, ale także możliwość wynajęcia lokalu mieszkalnego na wolnym rynku. Dlatego rozstrzygając wnioski osób ubiegających się o wynajem lokalu z publicznego zasobu mieszkaniowego należy wyjaśnić sytuację tych osób we wszystkich aspektach. Uchwała takie zasady przewiduje.
Na sytuację osób ubiegających się o najem lokalu mieszkalnego składa się przede wszystkim to czy mogą we własnym zakresie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, a więc czy nie są bezdomne albo czy nie znajdują się w trudnej sytuacji mieszkaniowej (powierzchnia przypadająca na osobę) i materialnej (dochód na osobę), a także czy mają tytuł prawny do lokalu. Dopiero ustalenie tych wszystkich okoliczności może stanowić podstawę do podjęcia decyzji w sprawie zakwalifikowania bądź nie do zawarcia umowy najmu.
Wyrok NSA z dnia 3 stycznia 2017 r., I OSK 2524/16
Standard: 34213 (pełna treść orzeczenia)