Abuzywność zobowiązania do nabycia lokalu z udziałem w lokalu stanowiącym garaż

Świadczenia główne, sformułowane w sposób jednoznaczny, zostały wyłączone spod kontroli dokonywanej w trybie art. 385[1] § 1 k.c. Są zatem wyjątkiem, który powinien być interpretowany ściśle.

Trzeba zgodzić się z oceną Sądu Apelacyjnego, że spośród świadczeń objętych badanym wzorcem umowy charakter świadczenia głównego ma tylko zobowiązanie skarżącej dotyczące lokalu mieszkalnego, nie ulega bowiem wątpliwości, że zobowiązania odnoszące się do lokalu użytkowego w postaci garażu są tylko sposobem zapewnienia przyszłym właścicielom lokali mieszkalnych miejsc garażowych. Mają służyć właścicielom lokali mieszkalnych, przez co są sui generis dodatkiem, czyli pochodną prawa do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm. – dalej „rozporządzenie”), zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne, przy czym liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono, że w świetle tego przepisu miejsca postojowe muszą być zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana, oraz że muszą one mieć charakter trwały. Nie mogą to być miejsca postojowe tylko na czas budowy lub na pewien początkowy okres użytkowania obiektu budowlanego, w pierwszej dekadzie XXI wieku bowiem posiadanie miejsca do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni (zob. wyroki NSA z dnia 22 czerwca 2005 r., I FSK 103/05, z dnia 14 listopada 2007 r., II OSK 1498/06 i z dnia 8 stycznia 2009 r., I FSK 1798/07)

Ze względu na ścisły związek zachodzący między prawem do lokalu mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego nie można przyjmować, że postanowienia wzorca, zobowiązujące konsumenta do nabycia lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż, uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego są niedozwolonymi postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 385[7] pkt 7 k.c. W przepisie tym chodzi bowiem tylko o takie postanowienia, które uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie.

Wyrok SN z dnia 8 listopada 2012 r., I CSK 49/12

Standard: 27847 (pełna treść orzeczenia)