Zaskarżenie uchwały o odcięciu ciepłej wody do zadłużonego lokalu

Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Podstawowym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest zarządzanie nieruchomością wspólną i reprezentowanie interesów właścicieli lokali w zakresie spraw związanych z tą nieruchomością. Przedmiotem uchwał wspólnoty mogą więc być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej.

Wspólnota nie jest uprawniona do ingerowania w sferę wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08). Zakres działania Wspólnoty ogranicza się jedynie do części wspólnych budynku tj. klatek schodowych, garaży.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy uchwała nr (...) w sprawie odcinania ciepłej wody do zadłużonego lokalu ingeruje w prawa odrębnej własności lokali i jako taka nie może się ostać. Ograniczenie ustanowione w uchwale nie dotyczy części budynku będącej przedmiotem współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

Ustawa o własności lokali w art. 15 ust. 2 i art. 16 wyposaża wspólnotę w narzędzia umożliwiające ochronę przed zachowaniem współwłaścicieli, którzy uchylają się od uiszczania zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości. Możliwe jest dochodzenie tych wierzytelności w postępowaniu upominawczym, a nawet domaganie się licytacyjnej sprzedaży lokalu dłużnika. Nie jest jednak zgodne z prawem podejmowanie takich działań, jakich dotyczyła zaskarżona uchwała.

Sąd Okręgowy wskazał także, że dokonanie odcięcia ciepłej wody do lokali jest sprzeczne z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Pozbawienie dostawy ciepłej wody może bowiem stanowić zagrożenie dla ich substancji, jak również dla mieszkających w nich ludzi i rodzić zobowiązania współwłaściciela wobec innych podmiotów. Wiąże się to z możliwością naruszenia zasad współżycia społecznego. Godzi bowiem w bezpieczeństwo mieszkańców i ich godność.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, nie każde działanie wierzyciela, zmierzające do odzyskania długu, legalizuje wkroczenie w sferę dóbr osobistych dłużnika. Działanie nadmierne, nakierowane na zastraszenie dłużnika, zmierzające do wywołania w nim uzasadnionej obawy o mir domowy, realizowane w oparciu o zasadę, według której "cel uświęca środki" nie może być ocenione inaczej niż, jako wadliwe (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 czerwca 2011 r., VI ACa 84/11).

Sąd a quo stwierdził, że nie sposób uznać, aby powód nadużywał prawa występując z powództwem o uchylenie uchwały. Uprawnione jest bowiem występowanie z powództwem zmierzającym do uchylenia uchwały sprzecznej z prawem i interesem powoda. Zaskarżona uchwała stanowi zagrożenie dla kondycji nieruchomości powoda i zajmujących je osób. Skutki uchwały mogą naruszać słuszne interesy powoda i narażać na utratę wartości majątku i dodatkowe zobowiązania. Nie można powoda pozbawiać prawa do ochrony przed tym zagrożeniem z uwagi na to, że nie reguluje swoich zobowiązań wobec Wspólnoty. Działania zgodne z tymi regułami nie można uznawać za nadużycie prawa.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, powyższe okoliczności wskazują, że zaskarżona przez powoda uchwała jest sprzeczna z przepisami ustawy o własności lokali oraz jest sprzeczna z prawidłowym zarządem nieruchomością wspólną. Powód w sposób należyty wykazał w niniejszym postępowaniu spełnienie przesłanek, o których mowa w przepisie art. 25 ust. 1 u.w.l.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego jest słuszne, aczkolwiek dostrzec należy, że Sąd ten konstatując, iż zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem, nie wskazał, jakie konkretnie przepisy powszechnie obowiązującego prawa uchwała ta narusza.

W tej kwestii Sąd Odwoławczy wskazuje, że niewątpliwie uchwała ta daleko ingeruje w prawo odrębnej własności lokali każdego z właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, i w ten sposób narusza przepisy o ochronie własności, które to prawo wprawdzie nie ma charakteru absolutnego, to jednak jest najszerszym prawem rzeczowym o charakterze bezwzględnym i doznaje ograniczeń tylko w ramach wyznaczonych przez art. 140 k.c. Zgodnie bowiem z tym przepisem, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Natomiast poprzez wprowadzenie możliwości odcięcia podgrzania ciepłej wody dostarczanej do lokalu, właściciel doznaje ograniczenia w swobodnym korzystaniu z lokalu stanowiącego jego własność i służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych jego i jego rodziny. Stały dopływ ciepłej wody do lokalu mieszkalnego, w obecnych realiach funkcjonowania społeczeństwa, należy bowiem uznać za dobro standardowe.

Właściciel ma prawo w nieskrępowany sposób korzystać z tej zdobyczy cywilizacji, gdyż jest to zgodne ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem przysługującego mu prawa odrębnej własności lokalu, Formułując powyższą tezę, warto również mieć na uwadze i to, że jak wynika z przesłuchania członków zarządu pozwanej w postępowaniu apelacyjnym, zaprzestanie podgrzewania wody do konkretnego lokalu nie zostało powiązane z zaległościami w opłatach właśnie z tego tytułu, lecz z zaległościami w opłatach w ogóle.

Zgodzić się również należy, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, aczkolwiek nie sposób uznać, aby poprzez wprowadzenie w życie zaskarżonej uchwały miało dojść do zagrożenia substancji budynku, jak przyjął to Sąd Okręgowy. Brak podgrzania ciepłej wody niewątpliwie uderza w komfort życia osób zajmujących lokal, jednak nie ma to wpływu na stan techniczny lokalu, brak ciepłej wody nie doprowadza bowiem do zawilgocenia lokalu czy też jego zagrzybienia itp.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, oceniając czy zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną nie sposób pominąć kontekstu i przyczyn jej podjęcia. Z przesłuchania członków zarządu pozwanej jednoznacznie wynika, że celem tym było swego rodzaju wymuszenie na właścicielach lokalu uregulowania zaległości w opłatach poprzez pozbawienie ich dostępu do ciepłej wody, gdyż procedura sądowa jest w ocenie pozwanej zbyt uciążliwa i nie daje gwarancji uregulowania zaległości przez dłużnika.

Nie sposób zaaprobować takiego postępowania, które zmierza w istocie do wyeliminowania drogi sądowej przewidzianej do rozwiązywania sporów na tle stosunków cywilnych. Trzeba bowiem zauważyć, że wspólnota pozbawiając właściciela ciepłej wody nie ma żadnych gwarancji, że ten wskutek spowodowanego tym dyskomfortu zacznie regulować zaległe należności. Natomiast występując na drogę sadową i uzyskując korzystne dla siebie rozstrzygnięcie, wspólnota może egzekwować zasądzoną należność z różnych form majątku dłużnika, i to nie tylko posiadanego przezeń w danej chwili, lecz także mogącego pojawić się w przyszłości.

W konsekwencji należało raczej uznać, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu z uwagi na swego rodzaju zwolnienie zarządu z obowiązku wszczynania postępowania sądowego na rzecz środka, który nie daje żadnej gwarancji efektywności oraz nie zawiera instrumentów pozwalających ściągnąć zaległość od dłużnika.

Wyrok SA w Gdańsku z dnia 7 czerwca 2016 r., I ACa 935/15

Standard: 24108 (pełna treść orzeczenia)