Obligacyjny i rzeczowy skutek rozwiązania umowy przenoszącej własność nieruchomości

Rozwiązanie umowy sprawia, że ustaje obligacyjna podstawa przeniesienia własności. Powoduje to stan zobowiązujący nabywcę nieruchomości do przeniesienia własności z powrotem na rzecz zbywcy. Nie ma przeszkód, aby rozwiązanie umowy zobowiązującej i umowa przenosząca własność z powrotem na rzecz zbywcy objęte zostały jednym aktem prawnym.

Umowa zobowiązująco-rozporządzająca, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, może być przez strony rozwiązana, jeżeli nie została w całości wykonana.

Rozwiązanie umowy za zgodą obu stron jest ogólnie dopuszczalne w ramach swobody kontraktowej (por. art. 353[1] k.c.). W tym zakresie treść art. 155 § 1 k.c. nie stanowi o ograniczeniu takiej możliwości. Konstrukcja prawna rozwiązania umowy na podstawie zgodnego oświadczenia stron ma cechy dwustronnej czynności prawnej i w istocie sama stanowi umowę. Rozwiązanie umowy zobowiązaniowej jest jednak możliwe dopóty, dopóki istnieją zobowiązania. Podobnie jak przy odstąpieniu od umowy, całkowite jej wykonanie sprawia, że rozwiązanie umowy staje się bezprzedmiotowe. Chociaż bowiem sama umowa zachowuje nadal swój byt prawny jako przeszłe zdarzenie prawne, to jednak wygaśnięcie węzła obligacyjnego pozbawia rozwiązanie prawnego znaczenia. Rozwiązując umowę strony zmierzają do zapobieżenia powstaniu w przyszłości skutków prawnych czynności w zakresie obowiązujących je jeszcze zobowiązań. Prowadzi to do jedynie uzasadnionego wniosku, że rozwiązanie umowy, na podstawie której stosownie do art. 155 § 1 k.c. nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, możliwe jest tylko wówczas, gdy nie została ona w całości wykonana, tj. w sytuacji istnienia jeszcze innych zobowiązań przyjętych przez strony w umowie.

Co zaś tyczy skutków prawnych rozwiązania umowy zobowiązującej, na podstawie której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości, to za rzeczowym skutkiem rozwiązania opowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 9/93, przyjmując w uzasadnieniu, że jeżeli strony umowy przenoszącej własność nieruchomości przez zgodne oświadczenie woli rozwiązały tę umowę, to niewątpliwym skutkiem takiej czynności prawnej będzie przejście własności z powrotem na zbywcę.

W uchwale III CZP 60/94 Sąd Najwyższy wskazał, że rozwiązanie umowy jest dopuszczalne, ale dla wywołania skutków rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

Istnieje bardzo dużo danych, aby przyjąć, że rozwiązanie umowy przez strony nie przenosi automatycznie własności nieruchomości na rzecz dotychczasowego właściciela, natomiast prowadzi do powstania zobowiązania do takiego przewłaszczenia.

Brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia odmiennego rozwiązania także w sytuacji, gdy dochodzi do rozwiązania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, na podstawie której potem strony zawarły umowę rzeczową w myśl art. 156 k.c.

Uchwała SN (7) z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94

Standard: 33680 (pełna treść orzeczenia)

Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

Wpływ rozwiązania umowy zobowiązującej (sprzedaży nieruchomości) na przeniesienie własności nieruchomości może przedstawiać się różnie w zależności od koncepcji teoretycznej, jaką się przyjmie. Przez regułę kauzalności można uzasadniać automatyczny upadek przeniesienia własności nieruchomości (ze skutkiem ex nunc lub nawet ex tunc, w zależności od tego jak działa samo rozwiązanie).

Bardziej zasadny wydaje się jednak pogląd, oparty na argumentach natury systemowej i celowościowej, że rozwiązanie umowy zobowiązującej nie ma wpływu na przeniesienie własności, a stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Zobowiązania takiego strony nie muszą zastrzegać, ponieważ wynika ono z art. 410 w zw. z art. 405-409 k.c.

W konsekwencji należy przyjąć, że strony łącznie z porozumieniem o rozwiązanie umowy obligacyjnej mogą złożyć (w tym samym akcie notarialnym) zgodne oświadczenie woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

Uchwała SN z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 60/94

Standard: 70402 (pełna treść orzeczenia)