Ochrona ekspektatyw maksymalnie ukształtowanych
Zasady pochodne demokratycznego państwa prawnego (części składowe) Brak mocy wstecznej ustawy; lex retro non agit (art. 3 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Z chwilą podpisania umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz złożenia wniosku o wpis ww. prawa w księdze wieczystej nabywcy uzyskali prawo dalej idące – maksymalnie ukształtowaną ekspektatywę prawa odrębnej własności lokalu, stanowiącą niewątpliwie prawo podmiotowe posiadające cechy właściwe dla prawa ostatecznego, tj. odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa, o której mowa, charakteryzuje się ponadto wysokim prawdopodobieństwem nabycia prawa docelowego (przesłanki nabycia tego prawa są niemal w całości spełnione, tyle, że konieczny jest jeszcze wpis w księdze wieczystej), tymczasowym charakterem i daleko idącą ochroną prawną (m.in. na podstawie art. 343[1] w zw. z art. 342, 343, 344, art. 415 k.c.).
Podmiot, któremu przysługuje ekspektatywa, o której mowa, może domagać się od innych osób, w tym zbywcy lokalu, zaniechania działań, które w sposób bezprawny uniemożliwiałyby nabycie prawa docelowego lub spowodowały jego uszczuplenie.
Nabycie prawa odrębnej własności lokalu po zawarciu umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego zbyciu jest niezależne od woli innych osób. W szczególności nie jest możliwe cofnięcie skutków takiej umowy w drodze jednostronnej czynności prawnej. Ekspektatywa, o której mowa, może być także przedmiotem obrotu prawnego.
Chybiony jest zatem pogląd, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z mocą następczą od chwili jego wpisu w księdze wieczystej. Nie znajduje on oparcia w ustawie o księgach wieczystych i hipotece ani ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737). Podstawy do takiego twierdzenia nie stanowi art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, odnoszący się jedynie do niezbędności dopełnienia materialno-prawnej skuteczności ustanowienia tego prawa poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej o charakterze konstytutywnym.
Nie powinno być zatem wątpliwości, że do ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu, powstałej po zawarciu umowy o ustanowienie takiego prawa i jego sprzedaży art. 17 u.k.w.h. nie ma zastosowania. W odniesieniu do tak ukształtowanego prawa podmiotowego znajdują zastosowanie ogólne zasady dotyczące jego pierwszeństwa i skuteczności wobec innych praw.
Postanowienie SN z dnia 29 lutego 2024 r., II CSKP 1490/22
Standard: 83096 (pełna treść orzeczenia)
Sama umowa darowizny ekspektatywy prawa własności nieruchomości nie przenosi na obdarowanego własności nieruchomości w sytuacji gdy nie jest zawarta w formie aktu notarialnego (art. 890 § 2 k.c.) Przeniesienie własności nieruchomości w drodze darowizny wymaga umowy w formie notarialnej pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 w związku z art. 890 § 2 oraz art. 158 k.c.).
Wyrok SA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2019 r., V ACa 834/17
Standard: 56562 (pełna treść orzeczenia)