Fundusz remontowy (art. 6 ust. 3 u.s.m.)

Jednym z funduszy Spółdzielni jest fundusz remontowy. Stanowi on własność pozwanej jako osoby prawnej, nie zaś jej członków.

Z treści art. 6 ust. 3 u.s.m. wynika, iż "Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali". Nie można zatem za stroną powodową zasadnie twierdzić, że kwoty uiszczone na fundusz remontowy spółdzielni stanowią świadczenie nienależne, gdyż odpadła podstawa (cel) świadczenia. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 15 marca 2013 r., I ACa 1028/2012 oraz z dnia 9 czerwca 2016 r., VI ACa 291/15), który to pogląd Sąd Apelacyjny w obecnym składzie podziela, że istotna treść tych przepisów art. 6 ust. 3 i art. 4 ust. 4[1] pkt 2 u.s.m. oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia odrębnych dla poszczególnych nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego w ramach jednego funduszu remontowego albo może utworzyć odrębne fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości, z możliwością wydzielenia funduszu remontowego ogólnego, zasilanego w całości lub części, stosownie do art. 5 ust. 2 u.s.m. i regulacji statutowych, wpływami z nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni.

Art. 4 ust. 4[1] ustawy nie odnosi się do zasad wydatkowania środków na remonty nieruchomości, będących w zasobie spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten dotyczy jedynie sposobu ewidencjonowania, tj. sporządzania wykazu wpływów i wydatków, funduszu remontowego. We wskazanych artykułach nie ma dyspozycji, z której wynika, iż wpłaty na fundusz remontowy mają kreować rzeczywisty potencjał remontowy danej nieruchomości, ani też aby obowiązek wnoszenia wpłat na fundusz remontowy był powiązany z potrzebami remontowymi danej nieruchomości.

Spółdzielnia ma obowiązek dbać o wszystkie nieruchomości wchodzące w jej zasób mieszkaniowy, ale to faktyczne potrzeby poszczególnych nieruchomości powinny decydować o kolejności wykonywania remontów. Taka jest istota regulacji prawa spółdzielczego. Spółdzielnia jest wspólnotą interesów jej członków, realizowaną wspólnie i samorządnie jako gospodarowanie majątkiem wspólnoty. Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 3 u.s.m. celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ich członków i ich rodzin, m.in. poprzez zarządzanie zasobem mieszkaniowym.

Prawidłowo zatem Sąd Okręgowy uznał, że art. 3 ustawy Prawo spółdzielcze w zw. z art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 1 i 2 k.c. nie może stanowić podstawy dochodzonego w niniejszej sprawie roszczenia, albowiem przepis ten nie pozbawia spółdzielni własności jej majątku i nie czyni spółdzielców współwłaścicielami w rozumieniu prawa cywilnego, a podstawa świadczenia na fundusz remontowy nie odpadła.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 27 listopada 2018 r., V ACa 720/17

Standard: 27702 (pełna treść orzeczenia)

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 15 marca 2013 r., I ACa 1028/2012, który to pogląd Sąd Apelacyjny w obecnym składzie podziela, z porównania przepisów art. 6 ust. 3 i art. 4 ust. 4 (1)pkt 2 u.s.m. nie wynika, że ma być tworzony jeden fundusz remontowy, lub że spółdzielnia powinna prowadzić odrębne fundusze remontowe dla każdej nieruchomości, stanowiące niejako części większej całości, nazwanej w art. 6 ust. 3 u.s.m. funduszem na remonty zasobów mieszkaniowych. Istotna treść tych przepisów oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia odrębnych dla poszczególnych nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego w ramach jednego funduszu remontowego albo może utworzyć odrębne fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości, z możliwością wydzielenia funduszu remontowego ogólnego, zasilanego w całości lub części, stosownie do art. 5 ust. 2 u.s.m. i regulacji statutowych, wpływami z nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni (taki też pogląd został wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29 maja 2014 r. sygn. akt I ACa 907/13).

