Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia w razie przeniesienia własności nieruchomości (art. 910 § 2 k.c.)

Umowa dożywocia nie jest dokonywana pod tytułem darmym, toteż prawo własności nieruchomości, przeniesione przez zbywcę, zasadniczo stanowi składnik majątku wspólnego (art. 31 § 1 k.r.o.) – także wtedy, gdy umowę zawierał tylko jeden z małżonków.

Wyrok SN z dnia 8 grudnia 2022 r., II CSKP 761/22

Standard: 66323 (pełna treść orzeczenia)

Istotną gwarancją wynikającą z umowy dożywocia jest jej rozszerzona skuteczność, a w konsekwencji wzmocniona ochrona praw dożywotnika. Gwarancje te mają określoną wartość ekonomiczną. Zgodnie z art. 910 § 1 k.c. przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W konsekwencji nowy właściciel zobowiązany jest do takich samych świadczeń na rzecz dożywotnika, co poprzedni właściciel, skoro nawet ujawnienie dożywocia w księdze nie jest warunkiem ochrony dożywotnika.

Zgodnie z art. 7 pkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2019, poz. 2204 ze zm.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia. Takich gwarancji nie daje umowa darowizny.

Wyrok SN z dnia 1 czerwca 2022 r., I NSNc 551/21

Standard: 61989 (pełna treść orzeczenia)

W wypadku gdy nieruchomość będąca przedmiotem współwłasności jest obciążona prawem dożywocia na rzecz osoby trzeciej, do przeniesienia tego obciążenia na jedną tylko z nieruchomości powstałych w drodze zniesienia współwłasności w wyniku podziału nieruchomości obciążonej wymagana jest zgoda dożywotnika.

Prawo dożywocia jest ściśle związane z obciążoną nim nieruchomością, przy czym zgodnie z art. 910 § 1 k.c. do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych, co stwarza dla dożywotnika silniejsze zabezpieczenie o charakterze rzeczowym.

Z ogólnej dyspozycji art. 910 § 2 k.c. należy wyprowadzić wniosek, że dożywocie obciąża nadal całą nieruchomość nie tylko w wypadku zbycia jej w całości innej osobie, lecz także wtedy, gdy przedmiotem zbycia jest część tej nieruchomości. Podobnie jest także wtedy, gdy obciążona nieruchomość, będąca przedmiotem współwłasności kilku osób, została w wyniku zniesienia współwłasności podzielona na kilka odrębnych nieruchomości. 

Przeniesienie w drodze zniesienia współwłasności dożywocia obciążającego całą wspólną nieruchomość na jedną tylko z nieruchomości powstałych wskutek podziału stanowi niewątpliwie zmianę treści prawa dożywocia, jak już wspomniano, ściśle związanego z obciążoną nim nieruchomością. Według art. 248 § 1 k.c., zamieszczonego w przepisach ogólnych o ograniczonych prawach rzeczowych, które mają odpowiednie zastosowanie do obciążenia nieruchomości dożywociem, do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej.

Postanowienie SN z dnia 3 listopada 1983 r., III CRN 223/83

Standard: 32095 (pełna treść orzeczenia)

Art. 910 § 2 k.c. przewiduje - poza odpowiedzialnością rzeczową nabywcy nieruchomości obciążonej prawem dożywocia - także jego odpowiedzialność osobistą za świadczenia tym prawem objęte, które stały się wymagalne po nabyciu przez niego nieruchomości. Przepisy kodeksu cywilnego nie wspominają zaś o odpowiedzialności za bieżące świadczenia osoby uprzednio zobowiązanej. Nie tylko jednakże brak jakiejkolwiek wzmianki o odpowiedzialności uprzedniego właściciela przemawia za reprezentowanym w niniejszej uchwale poglądem, lecz także, na co wskazał już Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20.VI.1968 r. II CR 236/68, charakter instytucji dożywocia, której normalne funkcjonowanie zasadza się na istnienie pewnej więzi osobistej między dożywotnikiem a zobowiązanym do świadczeń. Ta więź ulega w zasadzie zerwaniu z chwilą zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem. Tym niewątpliwie tłumaczy się, że już samo zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem uprawnia dożywotnika do żądania zamiany dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.). Również kwestia rozwiązania w wypadkach wyjątkowych umowy o dożywocie na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika może być z natury rzeczy oceniona na tle stosunków powstałych między dożywotnikiem a osobą, która w tym czasie jest właścicielem nieruchomości obciążonej. Także względy społeczno-ekonomiczne przemawiają za zwolnieniem zbywcy z zobowiązania z tytułu dożywocia na przyszłość. Takie rozwiązanie pozwala bowiem mu na prowadzenie nowego warsztatu, przeważnie rolnego, bez obciążeń, jakie związane są z nieruchomością, która do tego warsztatu już nie wchodzi. Jeżeli zaś chodzi o pozycję dożywotnika znajduje on dostateczne zabezpieczenie dzięki rzeczowej i osobistej odpowiedzialności nabywcy nieruchomości.

