Najem „powierzchni handlowej” w galerii handlowej (domu towarowym)

Na podstawie umowy o najem „powierzchni handlowej” stanowiącej część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem zawiązał się stosunek najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych.

W braku definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu powodujące zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy stosować przepisy ogólne - rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II. Najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie same racje gospodarcze i techniczne.

Stosunki prawne między przedsiębiorcami związane z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą wymagają właściwego stopnia staranności. Zawarcie umowy, która może być wykonywana przez lat dziesięć, powinny poprzedzić oględziny stanu technicznego i przewidywania odnośnie do remontów. Gdyby stan techniczny nie uzasadniał prognozy remontu w tak długim okresie, wówczas - wyjąwszy nadzwyczajne uszkodzenia - przystąpienie wynajmującego do poważnego remontu podlegałoby ocenie w kategoriach wady ograniczającej przydatność lub uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy. W takim wypadku najemcy przysługują roszczenia wymienione w art. 664 § 3 KC, a ponadto roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 KC, bowiem skład orzekający w rozpoznawanej sprawie nie podziela poglądów wykluczających jakiekolwiek roszczenia ponad wymienione w art. 664 § 2 KC.

Istotną konkluzją wynikającą z istnienia podstawy do ochrony interesu najemcy jest niedopuszczalność (w kategoriach obowiązków stron umowy wzajemnej) uciekania się do nieprzewidzianej w ustawie ani w umowie najmu „samopomocy” polegającej na zaprzestaniu płacenia czynszu oraz zbędność posługiwania się klauzulami generalnymi w celu rozstrzygnięcia sporu.

Wyrok SN z dnia 19 października 2006 r., V CSK 230/06

Standard: 27357 (pełna treść orzeczenia)