Bezwzględnie obowiązujący charakter norm z art. 673 i 688 k.c.

Przepisy art. 673 i 688 k.c. mają charakter bezwzględnie obowiązujący

Wyrażona w art. 673 k.c., w odniesieniu do najmu w ogóle, oraz w art. 688 k.c., w odniesieniu do najmu lokali, norma - według której, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności - ma charakter bezwzględnie obowiązujący. 

Odmienny, względnie obowiązujący charakter, wyraźnie przez ustawodawcę przewidziany, ma tylko ta część uregulowania zawartego w art. 673 k.c., która dotyczy terminów wypowiedzenia. 

Podobnie, zdaniem niektórych autorów rzecz się ma, gdy chodzi o regulację dotyczącą terminu wypowiedzenia, zamieszczoną w art. 688 k.c. Jednakże według dominującego poglądu, ta regulacja ma charakter nie względnie obowiązujący, lecz jednostronnie bezwzględnie obowiązujący, to znaczy dopuszcza tylko zastrzeżenie dłuższego terminu wypowiedzenia od określonego w art. 688 k.c.

Za bezwzględnie obowiązującym charakterem normy według której, w wypadku najmu zawartego na czas nie oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów (umownych lub ustawowych) bez konieczności wystąpienia szczególnych okoliczności, przemawia cel tej normy. U jej podstaw leży wzgląd na wolność jednostki, odpowiednio aktualny także w odniesieniu do osób prawnych, i niemożność wieczystego związania umowami najmu zawartymi na czas nie oznaczony. Myśl ta ma zresztą walor ogólniejszy i dotyczy wszelkich bezterminowych zobowiązań o charakterze trwałym (ciągłym). Przed wejściem w życie kodeksu cywilnego dawał jej jednoznacznie wyraz art. 272 k.z. 

Zastrzeżenie przez strony umowy najmu, do której ma zastosowanie art. 673 k.c. lub art. 688 k.c., że wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko w szczególnych przypadkach niewykonania swych zobowiązań, godziłoby w wypływającą z tych przepisów normę, dozwalającą każdej ze stron na wypowiedzenia najmu bezterminowego w każdym czasie.

Wyrok SN z dnia 6 kwietnia 2000 r., II CKN 264/00

Standard: 32258 (pełna treść orzeczenia)