Roszczenia z tytułu rozebrania przez współwłaściciela budynków znajdujących się na wspólnej nieruchomości

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 29 września 1969 r., III CZP 48/69 dopuszczalne jest dochodzenie na podstawie art. 618 § 1 k.p.c. w toku postępowania o zniesienie współwłasności roszczeń między współwłaścicielami wynikających ze zburzenia przez jednego z nich budynku znajdującego się na wspólnej nieruchomości.

Dla ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej między współwłaścicielami podstawowe znaczenie ma ocena bezprawności zachowania uczestników S. w świetle przepisów o współwłasności, w szczególności regulujących zasady zarządu rzeczą wspólną i korzystania z niej, zwłaszcza art. 199 – 209 k.c. Fakt uzyskania decyzji administracyjnych, zezwalających na dokonanie rozbiórki oficyn, nie może przesądzać o braku bezprawności zachowania tych uczestników w relacjach z innymi współwłaścicielami, gdyż cel i rola tych decyzji odnoszą się do zupełnie innych zagadnień, a mianowicie zgodności zachowania tych osób z przepisami prawa administracyjnego. Nie jest to równoznaczne z jego zgodnością z prawem w sferze prawa cywilnego.

Podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej współwłaścicieli wobec innych współwłaścicieli – abstrahując od oceny istnienia w tej sprawie merytorycznych przesłanek takiej odpowiedzialności – nie może stanowić wskazywany przez wnioskodawcę oraz uczestników Małgorzatę B. – Z. i Tomasza B. przepis art. 415 k.c., regulujący odpowiedzialność z tytułu szkody wyrządzonej innej osobie w wyniku czynu niedozwolonego. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że ten przepis ma zastosowanie w takich wypadkach, w których do wyrządzenia szkody dochodzi poza istniejącymi między danymi osobami stosunkami prawnymi, a zdarzenie wywołujące szkodę jest jednocześnie źródłem powstania zobowiązania, którego treść ab initio sprowadza się do obowiązku naprawienia wyrządzonej tym zdarzeniem szkody. Ten przepis na ogół nie obejmuje natomiast obowiązku naprawienia szkody, wyrządzonej w ramach istniejącego już między stronami stosunku prawnego.

Przy ocenie bezprawności zachowania współwłaścicieli, którzy podjęli decyzję o rozbiórce niektórych obiektów znajdujących się na wspólnej nieruchomości, kierować się trzeba zatem przepisami regulującymi współwłasność. Wiąże się to m.in. z koniecznością oceny charakteru określonej czynności, zwłaszcza czy mieści się ona w granicach zwykłego zarządu oraz czy wymaga zgody większości współwłaścicieli albo ich jednomyślności, względnie może być dokonana samodzielnie przez jednego ze współwłaścicieli jako czynność o charakterze zachowawczym. Wziąć też można pod uwagę, czy ze względu na zakres umocowania konkretnego współwłaściciela do wykonywania zarządu (w tym wypadku Witolda S. na podstawie pełnomocnictw udzielonych w dniu 22 czerwca 1988 r. przez współwłaścicieli dysponujących łącznie większością udziałów) mogła być ona dokonana pomimo nieuzyskania zgody wnioskodawcy i uczestników, dysponujących razem mniejszością udziałów.

Pojawia się też konieczność rozważenia, czy ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza między współwłaścicielami może obejmować również obowiązek naprawienia szkody, wynikającej z wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zawartej przez wnioskodawcę, jako zarządcę nieruchomości na podstawie pełnomocnictwa udzielonego mu w dniu 25 maja 1983 r., oraz z przerwania przez najemcę remontu oficyn wykonywanego na mocy tej umowy. Wymaga to oceny, czy z kolei wnioskodawca, jako zarządca, był w ogóle uprawniony do samodzielnego zawarcia takiej umowy najmu bez uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli, a tym samym – czy nieuzyskanie korzyści zamierzonych w związku z zawarciem tej umowy może być traktowane jako szkoda.

Istotne jest również, czy z uwagi na obiektywnie zły stan techniczny spornych oficyn oraz wymagania wyrażane przez organy administracyjne można przyjąć, że dokonanie rozbiórki tych oficyn rzeczywiście może być uważane za źródło szkody współwłaścicieli. Inaczej rzecz ujmując, czy bez decyzji o ich rozbiórce można w ogóle mówić, że ich stan zwiększałby obecną wartość nieruchomości lub pozwalałby na osiąganie korzyści z tych oficyn. Powstaje też konieczność rozważenia, czy ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza współwłaścicieli może iść tak daleko, że obejmuje nie tylko działania, podjęte bez zgody wszystkich współuprawnionych, jeśli oczywiście była ona w konkretnej sytuacji wymagana, lecz rozciąga się także na zaniechania współwłaścicieli, na co wskazywali wnioskodawca oraz uczestnicy Małgorzata B. – Z. i Tomasz B., domagając się, aby małżonkowie S. odpowiadali również za niepodjęcie czynności, mających zapobiec dewastacji oficyn i konieczności ich rozbiórki.

Postanowienie SN z dnia 14 października 2011 r., III CSK 288/10

Standard: 54013 (pełna treść orzeczenia)

Każdy obiekt budowlany przedstawia stosowną wartość dopóty, dopóki nie nastąpi jego rozbiórka, np. wartość materiału rozbiórkowego (por. wyrok SN z dnia 23 maja 1980 r., II Cr 480/79). 

Postanowienie SN z dnia 7 marca 2008 r., III CSK 328/07

Standard: 37094 (pełna treść orzeczenia)