Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy (art. 21 ust. 3 u.o.p.l.)

Ustawodawca jednoznacznie nakazuje wydzielić z zasobu mieszkaniowego lokale socjalne (verba legis: "Z zasobu mieszkaniowego gmina wydziela część lokali, które przeznacza się na wynajem jako lokale socjalne" – art. 22 uopl) i ich status reguluje w odrębnym rozdziale 4, zatytułowanym "Lokale socjalne". W przeciwieństwie do lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy, których wydzielenie jest fakultatywne ("Rada gminy może wydzielić..." – art. 20 ust. 3; "zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel" – art. 21 ust. 1 pkt 2 in medio), wydzielenie lokali socjalnych jest obligatoryjne. Obowiązkiem rady gminy jest uchwalenie zasad "wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy" (art. 21 ust. 1 pkt 2 in pricipio uopl), a kryteria wynajmowania lokali rada gminy winna uchwalić jedynie wobec lokali o których mowa w art. 20 ust. 3 uopl. Wzgląd na zasadę racjonalności prawodawcy nakazuje uwzględnić to, że ustawodawca upoważnił radę gminy do określenia kryteriów wynajmowania lokali wyłącznie wobec lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy.

Wyrok NSA z dnia 25 listopada 2016 r., I OSK 1296/16

Standard: 34211 (pełna treść orzeczenia)

Gmina obowiązana jest tworzyć warunki umożliwiające zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych swoim mieszkanicom. Jedną z form realizacji tego obowiązku jest oddawanie w najem mieszkań z zasobu mieszkaniowego gminy. Zasady wynajmowania tego rodzaju lokali uchwala zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 2 cytowanej ustawy rada właściwej gminy, przy czym ustawa, o której mowa w ust. 3 art. 21 stanowi co powinny określać te zasady. Użyte w tym przepisie sformułowanie "powinny określać w szczególności" wskazuje, że kryteria jakie mogą zostać zawarte w uchwale rady gminy, nie zostały wymienione w tej normie wyczerpująco z tym, że wyszczególnione przez ustawodawcę w art. 21 ust. 3 przesłanki, rada gminy jest obowiązana uwzględnić w uchwale określającej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z 22.10.1998 r. III RN 71/98 na tle analizy art. 26 ust. 1 ustawy z 2.07.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509 ze zm./ odnośnie charakteru jaki mają wymienione w tym przepisie "w szczególności" czynniki wpływające na wysokość stawki czynszu regulowanego. Sąd Najwyższy uznał, że czynniki /na które ustawodawca w szczególności kazał zwrócić uwagę/ wskazane wprost w przepisie ustawy, należy traktować jako obowiązujące w tym znaczeniu, że w każdym wypadku muszą być uwzględnione w uchwale rady gminy. Rada Gminy poza kryteriami wymienionymi w pkt 1-7 wzmiankowanej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, może stosownie do okoliczności uwzględnić w uchwale także inne jeszcze czynniki mające znaczenie przy wynajmie lokali, nie mogą one jednak pozostawać w sprzeczności z prawem. Analiza przepisów omawianej ustawy, a zwłaszcza jej przepisu art. 4 ust. 2 i art. 21 ust. 3 wskazuje, że nie wszyscy mieszkańcy gminy będą mogli ubiegać się o wynajem od gminy lokalu mieszkalnego czy socjalnego, przeszkodę mogą tu bowiem stanowić - kryterium dochodowe, które ustala rada gminy w swej uchwale, a także warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy, stanowiące podstawowe przesłanki wynajmu lokali z zasobu gminy.

Wyżej wymienione przesłanki, które mogą wyeliminować część mieszkańców gminy z możliwości uzyskania najmu lokalu z zasobów mieszkaniowych gminy, wynikają z postanowień ustawy i rada gminy obowiązana jest je w swojej uchwale określającej zasady wynajmowania lokali - uwzględnić.

Nie ma natomiast żadnych podstaw po temu, by do uchwały wprowadzać - jak w tym przypadku - postanowienia, które postawią w niekorzystnej sytuacji osoby /i bezpodstawnie zróżnicują sytuację osób znajdujących się w podobnych warunkach materialnych i mieszkaniowych/, które spełniają kryterium dochodowe i warunków zamieszkiwania i kwalifikowałyby się do ubiegania się o wynajem lokalu gminnego w świetle uregulowań uchwały, gdyby nie wprowadzono tych postanowień. Zasady wynajmowania lokali winny być tak skonstruowane by ci, spośród mieszkańców gminy, którzy spełniają podstawowe kryteria przedmiotowe /jak warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu/, od których zależy wynajęcie lokalu z zasobu mieszkaniowego gminy, mieli równe szanse na czynienie starań o uzyskanie lokalu, z uwzględnieniem przewidzianego przez ustawodawcę pierwszeństwa zawarcia mowy najmu przysługującego osobom spełniającym wskazane w tym względzie w uchwale kryteria.

postanowienia stwierdzające, że najem lokalu mieszkalnego /socjalnego/ przysługuje tylko tym spośród mieszkańców gminy, którzy przez oznaczony w uchwale okres czasu zamieszkują i są zameldowani na pobyt stały na terenie gminy, wprowadza nieuzasadniony prawnie podział mieszkańców gminy /wśród tych, którzy spełniają warunki do uzyskania najmu lokalu/ i łączy z tym określone skutki. Przyjęte rozwiązanie eliminuje bowiem z możliwości najmu lokalu nie tylko tych spośród mieszkańców gminy, którzy zamieszkują na terenie gminy z zamiarem stałego pobytu choć nie są zameldowani ale i tych, którzy zamieszkują i są tu zameldowani na pobyt stały ale przez okres krótszy niż podany w przedmiotowej uchwale mimo, iż mogą oni spełniać podstawowe kryteria uprawniające do uzyskania lokalu i zasobu gminy w drodze najmu. Takie uregulowanie zawarte w akcie prawa miejscowego narusza zarówno art. 4 i art. 21 ust. 3 ustawy z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego /Dz.U. nr 71 poz. 733/ jak i postanowienia art. 32 Konstytucji RP. stanowiącego, że wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.

Wyrok NSA z dnia 17 listopada 2004 r., OSK 883/04

 

Standard: 34210 (pełna treść orzeczenia)