Uchwała z dnia 1994-04-27 sygn. III CZP 60/94

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt III CZP 60/94

Uchwała

z dnia 27 kwietnia 1994 r.

Przewodniczący: Sędzia SN A. Nalewajko.

Sędziowie SN: T. Ereciński (spr.), A. Wypiórkiewicz.

Protokolant: M. Prusaczyk.

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku W. L. oraz D. i W. małżonków U. o dokonanie czynności notarialnej po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym dnia 27 kwietnia 1994 r. zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Poznaniu postanowieniem z dnia 11 marca 1994 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.,

"Czy w świetle swobody kontraktowej dopuszczalne jest rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, w wyniku której nastąpiło już przeniesienie własności nieruchomości."?

podjął następującą uchwałę:

Rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości jest dopuszczalne, lecz dla wywołania skutków rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

Uzasadnienie

W dniu 5.01.1993 r. W. L. oraz D. U. działająca w imieniu własnym i małżonka W. U. zamierzali dokonać czynności notarialnej polegającej na rozwiązaniu umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, położonej we wsi W., gmina Osieczna (dla której Sąd Rejonowy w Lesznie prowadzi księgę wieczystą nr [...]). Umowa sprzedaży nieruchomości została sporządzona w dniu 28.07.1992 r. Na podstawie tej umowy w księdze wieczystej jako właściciele wpisani zostali W. i D. małżonkowie U. do wspólności ustawowej.

Notariusz odmówił sporządzenia umowy rozwiązującej umowę sprzedaży nieruchomości z 28.07.1992 r. Poza zastrzeżeniami co do niewłaściwości pełnomocnictwa złożonego przez D. U., jako główny powód odmowy dokonania czynności notarialnej notariusz wskazał, że nie jest możliwe rozwiązanie umowy obligacyjno-rzeczowej, a więc m.in. umowy sprzedaży, na podstawie której przeniesiono własność nieruchomości.

Zdaniem notariusza rozwiązanie umowy wzajemnej, a taką jest umowa sprzedaży może nastąpić przez zgodne oświadczenie woli stron w ramach przysługującej im swobody kontraktowej. Dotyczy to jednak wyłącznie umów obligacyjnych oraz innych umów, jeżeli przepis tak stanowi (art. 240, 901 i 913 k.c.). Nawet zastrzeżenie prawa odstąpienia od umowy (art. 393-396 k.c.) powoduje, że zawarta umowa ma tylko obligacyjny charakter i nie przenosi własności na nabywcę. Od umowy, która została już wykonana (nastąpiło przeniesienie własności) odstąpić nie można.

Na odmowę dokonania czynności notarialnej zażalenie złożył zbywca nieruchomości W. L. Zdaniem skarżącego naruszona została zasada swobody umów, wyrażona w art. 353¹ k.c. W istniejącym stanie faktycznym rozwiązanie umowy i zwrot świadczeń stron (przeniesienie własności nieruchomości na poprzedniego właściciela oraz rezygnacja z wierzytelności pieniężnej z tytułu ceny) jest jedynym wyjściem gwarantującym, że treść istniejących zobowiązań będzie logiczna, uczciwa i zgodna ze społeczno-gospodarczym sensem zawartych umów. Skarżący podniósł nadto, że w istniejącym stanie faktycznym nie zachodzą żadne prawne przeszkody dla rozwiązania umowy z 28.07.1992 r. i przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na rzecz zbywcy.

Rozpoznając zażalenie Sąd Wojewódzki w Poznaniu powziął poważne wątpliwości prawne, które w trybie art. 391 § 1 w zw. z 397 § 2 k.p.c. przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, w sformułowaniu przytoczonym w sentencji uchwały. Sąd Wojewódzki wskazał na wątpliwości, jakie budzi w praktyce rozwiązanie umowy, na podstawie której przeniesiona została własność nieruchomości. Z jednej strony wyrażany jest pogląd, że w zasadzie mogą być rozwiązywane tylko umowy o przeniesienie własności nieruchomości o skutkach wyłącznie obligacyjnych (umowy warunkowe, przedwstępne i inne, które nie przenoszą własności na nabywcę). Nie mogą być natomiast rozwiązywane umowy przeniesienia własności ze skutkami rzeczowymi, chyba że przepis szczególny na takie rozwiązanie umowy przez sąd zezwala. Z drugiej strony według art. 353¹ k.c. strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie, ani zasadom współżycia społecznego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na zagadnienie dopuszczalności i wpływu rozwiązania umowy na przeniesienie własności nieruchomości składa się kilka kwestii: jaka umowa może być rozwiązana (zobowiązująca, zobowiązująco-rozporządzająca, rzeczowa), kiedy rozwiązanie umowy obligacyjnej jest dopuszczalna (przed, czy także po jej wykonaniu) oraz jakie są skutki rozwiązania umowy. Kwestie te wzajemnie są ze sobą ściśle powiązane.

Z akt sprawy wynika, że nabywcy nieruchomości nie zapłacili umówionej ceny sprzedaży i że strony zgodnie dążą do rozwiązania umowy sprzedaży z dnia 28.07.1992 r. i przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na rzecz zbywcy. W niniejszej sprawie chodzi zatem o rozwiązanie nie wykonanej w pełni umowy zobowiązującej, mocą której już nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości.