Z tych też przyczyn - mimo rozbieżnych poglądów w nauce prawa co do odpowiedzialności zbywcy i nabywcy z tytułu dożywocia - orzecznictwo Sądu Najwyższego zajęło jednolite stanowisko w tym zakresie. Znalazło to wyraz w powołanym wyżej wyroku z dnia 20.VI.1968 r. II CR 236/68, w którym to orzeczeniu Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że w wypadku zbycia nieruchomości obciążonej dożywociem nabywca wstępuje z mocy prawa w miejsce właściciela będącego kontrahentem dożywotnika.

Reprezentowany w tymże orzeczeniu pogląd odnieść należy nie tylko do przypadku zbycia nieruchomości w drodze umowy, lecz również do innych zdarzeń, w wyniku których dochodzi do przejścia prawa własności nieruchomości, a w szczególności w przypadku zniesienia współwłasności, działu spadku lub też - jak w sprawie niniejszej - podziału majątku wspólnego. Na powyższe wskazał również Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 14.XII.1971 r. III CRN 372/71, wyjaśniając, że jeżeli udział jednego ze współwłaścicieli nieruchomości rolnej był obciążony prawem dożywocia, a w wyniku zniesienia współwłasności cała ta nieruchomość przypadła na własność drugiemu współwłaścicielowi, to jego odpowiedzialność rzeczowa i osobista względem dożywotnika przedstawia się podobnie jak przy zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 910 § 2 k.c.). Jako właściciel nieruchomości ponosi on odpowiedzialność względem dożywotnika za świadczenia wymagalne w przyszłości. Dożywotnik natomiast, gdyby mu to nie odpowiadało, może domagać się zmiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.).

Z powyższych rozważań dotyczących charakteru i istoty prawa dożywocia oraz związanej z tym prawem rzeczowej odpowiedzialności oraz odpowiedzialności osobistej na przyszłość każdoczesnego właściciela nieruchomości tym prawem obciążonej wynika w konsekwencji dalszy wniosek, który jest odpowiedzią na początkowy człon pierwszego pytania, a mianowicie, że w postępowaniu o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi gospodarstwo obciążone prawem dożywocia, wartość tego prawa na przyszłość podlega rozliczeniu między uczestnikami. Skoro bowiem odpowiedzialność rzeczową i osobistą ponosić będzie tylko ten z uczestników, któremu w tym postępowaniu przyznane będzie gospodarstwo rolne w naturze, to jest oczywiste, że wartość prawa dożywocia na przyszłość musi być obliczona i odjęta od wartości majątku podlegającego podziałowi.

Uchwała SN z dnia 19 grudnia 1978 r., III CZP 80/78

Standard: 31517 (pełna treść orzeczenia)

Jeżeli udział jednego ze współwłaścicieli nieruchomości rolnej był obciążony prawem dożywocia, a w wyniku zniesienia współwłasności cała ta nieruchomość przypadła na własność drugiemu współwłaścicielowi, jego odpowiedzialność rzeczowa i osobista względem dożywotnika przedstawia się podobnie jak przy zbyciu nieruchomości obciążonej dożywociem (art. 910 § 2 k.c.). 

Jako właściciel nieruchomości, ponosi on odpowiedzialność względem dożywotnika za świadczenia wymagalne w przyszłości. 

Dożywotnik natomiast, gdyby mu to nie odpowiadało, może domagać się zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.). Nie może jednak ani dożywotnik, ani aktualny właściciel całej nieruchomości żądać rozwiązania umowy o dożywocie (art. 913 § 2 k.c.), wracając w ten sposób do współwłasności, a to wobec jej zniesienia prawomocnym orzeczeniem sądu.

Stosownie do art. 910 § 2 k.c. w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte i wymagalne od daty, gdy stał się on właścicielem nieruchomości. Z takiego charakteru i unormowania prawa dożywocia wynika, że ustawodawca włożył na każdoczesnego właściciela nieruchomości obowiązek świadczenia. Dlatego też dłużnikiem dożywotnika jest każdoczesny właściciel nieruchomości; odpowiada on rzeczowo za całość tego prawa, a także osobiście za poszczególne świadczenia objęte tym prawem, które stały się wymagalne w czasie, gdy nieruchomość stanowiła jego własność.

Z chwilą więc zbycia nieruchomości przez osobę, która zawarła umowę o dożywocie, zbywca odpowiada nadal osobiście za świadczenia wymagalne z czasu, kiedy był on właścicielem nieruchomości, natomiast od momentu, gdy przestał nim być wobec zbycia obciążonej nieruchomości, wstępuje na jego miejsce z mocy samego prawa w stosunek zobowiązaniowy nabywca i tylko on od daty zbycia jest obciążony odpowiedzialnością za świadczenia przypadające od tej daty, przy czym - jeśli chodzi o gospodarstwo rolne - art. 526 k.c. nie ma zastosowania, ze względu na szczególny sposób uregulowania odpowiedzialności nabywcy nieruchomości obciążonej dożywociem.

Art. 910 § 2 k.c. znajduje zastosowanie także przy zniesieniu współwłasności lub dziale spadku, ponieważ i tu nieruchomość ulega przejściu, jak gdyby zbyciu.

Postanowienie SN z dnia 14 grudnia 1971 r., III CRN 372/71

Standard: 55200 (pełna treść orzeczenia)