Przepis art. 6 ust. 3 w powiązaniu z dodanym art. 4 ust. 4 (1) u.s.m. nie narzuca spółdzielni mieszkaniowej formuły statutowej zorganizowania obligatoryjnego funduszu remontowego, nakazuje jedynie jego prowadzenie. Każda z tych możliwości wynika zarówno z literalnej treści art. 4 ust. 4 (1) pkt 2 zd. 2 ("ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości"), jak i systemowego odczytania zmian art. 4 ust. 1-2 i 4 oraz art. 6 ust. 1 u.s.m. Obie te reguły wykładni, powiązane z konstatacją, że odpis na fundusz remontowy, począwszy od 31 lipca 2007 r., jest w istocie elementem "utrzymania" danej nieruchomości, podlegającym sądowej kontroli stosownie do art. 4 ust. 8 u.s.m., oznacza, że spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane - od tej daty - do "wyodrębnienia", w postaci przez siebie wybranej, ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości.

Jak się wskazuje w literaturze i orzecznictwie - ustawodawca nie uregulował wiążąco dla spółdzielni kwestii przeznaczenia środków funduszu remontowego (poza przypadkami wymienionymi w art. 6 ust. 4 i 5 u.s.m., gdy chodzi o środki pozyskane z kredytu zabezpieczonego hipotecznie na danej nieruchomości; muszą one wówczas zostać przeznaczone na jej potrzeby). Oznacza to, że w myśl ogólnego przepisu art. 78 § 2 prawa spółdzielczego, spółdzielnia, poza wyjątkiem wskazanym w akapicie poprzednim, ma swobodę - jako zarządca zasobów własnych i swoich członków (oraz osób niebędących członkami), stosownie do art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 2 u.s.m. - w organizacyjnym (statutowym) i funkcjonalnym ukształtowaniu (wprowadzeniu zasad poboru i przeznaczenia) funduszu remontowego lub funduszy remontowych, z uwzględnieniem przede wszystkim dobrych obyczajów (art. 42 § 3 pr. spółdz.).

Skoro ustawodawca poniechał jednoznacznego, normatywnego uregulowania kwestii rozliczania (wydatkowania) środków tego funduszu (tych funduszy), spośród nasuwających się możliwości poprawnego ich rozdysponowywania z punktu widzenia zarówno zasad prawidłowego zarządu, jak i ochrony osób uprawnionych do lokali, to nie sposób uznać, że zobowiązanie przez ustawodawcę zarządów spółdzielni do ewidencjonowania - od 31 lipca 2007 r. - wpływów i wydatków funduszu remontowego dla poszczególnych nieruchomości nie zmierzało w pierwszej kolejności do "wymuszenia" na spółdzielniach powiązania wpłat na fundusz remontowy, jak i wydatków z potrzebami danej nieruchomości oraz zapewnienia przejrzystości przepływów i dyspozycji w tym zakresie. Przy czym to "sugerowane" powiązanie nie przybrało postaci narzuconej formuły rozliczania - jak w art. 6 ust. 1 u.s.m. - ale zostało pozostawione spółdzielni do regulacji statutowej

Spółdzielnia ma obowiązek dbać o wszystkie nieruchomości wchodzące w jej zasób mieszkaniowy, ale to faktyczne potrzeby poszczególnych nieruchomości powinny decydować o kolejności wykonywania remontów. Taka jest istota regulacji prawa spółdzielczego. Spółdzielnia jest wspólnotą interesów jej członków, realizowaną wspólnie i samorządnie jako gospodarowanie majątkiem wspólnoty. Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 3 u.s.m. celem działania spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ich członków i ich rodzin, m.in. poprzez zarządzanie zasobem mieszkaniowym.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2016 r., VI ACa 291/15

Standard: 27799 (pełna treść orzeczenia)

Z porównania przepisów art. 6 ust. 3 u.s.m. i art. 4 ust. 4[1] pkt 2 u.s.m. nie wynika, czy ma być tworzony jeden fundusz remontowy, czy spółdzielnia powinna prowadzić odrębne fundusze remontowe dla każdej nieruchomości, stanowiące niejako części większej całości, nazwanej w art. 6 ust. 3 u.s.m. funduszem na remonty zasobów mieszkaniowych. Jak bowiem inaczej wytłumaczyć różnice nazewnictwa (użycie w art. 4 ust. 4[1] pkt 3 u.s.m. terminu "fundusz remontowy", a w art. 6 ust. 3 u.s.m. terminu "fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych")? I jak tłumaczyć określenie, umieszczone w art. 4 ust. 4 1 pkt 2 u.s.m. " ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości"?