W literaturze prawniczej wyrażono pogląd, że ani rozwiązanie umowy o przeniesienie własności nieruchomości, ani odstąpienie od niej w zasadzie nie jest możliwe, skoro własność nieruchomości przeszła na nabywcę. Z tą chwilą bowiem umowę należy uważać za wykonaną w rozumieniu art. 491 k.c. Stanowisko to nie przekonuje, zdaje się bowiem polegać na braku rozróżnienia między umową z natury swej obligacyjną, a jej skutkami rzeczowymi. Trafnie podkreśla się w innych wypowiedziach, że nie ma i nie może być rozwiązania umowy o przeniesienie własności "jako takiej" - rozwiązanie może dotyczyć tylko konkretnej umowy obligacyjnej, na mocy której nastąpiło przeniesienie własności. Dopuszczalność rozwiązania umowy należy oceniać według przepisów prawa zobowiązań.

Z tego punktu widzenia przeniesienie własności nie powoduje samo przez się wygaśnięcia powstałego w wyniku zawarcia umowy obligacyjnej stosunku prawnego, który z reguły obejmuje jeszcze dalsze elementy. Dopóki zatem stosunek ten istnieje, dlatego, że nabywca nie spełnił jeszcze swego świadczenia wzajemnego (por. art. 491 k.c.) dopuszczalne jest rozwiązanie umowy (albo odstąpienie od niej), jeśli tylko nie przeciwstawiają się temu przepisy prawa zobowiązań. Z kolei powstaje jednak pytanie, jakie skutki wywołuje rozwiązanie umowy w sferze prawa rzeczowego. Nie ulega bowiem wątpliwości, że podniesiony problem może być rozwiązany jedynie przez rozważenie wzajemnego stosunku norm prawa obligacyjnego i prawa rzeczowego w tym zakresie. Należy również dodać, że istotne jest by do chwili rozwiązania umowy - co w okolicznościach sprawy jest bezsporne -nabywca był nadal właścicielem nieruchomości.

W świetle przepisów prawa polskiego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności z reguły własność tę przenosi - zatem rozwiązanie w drodze porozumienia stron (art. 353¹ k.c.) umowy zobowiązującej, na mocy której nastąpiło przeniesienie własności nieruchomości powinno z reguły powodować przejście tej własności z powrotem na zbywcę, choć tylko ex nunc, a nie z mocą wsteczną (argument z art. 157 k.c.). Takie stanowisko natrafia jednak na trudne do przezwyciężenia przeszkody w postaci obowiązujących w naszym systemie prawnym wciąż licznych ograniczeń obrotu nieruchomościami.

Wpływ rozwiązania umowy zobowiązującej (sprzedaży nieruchomości) na przeniesienie własności nieruchomości może przedstawiać się zatem różnie w zależności od koncepcji teoretycznej, jaką się przyjmie. Przez regułę kauzalności można uzasadniać automatyczny upadek przeniesienia własności nieruchomości (ze skutkiem ex nunc lub nawet ex tunc, w zależności od tego jak działa samo rozwiązanie).

Bardziej zasadny wydaje się jednak pogląd, oparty na argumentach natury systemowej i celowościowej, że rozwiązanie umowy zobowiązującej nie ma wpływu na przeniesienie własności, a stwarza jedynie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę. Zobowiązania takiego strony nie muszą zastrzegać, ponieważ wynika ono z art. 410 w zw. z art. 405-409 k.c.

W konsekwencji należy przyjąć, że strony łącznie z porozumieniem o rozwiązanie umowy obligacyjnej mogą złożyć (w tym samym akcie notarialnym) zgodne oświadczenie woli co do przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę.

Na marginesie należy zauważyć, że w uchwale z 17.11.1993 r., III CZP 156/93 (niepubl.) odnoszącej się do kwestii dopuszczalności odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, mocą której nastąpiło przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu Sąd Najwyższy zajął analogiczne stanowisko, stwierdzając w uzasadnieniu, że opierając się na dotychczasowym dorobku judykatury i doktryny trzeba uznać, że samo odstąpienie na podstawie art. 491 § 1 k.c. od umowy przenoszącej własność nieruchomości nie powoduje przejścia własności z powrotem na zbywcę. Tak jak oświadczenie odwołujące darowiznę nieruchomości z powodu rażącej niewdzięczności, nie powoduje przejścia własności nieruchomości z obdarowanego na darczyńcę, lecz stwarza jedynie obowiązek zwrotu przedmiotu odwołanej darowizny stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, tak też oświadczenie zbywcy nieruchomości o odstąpieniu od umowy jej zbycia samo przez się nie wywołuje skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę, lecz rodzi jedynie obowiązek nabywcy zwrotu nieruchomości.

Do wykonania tego obowiązku może dojść w drodze umowy między nabywcą nieruchomości i jej zbywcą (zawartej w każdym razie w formie aktu notarialnego), lub - gdy do umowy takiej nie dojdzie - w drodze orzeczenia sądu stwierdzającego, na żądanie zbywcy, obowiązek nabywcy złożenia stosownego oświadczenia woli.

Mając powyższe względy na uwadze udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.