"Zaanektowanie" części ciągów komunikacyjnych i pomieszczeń użytkowych (sanitariatów)

Samo istnienie kilku alternatywnych ciągów komunikacyjnych, pozwalających na przemieszczanie się wewnątrz budynku i dostęp do lokalu z zewnątrz za pośrednictwem różnych (usytuowanych w różnych miejscach) wejść, niewątpliwie zwiększa wygodę i funkcjonalność lokalu (jako rzeczy nieruchomej). Jest to kwestia obiektywna a zatem niezależna od tego, czy aktualny właściciel korzysta zazwyczaj tylko z jednego wejścia do budynku.

Budynek Wspólnoty stanowi stosunkowo rozległą i złożoną bryłę, a wejścia do budynku mają różną lokalizację względem otaczających ulic i parkingu usytuowanego bezpośrednio przy budynku (umieszczone są zarówno od frontu jak i od strony parkingu) a zatem ich (alternatywna) dostępność niewątpliwie ułatwia dojście do poszczególnych lokali dla klientów. "Zaanektowanie" części ciągów komunikacyjnych przez właścicieli poszczególnych lokali według propozycji zawartej w zaskarżonej uchwale i uczynienie ich w istocie częścią lokali z odcięciem (przerwaniem) ciągu komunikacyjnego, w istocie pozbawia pozostałe lokale dostępu do zablokowanych ciągów komunikacyjnych, wyraźnie zmniejszając ich walory związane z dostępnością i łatwością skomunikowania z poszczególnymi częściami budynku i wejściami do niego.

Niewątpliwe jest więc w tym świetle, że uchwała narusza interes właścicieli lokali wyrażający się w zapewnieniu korzystania z tych części wspólnych lokalu, które bezpośrednio rzutują na funkcjonalności i walory użytkowe lokalu użytkowego.

Ta sama uwaga dotyczy pomieszczeń użytkowych, objętych wspólnością (przede wszystkim sanitariatów wokół prawa do korzystania z których istniał zadawniony spór jeszcze przed podjęciem zaskarżonej uchwały). Skoro więc istnieje spór co do prawa korzystania z sanitariatów położonych na pierwszym piętrze budynku a uchwała (jak wynika z jej preambuły) zmierzać ma do przygotowania procesu sprzedaży części nieruchomości wspólnej, z której korzystają poszczególni członkowie, to niewątpliwie jej obowiązywanie oznaczałoby doprowadzenie (co najmniej przez fakty dokonane) do sytuacji, w której podmioty wskazane w uchwale uzyskiwałyby trwałe prawo do pomieszczeń użytkowych będących częścią wspólną i mogłyby podejmować dalsze działania w celu ich wyodrębnienia i nabycia (przyłączenia do swoich lokali jako pomieszczeń przynależnych - części składowych lokalu zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Z tej przyczyny także w tym zakresie uchwała musi być uznana jako naruszająca interes skarżących właścicieli.

Uchwała jako (w swoich skutkach) nadużywająca instytucji podziału do korzystania i powodująca petryfikację stanu, w którym poszczególni właściciele z wyłączeniem pozostałych, korzystają z części wspólnych (wpływających na użyteczność innych lokali), faktycznie przyłączając je do swoich lokali, sprzeciwia się nadto prawidłowemu zarządzaniu nieruchomością wspólną. Celem zarządzania powinno być bowiem zachowanie lub podnoszenie użyteczności części wspólnych w interesie ogółu właścicieli i odpowiednie zagospodarowanie tych części, które nie są optymalnie wykorzystywane. Celem tym nie może być natomiast realizacja interesów właścicieli poszczególnych lokali kosztem praw i interesów pozostałych.

Stwierdziwszy, że uchwała (...) narusza obiektywnie rozumiany interes powodów zmniejszając walory użytkowe ich lokalu i pozbawiając możliwości korzystania z ciągów komunikacyjnych i pomieszczeń użytkowych, należy rozważyć, czy naruszenie to jest uzasadnione.

W judykaturze i nauce wskazuje się, że nawet obiektywnie oceniane naruszenie interesu właściciela nie może uzasadniać żądania uchylenia uchwały, jeśli jest racjonalnie uzasadnione dobrem ogółu członków wspólnoty. Wywodzi się, że ochrona wynikająca z art. 25 ustawy o własności lokali została ustanowiona także w interesie wspólnoty mieszkaniowej i nieruchomości wspólnej jako całości (co do zasady niepodzielnej - por. np. R. Dziczek, Własność lokali Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, wyd. VII, Wolters Kluwer 2016, Komentarz do art. 25 teza 8.). Wywodzi się w związku z tym, że funkcją art. 25 ust. 1 u.w.l. jest przeciwdziałanie formalnie zgodnym z prawem działaniem większości członków wspólnoty, którym nie można przypisać cechy racjonalności, a które uszczuplają prawa jednego właściciela (por. np. wyrok SA w Katowicach z dnia 6 marca 2015, I ACa 854/14).

W realiach sprawy stwierdzić należy, że uchwała nie realizuje celów wspólnych dla członków Wspólnoty i nie optymalizuje sposobu gospodarowania nieruchomością wspólną. Zmierza ona bowiem jedynie do uczynienia zadość interesom tych właścicieli lokali, którzy faktycznie przysposobili poszczególne elementy nieruchomości wspólnej (części wspólne) do korzystania z wyłączeniem innych właścicieli i zamierzają w przyszłości uzyskać prawo własności tychże części. Nie wykazano w toku sporu żadnego argumentu, który wskazywałby na inne cele (czyniące uchwałę racjonalną z punktu widzenia gospodarki i zarządzania nieruchomością wspólną i w tym kontekście uzasadniające istotną ingerencję w sferę interesów właściciela lokalu). Za takie nie może być uznane wyłącznie dążenie do dokonania uporządkowania sposobu korzystania z nieruchomości. Ten cel w realiach sprawy służy nie tyle interesom wspólnoty (rozumianej jako całość) lecz partykularnym interesom poszczególnych właścicieli które nie mogą przeważać nad interesami innych właścicieli lokali. Zatem uchwała wspólnoty nie może służyć realizacji wyłącznie interesów właścicieli posiadających wspólnie większość udziałów, kosztem interesów właścicieli będących w mniejszości.

W przypadku sprzeczności interesów poszczególnych współwłaścicieli i braku zgody między nimi, podział quod usum może być dokonany na podstawie orzeczenia sądu w postępowaniu nieprocesowym. Dodać należy, że w judykaturze dopuszcza się nadto możliwość regulacji zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości, także na podstawie umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową (por. np. uchwałę SN z dnia 19 czerwca 2007, III CZP 59/07).

Z tych przyczyn uznając, że w sprawie wykazano przesłanki z art. 25 ust. 1 u.w.l. Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania o zasadności zarzutu naruszenia tego przepis i konieczności uchylenia uchwały nr (...) w całości.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 12 grudnia 2017 r., I ACa 589/17

Standard: 24278 (pełna treść orzeczenia)