Dyspozytywny charakter art. 12 ust. 1 u.w.l. określającego zasady korzystania z nieruchomości wspólnej

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2018 r., V ACa 158/17, stwierdził, iż art. 12 ust. 1 i 2 u.w.l. ma charakter dyspozytywny, czyli względnie obowiązujący, a zatem dopuszczalne jest zawarcie między współwłaścicielami umowy zmieniającej zasady korzystania z nieruchomości określone w art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz zasady udziału w pożytkach i przychodach, jak również w podziale wydatków i ciężarów, zmieniającej reguły określone w art. 12 ust. 2 u.w.l. Podstawę prawną takiej umowy stanowią art. 206 k.c. i 207 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 u.w.l. Stanowisko to Sąd Apelacyjny, w składzie rozpoznającym wniesioną apelację, w pełni aprobuje i uznaje za własne.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 31 grudnia 2018 r., V ACa 1600/17

Standard: 24173 (pełna treść orzeczenia)

Żaden przepis prawa, w szczególności art. 22 u.w.l., nie wyklucza a limine prawa wspólnoty do określenia w drodze uchwały sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Brak jest w ocenie Sądu Apelacyjnego wystarczających podstaw jurydycznych, aby różnicować w tym zakresie sytuację członków wspólnoty i "zwykłych" współwłaścicieli nieruchomości, którym orzecznictwo i doktryna uprawnienie takie przyznaje na podst. art. 206 k.c. W tym kontekście nie sposób zgodzić się z apelacją co do tego, że już samo uzależnienie możliwości korzystania z placu zabaw od zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały, jest sprzeczne z prawem. Na pewno rozwiązanie takie nie koliduje z art. 12 ust. 1 u.w.l. Nie ma przy tym potrzeby sięgania do art. 206 k.c., w sytuacji gdy powoływany art. 12 ust. 1 u.w.l. wraz z art. 13 ust. 1 u.w.l. autonomicznie regulują zagadnienia współkorzystania z nieruchomości wspólnej.

Powód powołując się na swoje prawo do korzystania z rzeczy wspólnej przewidziane w art. 12 ust. 1 u.w.l., zdaje się nie dostrzegać, że doznaje ono ograniczenia dwojakiego rodzaju. Po pierwsze, korzystanie z nieruchomości czy jej części odbywać może się wyłącznie w zgodzie z jej przeznaczeniem.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy trudno byłoby natomiast, pozostając w zgodzie z zasadami doświadczenia życiowego, przyjąć, że normalnym przeznaczeniem placu zabaw urządzonego na nieruchomości wspólnej jest wykorzystanie go dla potrzeb przedszkola. Po wtóre, zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. Tymczasem w łatwy sposób można wyobrazić sobie sytuację, w której korzystanie z placu zabaw na potrzeby przedszkola, utrudniałoby korzystanie z placu zabaw przez innych członków wspólnoty czy ich dzieci. Zauważyć w tym miejscu wypada, że zgodnie z uchwałą, "plac zabaw" obok zabawy ma także zapewniać mieszkańcom miejsce do odpoczynku, rekreacji i spędzania czasu wolnego. Co więcej, wykorzystywanie tej części nieruchomości wspólnej na potrzeby przedszkola mogłoby się także wiązać z ograniczeniem możliwości niezakłóconego nadmiernym hałasem korzystania z innych części tejże nieruchomości, a nawet poszczególnych lokali.

Nie można również zgodzić się z tym, że zaskarżona uchwała narusza interes powoda w sposób pozwalający na skuteczne zastosowanie art. 25 ust. 1 u.w.l. Interes, o którym mowa, nie może być interpretowany w oderwaniu od interesów wspólnoty oraz właścicieli innych lokali. Także oni bowiem mają prawo do swobodnego korzystania z placu zabaw, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 25 maja 2018 r., I ACa 1461/17

Standard: 24233 (pełna treść orzeczenia)