Ocena zachowania formy aktu notarialnego czynności pozornej dla czynności ukrytej (art. 158 k.c.)
Oświadczenie woli dla pozoru (art. 83 k.c.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Zaniżenie ceny sprzedaży w umowie nie skutkuje pozornością umowy; brak jest podstaw do ustalenia, że strony dokonały czynności desymulowanej w postaci tożsamej umowy sprzedaży, tylko przy przyjęciu innej ceny.
pozorność czynności prawnej stwierdzonej aktem notarialnym może być udowodniona za pomocą zeznań świadków i przesłuchania stron (vide: postanowienie SN z 30 grudnia 2019r. w sprawie sygn. akt IV CSK 332/19), natomiast nie jest jednolicie postrzegana w judykaturze i doktrynie możliwość uznania za pozorną umowy zawartej w formie aktu notarialnego wskazującej na zaniżoną cenę.
Wskazać zatem należy, że pozorność czynności prawnej zachodzi wtedy, gdy strony stwarzają pozór dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej czynności prawnej. Zaniżenie ceny przedmiotu sprzedaży nie można uznać za wadę umowy, która powoduje jej nieważność; w wypadku wskazania w umowie innej ceny niż rzeczywiście ustalona dochodzi jedynie do zatajenia części wzajemnego świadczenia, sama zaś czynność prawna pozostaje ta sama (vide: wyrok SNz 18 sierpnia 2017r. w sprawie sygn. akt IV CSK 611/16).
Wyrok SA w Gdańsku SN z dnia 1 lipca 2021 r., V ACa 338/21
Standard: 83599 (pełna treść orzeczenia)
Należy w tym miejscu przywołać uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., III CZP 79/11: „Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości” oraz z dnia 22 maja 2009 r., III CZP 21/09: „Umowa o dożywocie ukryta pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości zawartą w formie aktu notarialnego jest nieważna, jeżeli istotne postanowienia umowy o dożywocie nie zostały objęte tą formą szczególną”. Przedstawione w powyższych orzeczeniach poglądy były wyrażane również we wcześniejszym orzecznictwie: w wyroku SN z dnia 12 października 2001 r., V CKN 631/00, uchwale SN z dnia 22 maja 2009 r., III CZP 21/09, wyroku SN z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 684/04 i z dnia 27 kwietnia 2004 r., II CK 191/03.
W ślad za Sądem Najwyższym należy podnieść, iż w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. wyraźnie wskazano, że ważność oświadczenia woli, jako składnika czynności ukrytej zależy od właściwości tej czynności, czyli od tego, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki ustawowe jej skuteczności, wynikające z przepisów bezwzględnie obowiązujących. Niewątpliwie chodzi tu o wymagania zarówno co do treści, jak i formy. Ukryta czynność sprzedaży nieruchomości nie zachowuje formy szczególnej pod rygorem nieważności, tj. formy aktu notarialnego, i z tego względu jest nieważna (art. 158 k.c.). Jasne brzmienie tych dwu przepisów, mających charakter bezwzględnie obowiązujący wyłącza możliwość wyprowadzenia odmiennego wniosku na podstawie zasady favor contracti (art. 353[1] k.c.) lub dyrektyw dotyczących wykładni umów (art. 65 § 2 k.c.).
Nie ma podstaw do przenoszenia formy szczególnej zachowanej dla czynności symulowanej na czynność dysymulowaną. Wprawdzie w sprawie przedmiotowej obydwie czynności - pozorna i ukryta - dotyczą tych samych podmiotów i tej samej nieruchomości, niemniej dokonane przez strony ukryte oświadczenie woli o przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego za zapłatą ceny w wysokości 70 000 złotych nie zostało wyrażone z zachowaniem formy ad solemnitatem.Zgodnie z ujęciem bezwzględnej nieważności, jako sankcji czynności prawnej, czynność nieważna nie wywołuje żadnych skutków prawnych, poza wynikającymi wprost z ustawy.
Sprzeczne z tym ujęciem jest zatem twierdzenie, że jednak forma czynności prawnej czynności bezwzględnie nieważnej wywołuje skutki prawne, jako element ważnej czynności prawnej ukrytej.
Zasadą jest dowolność formy czynności prawnej, tzn. strony samodzielnie mogą zdecydować, w jakiej formie chcą jej dokonać, niemniej nie można marginalizować znaczenia tych przypadków, w których ustawodawca zastrzegł formę szczególną, zwłaszcza pod rygorem nieważności. Takie zastrzeżenie służy bezpieczeństwu obrotu i podnosi wiarygodność dokonanej czynności prawnej, zatem zgoda na utrzymywanie ważności czynności prawnej z ukrytym oświadczeniem woli - jeśli czynność prawna pozorna została dokonana w formie szczególnej przewidzianej dla czynności ukrytej - stanowiłaby obejście przepisów o skutkach zastrzeżenia formy ad solemnitatem.
Za prezentowanym kierunkiem wykładni przemawiają także ważne argumenty systemowe wynikające z ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie. Według art. 92 § 1 tej ustawy, akt notarialny ma zawierać oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty, i być odczytany.
Niedopuszczalne jest więc przyjęcie, że można zachować formę aktu notarialnego w sytuacji, w której strony czynności nie złożyły przed notariuszem oświadczenia woli określającego elementy przedmiotowo istotne dla zawieranej umowy. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności nie tylko dokładnie rozumieją treść i znaczenia aktu, ale że jest on zgodny z ich wolą (art. 94 § 1). Poza tym z aktu notarialnego jako dokumentu urzędowego (art. 2 § 2) wynika domniemanie autentyczności i zgodności z prawdą zawartych w nim oświadczeń (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2000 r., IV CKN 1083/00).
Przyjęcie stanowiska, że czynności dysymulowane zachowują formę notarialną, jeżeli czynność pozorna była sporządzona w formie aktu notarialnego, stawiałoby pod znakiem zapytania występowanie tych domniemań.Trzeba ponadto zwrócić uwagę, że w art. 83 § 1 k.c. została wyrażona zasada, iż czynność prawna, której składnikiem jest pozorne oświadczenie woli jest bezwzględnie nieważna. Możliwość uznania za ważną czynności ukrytej to wyjątek przewidziany przez art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. Dokonując wykładni nie powinno się przepisów wyjątkowych wykładać rozszerzająco.
Utrzymywanie ważności czynności prawnych ukrytych, dla których dokonania nie zachowano przewidzianej formy ad solemnitatem, byłoby w istocie niedopuszczalnym poszerzeniem katalogu czynności mieszczących się w tym wyjątkowym unormowaniu.Za prezentowanym kierunkiem wykładni, opartej na bezpośrednim rozumieniu art. 83 § 1 k.c., przemawiają także względy funkcjonalne. Wykładnia przepisu o pozorności, jako wadzie oświadczenia woli nie może zmierzać do zachęcania do dokonywania czynności prawnych pozornych. Choć wola ukrycia konkretnej czynności prawnej przez dokonanie innej czynności została przez ustawodawcę wyjątkowo uznana za skuteczną, to należy mieć na względzie, że często w praktyce służy do celów niegodziwych.
Wyrok SO w Sieradzu z dnia 29 marca 2017 r., I Ca 88/17
Standard: 25160 (pełna treść orzeczenia)