Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej obejmujące roboty budowlane, służące eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej

Zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 4 ust. 4 oraz art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 3) właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają obowiązek świadczenia na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych, który jest przeznaczony na pokrycie kosztów gospodarki mieszkaniowej.

Zatem na spółdzielni i właścicielu lokalu niebędącym członkiem spółdzielni, spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

Eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Prawidłowo organ ocenił, że nieruchomość wspólną stanowi również instalacja gazowa. Zatem roboty budowlane w jej zakresie nie wymagają zgody wszystkich mieszkańców budynku, gdyż dotyczą utrzymania takich urządzeń budynku, które stanowią nieruchomość wspólną.

W orzecznictwie sadowoadministracyjnym oceniany był już charakter prawny, podobnych robót budowlanych - polegających na realizacji centralnej instalacji ciepłej wody użytkowej oraz demontażu części instalacji gazowej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 16 lutego 2018 r., II OSK 1029/16 wskazał, że "podstawowe znaczenie ma rodzaj i charakter robót budowlanych objętych wnioskiem inwestora o pozwolenie na budowę, albowiem w świetle poglądu zawartego w ww. uchwale NSA z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15, konieczne jest ustalenie, czy omawiane roboty dotyczą eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną.

Podkreślenia wymaga, że wprawdzie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą stanowią część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niemniej jednak NSA w swoich rozważaniach wskazał jednoznacznie, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. W konsekwencji roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

W tym kontekście należy wskazać na charakter robót budowlanych polegających na przebudowie systemu dostarczania wody podgrzanej, gdyż podstawową kwestią jest odpowiedź na pytanie, czy roboty te mieszczą się w zakresie pojęcia eksploatacji budynku, skoro budynek ten ma przeznaczenie mieszkaniowe. Na tak postawione pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. (...) przedmiotem spornej inwestycji jest wprowadzenie jednolitego systemu dostarczania ciepłej wody, stanowiącego jeden wspólny system, obejmujący budynki wielorodzinne w całości. W sytuacji zatem, gdy cała instalacja dostarczania ciepłej wody użytkowej stanowi jednolity układ obiegu czynnika grzewczego, wówczas instalacja ta jako całość stanowi część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji należało podzielić całkowicie pogląd wyrażone w analogicznej sprawie przez NSA w wyroku z dnia 9 listopada 2016 r., II OSK 259/15, że inwestor posiada samodzielny tytuł do dysponowania nieruchomością na omawiane cele budowlane, bez konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności." Sąd Wojewódzki rozpoznający niniejszą sprawę, pogląd ten w całości podziela.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 października 2018 r., VII SA/Wa 144/18

Standard: 27763 (pełna treść orzeczenia)