Dopuszczalność umownego odłączenia części jednego lokalu i przyłączenie do drugiego

Jeżeli zasady wyodrębnienia własności poszczególnych lokali nie stoją temu na przeszkodzie, dopuszczalne jest, aby na podstawie umowy pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali w tym samym budynku następowały zmiany w składzie tych lokali przez odłączenie części jednego i przyłączenie ich do drugiego lokalu mieszkaniowego. 

Piwnica i garaż jako pomieszczenia pomocnicze włączone w skład lokalu stanowią część składową wyodrębnionego lokalu i stosownie do art. 47 § 1 k.c. nie mogła być odrębnym przedmiotem własności. Oznacza to, że właściciel odrębnego lokalu mieszkalnego nie może zawrzeć z osobą trzecią umowy przenoszącej na jej rzecz wyłącznie własność części tego lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku, w którym została ustanowiona odrębna własność lokalu.

Istota odrębnej własności lokali mieszkalnych polega na tym, że lokale mieszkalne są własnością poszczególnych osób, przy czym nieruchomość (działka), na której stoi dom mieszkalny, stanowi współwłasność (współużytkowanie wieczyste) wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych. Lokale mieszkalne, wyodrębnione zgodnie z art. 135 i nast. k.c., są nieruchomościami (art. 46 § 1 k.c.) i mają służyć do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych właścicieli i ich bliskich.

Odrębna własność lokalu jest prawem zbywalnym. Nic nie stoi na przeszkodzie przeniesieniu w ułamkowej części nieruchomości lokalowej ani też przeniesieniu na osobę trzecią fizycznie oznaczonej części takiego lokalu pod warunkiem jednak, że doprowadzi to do utworzenia dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych i nie naruszy istoty odrębnej własności lokali mieszkalnych. Takie przeniesienie może być skuteczne tylko wówczas, gdy będzie związane z przeniesieniem udziału w działce, w myśl bowiem art. 136 k.c. udział właściciela lokalu mieszkalnego we współwłasności nieruchomości jest prawem związanym z własnością lokalu. Zgodnie zatem z tym przepisem nie jest możliwe skuteczne zbycie tylko samego prawa własności lokalu lub tylko samego udziału we współwłasności. Taki jednak przypadek w sprawie nie zachodzi. Natomiast chodzi w sprawie o modyfikację zakresu odrębnej własności lokali, której ani żaden przepis prawny, ani istota odrębnej własności lokali mieszkalnych nie zabrania.

Postanowienie SN z dnia 10 kwietnia 1989 r., III CRN 66/89

Standard: 32905 (pełna treść orzeczenia)