Wyrok z dnia 2000-04-06 sygn. II CKN 264/00

Drukuj dokument lub zaznaczenie Kopiuj zaznaczony tekst bez formatowania

Sygn. akt II CKN 264/00

Wyrok z dnia 6 kwietnia 2000 r.

Przepisy art. 673 i 688 k.c. mają charakter bezwzględnie obowiązujący.

Przewodniczący: Sędzia SN Jacek Gudowski

Sędziowie SN: Henryk Pietrzkowski, Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2000 r. na rozprawie sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego "P.", spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. przeciwko Janowi M. o ustalenie, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 lutego 1998 r.,

oddalił kasację i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę 1 500 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe "P.", spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. wystąpiło przeciwko Janowi M., zarządcy nieruchomości położonej w P. przy ul. Ś.M. 29, o ustalenie, że wypowiedzenie przez pozwanego w dniu 30 września 1996 r. umowy najmu lokalu użytkowego, zawartej przez strony dnia 28 września 1993 r., jest bezskuteczne.

Umowa, której dotyczy powództwo, zastrzegała, że została zawarta na czas nie oznaczony. Ponadto § 3 pkt 2 umowy stanowił, że wynajmujący, tj. pozwany, może ją wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód, ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca, jeżeli najemca używał będzie lokalu w sposób powodujący jego dewastację, opuści go, względnie zalegać będzie z opłatą czynszu za trzy miesiące rozliczeniowe". Zgodnie zaś z § 4 umowy, czynsz miał być płatny miesięcznie.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację strony powodowej od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 13 października 1997 r., oddalającego powództwo. Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że wypowiedzenie umowy przez pozwanego zawarte w piśmie z dnia 30 września 1996 r., doręczonym stronie powodowej 10 października 1996 r., było skuteczne i spowodowało, stosownie do art. 688 k.c., ustanie stosunku najmu 31 stycznia 1997 r.

Podstawę kasacji strony powodowej stanowią powołane w różnych miejscach jej uzasadnienia zarzuty naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 233 § 1, art. 259 pkt 3 i art. 393[1] k.p.c. oraz art. 65 § 2, art. 667 § 2, art. 685, 687 i 688 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty dotyczące przepisów postępowania są oczywiście nieuzasadnione.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jest gołosłowny i jako taki nie poddaje się kontroli kasacyjnej (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 1998 r., II CKN 704/97, OSNC 1998, nr 12, poz. 214).

Naruszenia art. 259 pkt 3 k.p.c. autor kasacji dopatruje się w akceptacji przez Sąd Apelacyjny możliwości złożenia zeznań w charakterze świadka przez pełnomocnika pozwanego, Mieczysława M. Zarzut ten jest chybiony, ponieważ przewidziany w art. 259 pkt 3 k.p.c. zakaz wystąpienia w roli świadka dotyczy nie pełnomocników, lecz przedstawicieli ustawowych stron oraz osób, które mogą być przesłuchane w charakterze strony jako organy osoby prawnej (lub organy innej organizacji mającej zdolność sądową).

Wreszcie, nie może stanowić podstawy kasacji wymienienie samego art. 393[1] pkt 2 k.p.c. Przepis ten tylko wskazuje na możliwość oparcia kasacji na naruszeniu przez sąd drugiej instancji określonych przepisów postępowania.

Nietrafne są także zarzuty dotyczące prawa materialnego.

Zdaniem strony powodowej, wypowiedzenie dokonane przez pozwanego było nieskuteczne, ponieważ w świetle umowy zawartej przez strony pozwany jako wynajmujący mógł dokonać wypowiedzenia wyłącznie w wypadkach objętych § 3 pkt 2 umowy, a w sprawie żaden z nich nie wystąpił. Sąd Apelacyjny, podobnie jak Sąd Wojewódzki, nie podzielił tego zapatrywania. W ocenie obu Sądów, paragraf 3 pkt 2 umowy odnosił się tylko do szczególnych wypadków wypowiedzenia, przewidzianych w art. 667 § 2, art. 685 i 687 k.c. Normował je w pewnym stopniu odmiennie niż te przepisy, w szczególności inaczej niż one zastrzegał termin wypowiedzenia. Nie dawał natomiast podstaw do wnioskowania o woli stron zacieśnienia możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego jedynie do wspomnianych wypadków. Poza tym, gdyby nawet wykładnia umowy uzasadniała taki wniosek, porozumienie stron, wyrażające wolę ograniczenia możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego tylko do wzmiankowanych wypadków, musiałoby być uznane za sprzeczne z art. 688 k.c., a w konsekwencji za nieważne (art. 58 k.c.). W zajęciu przedstawionego stanowiska przez Sąd Apelacyjny autor kasacji dopatruje się właśnie naruszenia art. 65 § 2, art. 667 § 2, art. 685, 687 i 688 k.c.

