Wierzytelność z tytułu czynszu najmu jako przychód z rzeczy wspólnej

Zarządca rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres.

Należność z tytułu czynszu najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, nie stanowi wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają - obok aktywów - także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane z aktywów.

Wierzytelność z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność.

Żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstaje w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Te bowiem wierzytelności wchodzą do zasobu wspólnych dochodów z których pokrywane są wydatki.

Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności zarządu rzeczą wspólną. Należy ono przeto do osób, które ten zarząd wykonują, bez względu na to, czy jest to zarząd określony w umowie, czy w postanowieniu sądu, czy wreszcie jest to miało miejsce w omawianym wypadku, zarząd wykonywany wprost na podstawie przepisów ustawy.

Czynność, polegająca na dochodzeniu czynszu najmu lub innej podobnej należności, stanowi także czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Wprawdzie w takim wypadku czynność ta nie dotyczy bezpośrednio prawa własności rzeczy wspólnej, ale zmierza ona również do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu tych przepisów (uchwała (7) SN z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65).

Postanowienie SN z dnia 5 listopada 2014 r., III CSK 280/13

Standard: 36141 (pełna treść orzeczenia)

W akceptowanej przez Sąd Najwyższy, w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną, uchwale  (7) Sądu Najwyższego z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65, która wpisana została do księgi zasad prawnych, Sąd Najwyższy dokonując - w sposób odmienny niż w orzeczeniu tego Sądu z dnia 7 czerwca 1960 r., 2 CR 113/59, OSN 1961, poz.80 - wykładni przepisów prawa rzeczowego wyjaśnił, że wierzytelność z tytułu czynszu najmu, podobnie jak inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność.

W tych warunkach żaden ze współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele, którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstała w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Dopiero wyrażający się w określonej kwocie dochód netto, pozostały po upływie roku gospodarczego, w którym pokrywane były wydatki na rzecz wspólną, odrywa się całkowicie od przedmiotu współwłasności i dzieli się na odrębne części, przypadające poszczególnym współwłaścicielom.

Wywód powyższy uzupełnić można stwierdzeniem, że należność z tytułu tego dochodu przypada współwłaścicielowi w stosunku do wielkości jego udziału.

Postanowienie SN z dnia 21 września 2006 r., I CSK 128/06

Standard: 29834 (pełna treść orzeczenia)