Zdaniem Sądu Apelacyjnego istotna treść tych przepisów w aktualnym brzmieniu oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek prowadzenia odrębnych dla poszczególnych nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego w ramach jednego funduszu remontowego, albo może utworzyć odrębne fundusze remontowe dla poszczególnych nieruchomości, z możliwością wydzielenia funduszu remontowego ogólnego, zasilanego w całości lub części, stosownie do art. 5 ust. 2 u.s.m. i regulacji statutowych, wpływami z nadwyżki bilansowej z działalności gospodarczej spółdzielni.

Przepis art. 6 ust. 3 w powiązaniu z dodanym art. 4 ust. 4[1] u.s.m. nie narzuca spółdzielni mieszkaniowej formuły statutowej zorganizowania obligatoryjnego funduszu remontowego, nakazuje jedynie jego prowadzenie. Każda z tych możliwości wynika zarówno z literalnej treści punktu 2 zd. 2 ust. 4 1 art. 4 („ewidencja wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości…”) jak i systemowego odczytania zmian art. 4 ust. 1- 2 i 4 oraz art. 6 ust. 1 u.s.m.

Obie te reguły wykładni, powiązane z konstatacją, że odpis na fundusz remontowy począwszy od 31 lipca 2007 r. jest w istocie elementem „utrzymania” danej nieruchomości, podlegającym sądowej kontroli stosownie do art. 4 ust. 8 u.s.m., skutkować muszą uznaniem, że spółdzielnie mieszkaniowe są zobowiązane – od tej daty – do „wyodrębnienia” w postaci przez siebie wybranej, ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości.

Powyższa konstatacja oznacza, w myśl ogólnego przepisu art. 78 § 2 pr.spółdz., że spółdzielnia, poza wyjątkiem wskazanym w akapicie poprzednim, ma swobodę – jako zarządca zasobów własnych i swoich członków (oraz osób niebędących członkami), stosownie do art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 2 u.s.m. - w organizacyjnym (statutowym) i funkcjonalnym ukształtowaniu (wprowadzeniem zasad poboru i przeznaczenia) funduszu remontowego lub funduszy remontowych, z uwzględnieniem przede wszystkim dobrych obyczajów (art. 42 § 3 pr.spółdz.), w tym przypadku - zasady prawidłowego zarządzania.

Skoro zostało przyjęte, że ustawodawca poniechał jednoznacznego, normatywnego uregulowania kwestii rozliczania (wydatkowania) środków tego funduszu (tych funduszy), spośród nasuwających się możliwości poprawnego ich rozdysponowywania z punktu zarówno zasad prawidłowego zarządu, jak i z punktu widzenia ochrony osób uprawnionych do lokali, nie sposób uznać, że zobowiązanie przez ustawodawcę zarządów spółdzielni do ewidencjonowania – od 31 lipca 2007 r. - wpływów i wydatków funduszu remontowego dla poszczególnych nieruchomości, nie zmierzało w pierwszej kolejności do „wymuszenia” na spółdzielniach powiązania wpłat na fundusz remontowy, jak i wydatków, z potrzebami danej nieruchomości oraz zapewnienie przejrzystości przepływów i dyspozycji w tym zakresie. Przy czym to „sugerowane„ powiązanie nie przybrało postaci narzuconej formuły rozliczania – jak w art. 6 ust. 1 u.s.m. - ale zostało pozostawione spółdzielni, do regulacji statutowej.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 15 marca 2013 r., I ACa 1028/12

Standard: 28027 (pełna treść orzeczenia)