Ustalenie wartości domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

W sprawie o zniesienie wspólności prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową w części przypadającej na ten dom.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają zasady wyceny wartości lokalu (odpowiednio stosowane do domu jednorodzinnego – art. 2 ust. 3 zdanie drugie u.s.m.) jedynie na wypadek wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Artykuł 17[11] ust. 2 u.s.m. nakazuje wówczas z wartości rynkowej lokalu potrącić część wkładu budowlanego, nie wniesioną przez osobę, której przysługiwało prawo, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, potrącić kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami.

Niewątpliwie reguł tych, odnoszących się do rozliczeń między spółdzielnią a osobą, której prawo spółdzielcze wygasło, nie można stosować do sytuacji, w której prawo trwa, a ustalenie jego wartości ma na celu dokonanie rozliczeń między uprawnionymi do niego. W konsekwencji nie można podzielić zapatrywania, że wielkość pozostałego do spłaty zadłużenia powinna zostać automatycznie odliczona od wartości „czystego” prawa.

Analiza zapatrywań piśmiennictwa i orzecznictwa dotyczących sposobu ustalania wartości składników majątkowych w wypadku, gdy są one obciążone prowadzi do wniosku, że należy uwzględnić obciążenia zmieniające ich rzeczywistą wartość, zwłaszcza obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel, w szczególności – w wypadku nieruchomości – obciążenie hipoteką i prawami dożywocia (por. np. postanowienie SN z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03).

Obciążenie obowiązkiem spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego nie ma charakteru rzeczowego, niemniej ze względu na związanie prawa do domu jednorodzinnego z wkładem dzieli jego los, a jego skutki są zbliżone.

Obciążeniem, jakie musi być wzięte pod uwagę przy ustalaniu wartości prawa do domu jednorodzinnego, przysługującego stronom, jest zobowiązanie z tytułu spłaty reszty wkładu budowlanego, realizowane w ratach stosownie do wymagalności ciążącego na spółdzielni zadłużenia kredytowego. Tego rodzaju obciążenie nie musi powodować ubytku wartości prawa, z którym jest związane, o nominalną wartość długu, Sąd pierwszej instancji bowiem trafnie zwrócił uwagę, że obniżenie wartości prawa do domu powinno być oceniane według kategorii rynkowych, tzn. przy uwzględnieniu reguł stosowanych w obrocie, w którym atrakcyjność określonego prawa może prowadzić do zgody na nabycie go z pewnymi ciężarami, bez pełnego, a nawet w ogóle bez żadnego odzwierciedlenia nominalnej wartości tych obciążeń w cenie. Jest tak zwłaszcza wówczas, gdy obciążenie można uznać za nieuciążliwe, ocena musi być jednak przeprowadzana z uwzględnieniem indywidualnych okoliczności danego wypadku.

Przesłankami, które należy brać pod uwagę, jest rodzaj obciążenia, sposób jego realizacji, jego dolegliwość i wiążące się z nim ryzyko zmian na niekorzyść w przyszłości.

Wśród czynników podlegających ocenie w niniejszej sprawie znaleźć się także musi możliwość skorzystania z umorzenia części zadłużenia w wypadku wcześniejszej jego spłaty na zasadach przewidzianych w art. 10 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Przepisy te ustanawiają skonkretyzowane możliwości zmniejszenia zobowiązania. Istnienie takiej możliwości nie jest obojętne przy ocenie rzeczywistej wartości rynkowej prawa, powoduje bowiem, że ciążący dług może być zlikwidowany w krótkim czasie za część swojej nominalnej kwoty.

Konieczność uwzględnienia wszystkich elementów wpływających na wartość spornego prawa wynika z ostateczności rozliczeń dokonanych w postanowieniu o zniesieniu wspólności tego prawa (art. 618 § 3 k.p.c.) i może wiązać się z koniecznością skorzystania z wiadomości fachowych

Uchwała SN z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 58/08

Standard: 27987 (pełna treść orzeczenia)