Twierdzenie skarżącego o uchybieniu art. 65 § 2 k.c. wskutek nieprzeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron dla ustalenia ich zgodnego zamiaru, o którym mowa w art. 65 § 2 k.c., musi być uznane za wynik nieporozumienia. Nieuwzględnienie wniosku o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron dla ustalenia wspomnianego zamiaru powinno bowiem podlegać ocenie nie z punktu widzenia art. 65 § 2 k.c., lecz art. 299 k.p.c. Nietrafność tego zarzutu zmusza do akceptacji ustalenia, że strony nie zastrzegły, iż wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest dopuszczalne tylko w wypadkach przewidzianych w § 3 pkt 2 umowy.

Poza tym za zasadny należy uznać wypowiedziany w zaskarżonym wyroku pogląd, że jeśliby nawet strony zastrzegły, że wynajmujący może wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach określonych w § 3 pkt 2 umowy, zastrzeżenie to byłoby nieważne. Wyrażona w art. 673 k.c., w odniesieniu do najmu w ogóle, oraz w art. 688 k.c., w odniesieniu do najmu lokali, norma - według której, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności - ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Odmienny, względnie obowiązujący charakter, wyraźnie przez ustawodawcę przewidziany, ma tylko ta część uregulowania zawartego w art. 673 k.c., która dotyczy terminów wypowiedzenia. Podobnie, zdaniem niektórych autorów rzecz się ma, gdy chodzi o regulację dotyczącą terminu wypowiedzenia, zamieszczoną w art. 688 k.c. Jednakże według dominującego poglądu, ta regulacja ma charakter nie względnie obowiązujący, lecz jednostronnie bezwzględnie obowiązujący, to znaczy dopuszcza tylko zastrzeżenie dłuższego terminu wypowiedzenia od określonego w art. 688 k.c.

Za bezwzględnie obowiązującym charakterem normy według której, w wypadku najmu zawartego na czas nie oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów (umownych lub ustawowych) bez konieczności wystąpienia szczególnych okoliczności, przemawia cel tej normy. U jej podstaw leży wzgląd na wolność jednostki, odpowiednio aktualny także w odniesieniu do osób prawnych, i niemożność wieczystego związania umowami najmu zawartymi na czas nie oznaczony. Myśl ta ma zresztą walor ogólniejszy i dotyczy wszelkich bezterminowych zobowiązań o charakterze trwałym (ciągłym). Przed wejściem w życie kodeksu cywilnego dawał jej jednoznacznie wyraz art. 272 k.z. Zastrzeżenie przez strony umowy najmu, do której ma zastosowanie art. 673 k.c. lub art. 688 k.c., że wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko w szczególnych przypadkach niewykonania swych zobowiązań, godziłoby w wypływającą z tych przepisów normę, dozwalającą każdej ze stron na wypowiedzenia najmu bezterminowego w każdym czasie.

Do kwestii, czy strony mogą w umowie najmu zamieścić postanowienia odbiegające od przepisów art. art. 667 § 2, art. 685, 687 k.c. nie ma potrzeby się odnosić, gdyż rozstrzygnięcie tej kwestii pozostaje bez wpływu na wynik sprawy.

Z przytoczonych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393[12] k.c. oddalił kasację, a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął stosownie do art. 98 i art. 108 § 1 w związku z art. 391 i art. 393[19] k.p.c.

OSNC 2000 r., Nr 10, poz. 186